Категория земель не установлена — что это значит? Рекомендации собственникам участков
В соответствии с Федеральным Законом 172 все земли Российской Федерации делятся на 7 категорий. И каждый участок земли должен быть отнесен к одной из них. Но на деле бескрайние просторы Родины до сих пор не освоены настолько, чтобы каждый клочок земли имел свой правовой статус. Поселения разрастаются, изменяется структура, и «выплывают» участки, назначение которых так и не определено. Что делать хозяину такого надела? Как пользоваться землей, которая «не имеет законных прав»?
Что это значит?
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса выделены следующие категории земель по целевому использованию:
- Сельскохозяйственные. .
- Промышленности, обороны, транспорта, энергетики, телевидения, радиовещания, информатики, космической деятельности, и других специализированных назначений. . . . .
В частном порядке для проживания, ведения хозяйства, строительства и прочего индивидуального использования подходят земли поселений и сельскохозяйственные. Категории в свою очередь подразделяются по видам разрешенного использования (ВРИ), которые и определяют, что можно делать на этой территории.
Важно! Если категория не установлена – это значит, что участок не имеет назначения и ВРИ, поэтому до определения целевого использования не разрешено использовать эту землю.
Приказ Федеральной службы земельного кадастра от 15.06.2001 № П/119 п. 6.2.13 говорит о том, что если категорию земли невозможно определить, то в документах Государственного кадастра недвижимости отмечают, что она не установлена. Подразумевается, что явление это временное, так как в соответствии с ФЗ 172 все земли должны иметь свою категорию. В ст.8 и ст.14 ФЗ 172 определяется порядок отнесения и перевода в категорию (подробнее о том, как происходит установление категории можно узнать тут).
В соответствии со ст. 103 ЗК РФ в случае отсутствия принадлежности участка, его относят в категорию земель запаса.
Статья 103. Земли запаса
- К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса.
- Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, случаев выполнения работ, связанных с пользованием недрами на таких землях, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.
У таких земель нет целевого использования, поэтому для какой-либо деятельности необходим переход в другую категорию.
Есть ли при этом разрешенное использование?
Если категория не установлена, то земля находится в подвешенном состоянии, «вне закона», поэтому ни о каком ВРИ не может быть речи. Нельзя заключать сделки, оформлять правоустанавливающие документы. Запрещено и непосредственное использование участка: строительство, фермерство, другая деятельность. На деле такие участки умудряются продавать, используя различные уловки.
Единственный выход – добиться присвоения участку нужной категории. Процесс этот трудный и зависит от множества факторов.
Что делать собственнику?
Опытные юристы считают такие дела очень сложными, по их подсчетам лишь 4 заявления из 10 удовлетворяют без судебного процесса. Попытаться все-таки стоит, поэтому рассмотрим весь процесс такого перевода.
Порядок установления и отнесения
Так как подобные участки относят к землям запаса, то нужно будет делать не присвоение, а перевод в другую категорию. В ст. 3 ФЗ 172 указан порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель и участков в другую категорию, а также установления принадлежности к категории:
- Для установления категории гражданин должен направить соответствующее ходатайство в орган исполнительной власти, или местный муниципалитет.
- К ходатайству необходимо приложить документы, которые будут подтверждением статуса участка и его принадлежности.
- Решение принимается в течение месяца.
- В случае положительного ответа, составляется акт о переводе земли из одной категории в другую.
- Срок перевода может быть назначен по закону либо 2, либо 3 месяца.
- Заявитель получит ответ в течение 2 недель со дня составления акта.
- Отказ от перевода может быть обжалован в суде.
В акте будет содержаться следующая информация:
- Основания для изменения категории.
- Местоположение, границы, кадастровый номер и площадь.
- Из какой категории в какую.
Необходимые документы
Для того чтобы подкрепить ходатайство, необходимо предоставить следующую документацию:
- Выписка из государственного земельного кадастра на данный участок.
- Удостоверяющие личность документы заявителя (оригиналы и копии).
- Выписка из ЕГРП о правах на участок.
- Заключение экологической экспертизы (в некоторых случаях).
- Согласие собственников участка на перевод.
- Расчеты потерь категории, из которой осуществляется перевод.
Раньше, в период РСФСР и становления РФ участки выдавали на основании государственных актов права собственности, пожизненного владения, использования и наследования. Такие документы могут стать основанием принадлежности участка к определенной категории, потому что в них указывалось целевое назначение.
