Как взыскать неустойку в 2022 году, если застройщик нарушает договор
Несмотря на мораторий на неустойки, некоторые компенсации можно получить уже сейчас.
В марте 2022 года государство решило поддержать застройщиков, разрешив им не платить неустойки до 2023 года. Тогда это послабление строительным компаниям сбило с толку многих дольщиков — выплаты неустоек заморозили даже по тем случаям, где суд выигран и застройщика обязали заплатить.
Я специализируюсь на спорах с застройщиками и рекомендую обращаться побыстрее в суд, — ведь кое-как их компенсаций все же можно добиться. Расскажу о вступивших в силу изменениях и пошагово разберу алгоритм, как получить компенсацию через суд в 2022 году.
О чем расскажу в статье
Главные материалы обо всем, что влияет на ваши деньги и жизнь, — в вашей почте по средам и субботам. Бесплатно
О какой компенсации вообще идет речь
Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.
В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.
По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.
Чаще всего это такие ситуации:
- Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
- Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
- Уменьшился метраж квартиры.
- Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.
В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.
Какие компенсации предусмотрены законом
Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф — 50% от присужденной суммы. Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.
Василий получил квартиру на три месяца позже установленного срока. Согласно договору, за время просрочки набежали пени 200 000 Р . Так как дело дошло до суда, последний, помимо выплаты пени, может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем, 15 000 Р и затраты на юриста — 35 000 Р .
Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации, которая в этом случае: 200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 Р . То есть штраф — 125 000 Р , а всего Василий взыщет с застройщика: 250 000 + 125 000 = 375 000 Р .
Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.
Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приема-передачи и доказательства ее оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.
Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.
Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:
- Неустойка за задержку сдачи объекта.
- Компенсация морального вреда.
- Компенсация судебных расходов.
- Компенсация понесенных убытков.
Мораторий на выплаты неустоек в 2022 году
В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации правительство решило поддержать застройщиков. С 29 марта вступило в силу постановление правительства № 479 о моратории. Вот что оно изменило:
- До 31 декабря 2022 года застройщикам дали отсрочку по уплате неустойки, штрафов, компенсации убытков и так далее. Эти выплаты перенесли на начало 2023 года.
- Нельзя получить компенсацию за период с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года, независимо от причин срыва сроков строительства.
Расскажу, что это означает для участников долевого строительства:
Допустим, квартиру по договору должны были передать 31 октября 2021 года, но затянули сдачу до 1 июня 2022 года — на 7 месяцев. Раньше можно было получить неустойку за весь этот период. Теперь при расчете мы исключаем время с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года. То есть неустойку можно получить только за 5 месяцев — с 1 ноября 2021 года до 29 марта 2022 года — даты начала моратория.
После выхода постановления многие дольщики, у которых возникло право на неустойку, приуныли и отложили обращение в суд до 2023 года. Смущало то, что выплаты приостановлены до конца года, да и схема расчета мутная. Но ниже я приведу несколько причин, почему действовать надо уже сейчас.
Какие компенсации можно получить в 2022 году
Постановление о моратории предоставляет отсрочку по выплате неустойки, штрафа 50% и компенсации убытков. Но в нем ничего не говорится об отсрочке в части компенсации морального вреда и судебных расходов. Суды и большинство банков тоже считают, что эти два вида выплат на следующий год не переносятся.
Поэтому есть три причины, чтобы ускориться.
Формирование очереди требований. Имеет значение, когда вы отнесете исполнительный лист в банк. Исполнительный лист — это документ на официальном бланке, согласно которому банк списывает с застройщика в вашу пользу указанные суммы.
Банк ставит все такие обращения в очередь, поэтому чем раньше это сделать, тем быстрее компенсация пройдет в 2023 году после того, как возобновят выплаты.
Часть выплат можно получить уже в 2022 году. Компенсацию морального вреда и понесенных судебных расходов можно получить уже сейчас. Как правило, банк зачисляет эти деньги на счет в течение 3—10 дней после того, как получил исполнительный лист.
То есть в 2022 году можно взыскать два вида компенсации из четырех возможных:
- Компенсация морального вреда — ✅
- Компенсация судебных расходов — ✅
- Неустойка за задержку сдачи объекта — ❌
- Компенсация понесенных убытков — ❌
Долгая процедура. В среднем процесс взыскания неустойки занимает от четырех месяцев до года. Срок затягивается, если застройщик обжалует решение. По сути, дольщику предстоит пройти квест из множества этапов, и на каждом нужно активно действовать.
Но большая часть времени все-таки уйдет на ожидание: направили претензию застройщику — и ждем ответа. Подали исковое заявление — и ждем назначения судебного заседания. Суд вынес решение — ждем, когда нам выдадут исполнительный лист. А получив его, относим в банк и снова ждем. Правда, в этот раз ожидание уже приятное, ведь совсем скоро на счет поступят деньги.
Как видно, процедура муторная. И так много шагов, что к финишу приходит быстрее тот, кто раньше начал этот путь.
