Покупка дома в сельской местности — это всегда лотерея. Не каждый продавец расскажет потенциальному покупателю о строительных нарушениях и других недостатках своего дома. Часто только эксперт — юрист, агент по недвижимости или независимый оценщик — может заранее выявить технические и юридические проблемы. Возникающие трудности могут навсегда испортить впечатление нового владельца от покупки.
Самым безопасным местом для покупки является дом в устоявшемся и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что все инженерные коммуникации и необходимая инфраструктура на месте. Ценой покупки дефектного дома может стать вину дома, т.е. потеря денег и своего имущества. Мы расскажем вам о наиболее распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.
Технические дефекты в доме редко можно выявить даже при нескольких посещениях. Наиболее распространенными из них являются наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа часто приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на изоляции вызывает протечки.
Также следует осмотреть стены и углы дома. В идеале, попросите специалиста осмотреть их с помощью тепловизионной камеры. Если она покажет, что в них появляется сырость, в покупке может быть отказано, в противном случае новому владельцу придется долгие годы бороться с плесенью. Рекомендуется дважды осмотреть дом: в ясную солнечную погоду, когда хорошо видны все протечки на фасаде, и в дождь, чтобы проверить, не протекает ли крыша и правильно ли спроектирована система ливневой канализации на участке.
Подключение коммуникаций — довольно громоздкий и дорогостоящий процесс. Проблемы с их установкой могут привести к тому, что домовладельцу придется временно приостановить строительство или вовсе прекратить его. Стоимость дома, не подключенного к коммунальным услугам, ниже, чем дома, подключенного к коммунальным услугам. Если застройщик или предыдущий владелец не позаботился об этом заранее, покупателю придется потратить много времени, сил и денег.
Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может вызывать дискомфорт. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностному осмотру коммуникаций. Например, попросите продавца показать вам его работу. Обычно у продавца есть контактные данные всех подрядчиков, выполнявших работы. Доказательством наличия коммунальных услуг могут служить контракты на обслуживание.
Юридическое оформление сделки
Поверхностное изучение документов может привести к ряду последствий. В результате покупки может появиться недвижимость, построенная на обремененной земле. Из-за нарушения закона во время строительства становится невозможным зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость.
Нередко строящийся или даже завершенный дом является самостроем. В таких случаях продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть дом. Покупать такой дом не рекомендуется, так как существует риск, что недвижимость не может быть оформлена в собственность. В лучшем случае новому владельцу придется за свой счет вносить изменения в проект, в худшем — дом будет подлежать сносу.
Поскольку сельская недвижимость является дорогостоящей покупкой, будущие владельцы обычно обращаются за профессиональной помощью для проверки юридической правомерности сделки. Чтобы убедиться, что право собственности продавца на землю и дом оформлено и зарегистрировано надлежащим образом, важно запросить полный пакет документов до заключения сделки.
Планировка дизайна дома
Готовый дом продавца может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектных и фактических размерах помещений, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении оконных и дверных проемов. Бывают случаи, когда меняется даже местоположение дома, особенно в связи со строительством дорог или мест общего пользования. Такой спор может быть разрешен в досудебном порядке — путем составления претензии со всеми требованиями к подрядчику. Например, вы можете потребовать снижения цены или устранения дефектов. Если вы отказываетесь выполнять эти требования, вы можете обратиться в суд.
Если параметры жилища не соответствуют требованиям, изложенным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией собственности, особенно если показатели выходят за допустимые пределы. Кроме того, примерно половина всех покупок пригородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает недвижимость в незастроенной деревне. Таким образом, покупатель обрекает себя на долгие раздумья о строительстве.
Даже после уплаты задатка продавец может отказаться от имущества в пользу другого участника торгов. Чтобы подстраховаться, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафные санкции, если покупатель или продавец откажется от договора. Таким образом, даже если владелец получит более выгодное предложение, он задумается, имеет ли смысл платить двойной или тройной депозит, отказываясь от сделки с первым потенциальным покупателем.
Кроме того, владелец может заключить сделку с несколькими покупателями одновременно. Такая схема мошенничества встречается довольно часто. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении таких споров в суде преимущество будет иметь покупатель, который первым зарегистрировал или заключил договор. Другие потенциальные владельцы смогут получить полную стоимость контракта, за который они заплатили, а также штрафные и компенсационные убытки.