Как составить ходатайство?
В ходатайстве обязательно упоминают следующие данные:
- Кадастровый номер. , к которой относится участок, и куда предполагается переход.
- Основания для перевода.
- Права заявителя в отношении участка.
- Ходатайство оформляют на специальном бланке.
Главное, что нужно сделать – найти хоть какую-то документальную ниточку, которая связывает участок с определенной категорией.
- Скачать бланк ходатайства о переводе земель из одной категории в другую
- Скачать образец ходатайства о переводе земель из одной категории в другую
Стоимость и госпошлина
Госпошлина за перевод из категории в категорию равна 30% от кадастровой стоимости участка. Эту стоимость определяет государственная независимая экспертиза. Информация хранится в государственном кадастре, чтобы узнать стоимость, можно заказать выписку.
Совет! Если нет кадастрового плана на участок, то его придется сделать. Госпошлина обойдется в 1000 рублей, а сам план от 5000 до 20000 рублей.
Куда обращаться?
Закон говорит о том, что занимается подобным вопросом орган исполнительной власти или местного самоуправления. Поэтому идти нужно в администрацию. Там могут направить в конкретный отдел, или специалисту по земельным вопросам. Направить ходатайство и пакет документов можно через МФЦ, но в этом случае необходимо быть уверенным в полноте собранных данных.
Порядок действий
Поэтапно порядок действий будет таким:
- Собрать документы из списка, а также любые подтверждения принадлежности к категории и целевому назначению.
- Оформить ходатайство в муниципалитете и передать им документы.
- Получить акт о решении органов власти.
- В случае отказа без предусмотренных законом причин, подать исковое заявление в суд о переводе участка из земель одной категории в другую.
Можно ли самому выбрать новую категорию?
В ходатайстве заявитель указывает желаемую категорию на свое усмотрение. Однако местные власти могут решить по-другому в связи со спецификой расположения участка и генплана населенного пункта. Лучше заранее поинтересоваться, какие категории наиболее доступны в конкретном случае. И указать свои пожелания в соответствии с рекомендациями.
П.4 ст. 14 ФЗ 172 говорит о том, что, если категория не определяется, возможно следующее распределение: участки внутри населенного пункта отнести к категории населенных пунктов, участки на территории сельскохозяйственных земель отнести к соответствующей категории целевого использования.
Как происходит присвоение?
Акт, который подтверждает отнесение или перевод участка в определенную категорию является самостоятельным правовым документом, который действует в конкретном случае, а не является законодательным актом для других подобных случаев. В соответствии с законом местный муниципалитет вправе принимать подобные решения, если они не противоречат законам Российской Федерации.
Принятое решение в виде акта о переводе направляют в орган государственного кадастрового учета. Оттуда направляется извещение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, где данные регистрируют. После регистрации участок официально принадлежит к другой категории. Переоформлять собственные документы не нужно.
Как быть, если в правоустанавливающих документах данные есть, а в реестре — нет?
Земли могут быть отнесены к категории на основании данных из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Причем правоустанавливающие документы имеют большую юридическую силу. Если в них указана категория, то можно внести эти данные в Единый реестр прав на недвижимость.
По сути, достаточно обратиться в реестр, указав на соответствующий документ, а также на положение ФЗ 172 ст.14 п.2. Если документы действующие, и соответствуют всем нормам, в реестре должны внести соответствующие поправки относительно данного участка.
Если там отказывают, то нужно пойти по пути ходатайства в органы местной власти. В этом случае основанием станут правоустанавливающие документы, где указана категория земель.
Совет! Если подобные документы старого образца и выданы РСФСР, то, скорее всего, придется подавать в суд. Однако и при оформлении ходатайства подобные документы будут считаться доказательством целевого назначения участка.
Заключение
Если дело все-таки дошло до суда необходимо хорошо подготовиться в знании законов, на основании которых суд может принять положительное решение. Например, указать, что этот участок принадлежит гражданину, есть правоустанавливающие документы, что невозможно для земель без категории.
Необходимо искать любые документы, в которых есть хотя бы намек о целевом назначении, категории или разрешенном использовании. Грамотный юрист способен осуществить подобный перевод успешно и без проволочек. Самостоятельно можно браться за дела, где истина очевидна.