Как застраховать коммерческую недвижимость: подводные камни и советы эксперта

Страхование офисов, складов, производственных и торговых помещений, в основном, касается трёх групп рисков. В первую очередь, это возникновение типичных непредвиденных событий (пожара, взрыва, затопления, стихийного бедствия и т.п.). Стоит отметить, что среди всех перечисленных случаев наиболее частым является пожар, в связи с чем почти сто процентов договоров включает в себя такой риск, как «утрата и повреждение имущества в результате пожара».

Также коммерческая недвижимость страхуется от убытков, возникших по причине вынужденной остановки деятельности организации. Это мера, к которой компании прибегают в тех случаях, когда свое дальнейшее функционирование обеспечить невозможно – например, вследствие технических, организационных или иных причин. До возникновения нынешней пандемии далеко не все договоры страхования включали в себя подобное покрытие, однако теперь стоит ожидать, что такое требование со стороны клиентов станет достаточно распространенным. При этом, не факт, что российский страховой рынок готов покрывать подобные риски в обозримом будущем.

Наконец, коммерческая недвижимость страхуется на случай наступления гражданской ответственности за нанесённый вред третьим лицам. Объектом страхования в таких случаях являются имущественные интересы страхователя, связанные с риском наступления ответственности за причинение физического и/или имущественного ущерба. Такое страхование особенно актуально для владельцев опасных объектов, например, при эксплуатации объектов с использованием атомной энергии, а также при проведении строительно-монтажных работ на объектах.

При страховании коммерческой недвижимости возможны случаи мошенничества или недобросовестных действий со стороны страхователей. Например, в нашей практике был пример, связанный со страхованием торгового центра в Перми от катастрофических событий, связанных с опасными природными явлениями. Сумма возмещения составляла порядка 200 млн рублей. Иск подал владелец ТЦ в связи с тем, что у здания произошло нарушение целостности несущей конструкции. Был заявлен убыток и необходимость полной перестройки здания. Однако, как мы выяснили, разрушение ТЦ было связано не с природными явлениями типа землетрясения или наводнения, а с тем, что неподалеку проводились строительные работы, то есть, имел место человеческий фактор. Страховщик доказывал, что этот риск не был застрахован, так как были исключены техногенные причины повреждения здания.

Другой пример связан с пожаром на складе медицинского оборудования. Страховщика и экспертов ввели в заблуждение касательно помещения, в котором произошло страховое событие. Склады находились в промзоне и в описании говорилось, что пожар произошел в шестом корпусе, хотя на самом деле он произошел в восьмом. Факт недобросовестности страхователя нам удалось доказать только в арбитражном суде, уже после того, как были завершены все осмотры. Сначала мы добились изменения формулировок в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела. Этим нам удалось доказать, что имущество находилось в другом месте, которое не являлось местом страхования, в связи с чем страховщик не был обязан возмещать ущерб.

Бывают пограничные случаи, когда объект недвижимости зарегистрирован на гражданина, но фактически используется им для предпринимательской деятельности. Споры по таким случаям бывают непростые и в силу субъектного состава, и в силу того, что попадают для разбирательства в суды общей юрисдикции, к судьям, которые порой не обладают достаточной компетенцией для вынесения объективного решения. В таких случаях страховщикам очень сложно доказывать обстоятельства, которые подтверждают недобросовестность клиента.

Чтобы избежать подобных сценариев, необходимо помнить о нескольких важных моментах. Сформулирую их кратко:

1. Еще до заключения договора проведите комплекс проверок в отношении объекта

Это могут быть инженерные экспертизы, оценка объекта для определения его стоимости, проверка документов и истории. Предельно важно для страховщика получить сведения о порядке и системе складского учета товаров в случае, если страхуются объекты, находящиеся в помещении.

2. Внимательно отнеситесь к заключению договора страхования

Этот пункт выглядит достаточно очевидным, однако проблемы появляются уже на этом этапе. Несмотря на то, что внесение корректировок в договор по требованию страхователя является нормальной и даже желательной практикой, у страховщика тоже есть лицензионные ограничения, по которым часть рисков в договор он может и не включать.

3. Установите все причины наступления страхового события

В случае возникновения страхового события стандартных экспертиз объекта страхования может быть недостаточно. Нужен комплексный подход, предусматривающий работу с правоохранителями, установление всех обстоятельств и причин возникновения события.

4. Активная работа в суде

Суд часто встает на сторону страхователя, вследствие чего страховщику приходится бороться и доказывать свою позицию. Делать это необходимо – особенно если есть подозрения в мошенничестве или введение в заблуждение.

Конечно, на каждом из этих этапов важна комплексная работа всех юридических служб компании. В случае, если обеспечить такую работу невозможно, стоит обратиться к сторонним юридическим организациям, и здесь крайне важно не упустить момент, когда, к примеру, установить точные причины страхового случая будет невозможно. Согласованность действий, внимательность до и после наступления страхового события и грамотно составленный договор – вот то, что даст возможность справиться с проблемными ситуациями даже в случае их видимой сложности.