Неустойка за просрочку по договору долевого участия (ДДУ): все, что нужно о ней знать
В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.
Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!
Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.
Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.
В настоящей статье мы расскажем об правилах и нюансах расчета и взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ.
- Какой размер неустойки за просрочку по ДДУ?
- Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
- Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика?
Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?
Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Цена ДДУ x Количество дней просрочки
Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.
1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).
Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре участия в долевом строительстве.
Цена ДДУ ≠ стоимость уступаемых прав
Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал). Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.
2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком.
Здесь стоит обратить внимание на следующее:
а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.
В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.
б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
Срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.
Как правильно посчитать просрочку застройщику?
Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.
3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.
На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась?
Ставка рефинансирования определяется на день подписания акта приема-передачи (дату подачи иска в суд).
Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанного в ДДУ (то есть когда застройщик должен был передать объект).
Ставку рефинансирования нужно определять для каждого периода ее действия, входящего в период просрочки.
Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование.
Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.
4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ
О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.
5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта)
Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214-ФЗ? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке .
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия (ДДУ)?
Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры (иного объекта) по ДДУ.
1. Досудебный порядок урегулирования спора
Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться). Претензию рекомендуем отправлять ценным письмом с описью вложения (в описи указать: Досудебная претензия по Договору участия в долевом строительстве № ___ от ______ года). Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.
2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде
В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением (как правило, застройщики не реагируют на претензию или отвечают «отписками»).
До подачи иска в суд дольщику потребуется:
а) определить подведомственность и подсудность дела.
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не определена иная подсудность.
Существует убеждение среди дольщиков, что в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. Однако данное убеждение было верно несколько лет назад, до того как практика взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде изменилась. Об актуальной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”.
б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.
Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:
неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)
компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)
судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)
штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.
В судебной практике встречаются также решения о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму жилья. Возможность взыскания таких убытков зависит от фактических обстоятельств дела и практики конкретного суда (судьи). О взыскании убытков при просрочке по ДДУ читайте отдельную статью. Если вы заявляете к взысканию с застройщика убытки, то сумма убытков также включается в цену иска.
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше).
О том, как определить госпошлину при взыскании неустойки по ДДУ, читайте в статье “Госпошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ”.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
3. Исполнение решения суда
Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214-ФЗ фактически?”
Для начала оговоримся, что решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.
Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
4. Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ
Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд РФ и Минфин изменили свою позицию на этот счет. Теперь дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ и штраф по Закону о защите прав потребителей, должен уплатить налог с дохода. Не облагаются налогом компенсация морального вреда и судебные расходы.
Дольщик-физическое лицо уплачивает НДФЛ с неустойки. Ставка налога зависит от того, является он налоговым резидентом РФ или нет (13 % — для резидентов, 30 % — для нерезидентов).
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога исходя из сумм полученных доходов производят самостоятельно физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 и пунктом 14 статьи 226.1 НК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, если иное не предусмотрено пунктом 7 статьи 228 НК РФ.
Таким образом, вышеуказанными положениями статей 226, 226.1 и 228 Кодекса предусмотрен специальный порядок выполнения налоговыми агентами и налогоплательщиками своих обязанностей в случае невозможности удержания налоговым агентом исчисленной суммы налога на доходы физических лиц, который исключает обязанность налогоплательщиков самостоятельно исчислить суммы налога и представить налоговую декларацию по указанным доходам.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 229 Кодекса лица, на которых НЕ ВОЗЛОЖЕНА обязанность представлять налоговую декларацию, ВПРАВЕ представить такую декларацию по месту жительства.
Соответственно, в случае если налог не был удержан с полученных доходов, то уплата НДФЛ производится налогоплательщиком на основании уведомления налогового органа по сроку не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. При неполучении налогоплательщиком налогового уведомления и самостоятельном декларировании доходов в соответствии с п. 2 ст. 229 НК РФ срок уплаты налога, предусмотренный п. п. 6, 7 ст. 228 НК РФ (1 декабря соответствующего года), не корректируется.
Данная позиция соответствует Письму Минфина России от 10.12.2018 года № 03-04-05/89331. Вместе с тем, если дольщик планирует использовать налоговые вычеты, чтобы уменьшить сумму налога (социальные, имущественные и пр.), то ему необходимо самостоятельно задекларировать данный доход и в данной декларации указать налоговые вычеты.
-
В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если решение не обжалуется в апелляционном порядке ни одной из сторон спора). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Оставить заявку
https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.
Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.
В настоящей статье мы расскажем об правилах и нюансах расчета и взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ.
- Какой размер неустойки за просрочку по ДДУ?
- Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
- Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика?
Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?
Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Цена ДДУ x Количество дней просрочки
Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.
1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).
Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре участия в долевом строительстве.
Цена ДДУ ≠ стоимость уступаемых прав
Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал). Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.
2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком.
Здесь стоит обратить внимание на следующее:
а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.
В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.
б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
Срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.
Как правильно посчитать просрочку застройщику?
Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.
3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.
На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась?
Ставка рефинансирования определяется на день подписания акта приема-передачи (дату подачи иска в суд).
Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанного в ДДУ (то есть когда застройщик должен был передать объект).
Ставку рефинансирования нужно определять для каждого периода ее действия, входящего в период просрочки.
Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование.
Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.
4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ
О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.
5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта)
Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214-ФЗ? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке .
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия (ДДУ)?
Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры (иного объекта) по ДДУ.
1. Досудебный порядок урегулирования спора
Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться). Претензию рекомендуем отправлять ценным письмом с описью вложения (в описи указать: Досудебная претензия по Договору участия в долевом строительстве № ___ от ______ года). Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.
2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде
В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением (как правило, застройщики не реагируют на претензию или отвечают «отписками»).
До подачи иска в суд дольщику потребуется:
а) определить подведомственность и подсудность дела.
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не определена иная подсудность.
Существует убеждение среди дольщиков, что в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. Однако данное убеждение было верно несколько лет назад, до того как практика взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде изменилась. Об актуальной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”.
б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.
Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:
неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)
компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)
судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)
штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.
В судебной практике встречаются также решения о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму жилья. Возможность взыскания таких убытков зависит от фактических обстоятельств дела и практики конкретного суда (судьи). О взыскании убытков при просрочке по ДДУ читайте отдельную статью. Если вы заявляете к взысканию с застройщика убытки, то сумма убытков также включается в цену иска.
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше).
О том, как определить госпошлину при взыскании неустойки по ДДУ, читайте в статье “Госпошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ”.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
3. Исполнение решения суда
Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214-ФЗ фактически?”
Для начала оговоримся, что решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.
Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
4. Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ
Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд РФ и Минфин изменили свою позицию на этот счет. Теперь дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ и штраф по Закону о защите прав потребителей, должен уплатить налог с дохода. Не облагаются налогом компенсация морального вреда и судебные расходы.
Дольщик-физическое лицо уплачивает НДФЛ с неустойки. Ставка налога зависит от того, является он налоговым резидентом РФ или нет (13 % — для резидентов, 30 % — для нерезидентов).
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога исходя из сумм полученных доходов производят самостоятельно физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 и пунктом 14 статьи 226.1 НК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, если иное не предусмотрено пунктом 7 статьи 228 НК РФ.
Таким образом, вышеуказанными положениями статей 226, 226.1 и 228 Кодекса предусмотрен специальный порядок выполнения налоговыми агентами и налогоплательщиками своих обязанностей в случае невозможности удержания налоговым агентом исчисленной суммы налога на доходы физических лиц, который исключает обязанность налогоплательщиков самостоятельно исчислить суммы налога и представить налоговую декларацию по указанным доходам.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 229 Кодекса лица, на которых НЕ ВОЗЛОЖЕНА обязанность представлять налоговую декларацию, ВПРАВЕ представить такую декларацию по месту жительства.
Соответственно, в случае если налог не был удержан с полученных доходов, то уплата НДФЛ производится налогоплательщиком на основании уведомления налогового органа по сроку не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. При неполучении налогоплательщиком налогового уведомления и самостоятельном декларировании доходов в соответствии с п. 2 ст. 229 НК РФ срок уплаты налога, предусмотренный п. п. 6, 7 ст. 228 НК РФ (1 декабря соответствующего года), не корректируется.
Данная позиция соответствует Письму Минфина России от 10.12.2018 года № 03-04-05/89331. Вместе с тем, если дольщик планирует использовать налоговые вычеты, чтобы уменьшить сумму налога (социальные, имущественные и пр.), то ему необходимо самостоятельно задекларировать данный доход и в данной декларации указать налоговые вычеты.
-
В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если решение не обжалуется в апелляционном порядке ни одной из сторон спора). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО.
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО «ГС-Саввино.
ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ
Оставьте заявку, и мы обязательно вам поможем!
ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Начать работу
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Политика конфиденциальности
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.