Необходимо ли нотариальное удостоверение доверенности в случае ее выдачи от имени юридического лица на заключение долгосрочных договоров аренды?
Когда вчера коллега задала мне довольно простой по своей форме вопрос, я не думал, что он вызовет бурную дискуссию среди моих знакомых юристов. Вопрос следующий: «Необходимо ли нотариальное удостоверение доверенности в случае ее выдачи от имени юридического лица на заключение долгосрочных договоров аренды?». Откровенно говоря, с этим я не сталкивался на практике, но плох тот юрист, который ничего не может сказать, когда его мнением интересуются.
Проблема, о решении которой интересовались у меня, связана с толкованием положений статьи 185.1 ГК РФ:
«1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами».
Мое мнение – доверенность нужна (по крайней мере, госорганы будут стоять на этом). Но многие мои знакомые посчитали, что пункт 4 нивелирует правило пункта 1, в силу используемой в статье техники (если п.2 и п.3 содержат в себе исключения, то, и пункт 4 тоже).
А что считают по этому поводу суды?
Верховный суд в пункте 128 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 128 отметил следующее:
«Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки)».
Позволяет ли формулировка второго предложения пункта 128 — «к ним относятся» считать, что Верховный суд ограничил толкование категории «распоряжение зарегистрированными правами»?
Немногочисленная практика арбитражных судов исходит из этого.
В одном из дел Арбитражный суд Западно — Сибирского округа согласился с выводом о незаконности уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Стороны своим соглашением о расторжении договора не устанавливали какие-либо ограничения вещных прав на имущество. В качестве аргументации своей позиции суд сослался на пункт 128 Пленума[1].
Но поскольку в делах Арбитражного суда СЗО речь шла только о договорах расторжения аренды, вопрос остается открытым.
Я нашел одно дело, (разрешенном до издания Постановления Пленума ВС) в котором суд сделал вывод, что юридическое лицо не должно предоставлять доверенность при регистрации как договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему[2].
Но а в целом можно ли считать, что Верховный суд обозначил позицию, при которой подлежат удостоверению доверенности как физических, так и юридических лиц?
Найти дело, в котором бы суд анализировал этот вопрос мне, увы, не удалось.
До издания 25-го Пленума судебная практика скорее исходила из того, что правила пункта 1 статьи 185 ГК РФ не применимы к юридическим лицам, не распространяются на организации при регистрации обременений.
В одном из дел суд посчитал, что доверенность на подписание договора ипотеки от имени организации все-таки не подлежит нотариальному удостоверению[3].
В другом деле делается аналогичный вывод в отношении доверенности на заключение договоров доверительного управления имуществом[4].
В связи с изложенным хотелось бы знать мнение коллег. Подлежит ли нотариальному удостоверению доверенность на заключение долгосрочных договоров аренды? Высказался ли Верховный суд по поводу обязательности нотариальной формы доверенности для юр лиц, в частности, для заключения договоров аренды (как это, возможно, посчитал Арбитражный суд СЗО в представленных делах)?
[1] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28837/2015 по делу N А46-3081/2015, эта позиция была продемонстрирована и Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28885/2015 по делу N А46-1359/2015.
[2] Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2014 по делу № А56-39675/2014.
[3] Решение арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2015 по делу N А56-84072/2014 .
[4] Постановление Тринадцатого апелляционного суда от 9.07.2015 N 13АП-9748/2015 по делу N А56-80912/2014.