Приведу ниже пошаговую инструкцию, как самостоятельно обратиться в суд.
Перед судебной тяжбой нужно направить застройщику претензию — будь то выплата неустойки согласно договору, устранение недостатков квартиры, гарантийный ремонт и так далее. Возможно, застройщик пойдет на мировое соглашение и урегулирует вопрос в досудебном порядке.
Направить претензию лучше ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Другой вариант — вручить лично в приемной застройщика, но убедиться, чтобы вам выдали копию принятой претензии, на которой указана дата и подпись сотрудника, принявшего документ.
Обычно у застройщика есть 10 дней, чтобы дать официальный ответ. Молчание и игнорирование — тоже ответ, который подходит для обращения в суд. Задача дольщика показать, что он сделал все, что в его силах, чтобы урегулировать спор без суда. Это не только покажет добросовестность, но и поможет получить штраф 50% от присужденной судом суммы.
Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать досудебно. Если же отправить, то вероятность получить 50% большая вне зависимости от того, что ответил застройщик, если только не удовлетворил просьбу. А если проигнорировал — почти наверняка ему присудят штраф.
Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры. Размер неустойки установлен законом — 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые выступают участниками долевого строительства, — 1/300.
Формула для расчета следующая: Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.
Посмотреть текущее и архивные значения ставки можно на сайте ЦБ. Однако в период с 25 февраля по 28 марта 2022 года для начисления неустойки используется ключевая ставка не выше 9,5%.
Застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн рублей. Срок по договору был 1 января 2021 года, а дело затянулось до 1 марта — на 58 дней. В этот период действовала ключевая ставка — 4,25%. Тогда формула для расчета неустойки: 8 000 000 × 58 × 1/150 × 4,25% = 131 466,67 Р .
Также в интернете есть калькуляторы, которые автоматически посчитают и количество дней, и учтут правильную ключевую ставку.
Как составить претензию застройщику. Подробную инструкцию можно прочитать в статье «Как составить претензию застройщику». Также можно скачать шаблон претензии и подставить свои данные.
Образец претензии о нарушении сроков застройщикомDOCX, 8 КБ
Если срок ответа на претензию прошел либо застройщик отказался добровольно удовлетворить требования, можно собрать комплект документов. Его следует приложить к исковому заявлению.
Список необходимых документов:
- Копия претензии застройщику, которую направляли, и доказательства ее отправки.
- Иск в суд. О том, как его составить, я расскажу чуть ниже.
- Подтверждающий документ, что ответчик уведомлен об иске. Для этого ему нужно направить копию иска. Обычно копию иска отправляют ценным письмом с описью вложений и уведомлением — тогда к иску прикладывается почтовая квитанция, опись вложений и уведомление о получении.
- Копия договора долевого участия.
- Копия передаточного акта, а если квартиру застройщик еще не передал, то этого документа просто нет.
- Копия акта сверки расчетов в случае, если квартира сдается с большей или меньшей площадью — этот документ обычно составляется в день передачи квартиры, и в нем решается вопрос о компенсации за изменение площади.
- Расчет взыскиваемой суммы — в свободной форме. Документ нужно заверить от руки, поставив дату и подпись.
- Доказательства расходов на оплату услуг юриста: договор оказания юридических услуг и подтверждение оплаты, например справка из банка о переводе или расписка о получении денег при наличном расчете.
В случае если дольщиков несколько, то претензию, иск и прилагающийся к нему расчет взыскиваемой суммы подписывает либо каждый участник, либо юрист, действующий по доверенности. При этом в шапке документов указываются данные всех дольщиков.
Пример документа с расчетом взыскиваемой суммы. Несмотря на то что расчет есть в тексте иска, его лучше предоставить отдельным документом. Иначе у судей появляется формальное основание приостановить ход дела. Форма документа свободная, главное — поставить дату и подпись
Подать исковое заявление можно как по месту жительства или пребывания дольщика, так и по юридическому адресу застройщика. Но, конечно, удобнее подавать ближе к дому.
Каждый адрес территориально закреплен за определенным судом. Если сумма требований меньше 100 000 Р , что редко бывает в случае с просрочкой квартиры, иск нужно подавать в мировой суд. Если больше — в районный.
Если сомневаетесь в выборе между несколькими судами, можно изучить особенности их работы. Дело в том, что размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов могут различаться.
Получить представление о примерных суммах компенсации для московских судов можно на их официальном сайте в разделе «поиск по судебным делам». В графе «Стороны» укажите наименование застройщика и суд, куда планируете обратиться. Поиск покажет информацию обо всех судебных делах, в которых участвовал застройщик.
Когда будете переходить в карточку конкретного дела, в разделе «судебные акты» можно ознакомиться с решением по иску. Последние часто публикуют без конкретной информации: в обезличенной форме, без фамилий и сумм взыскания. Но если хорошо покопаться, обязательно найдутся дела с заполненными судебными актами. Что касается сумм, которые присуждает суд, лучше ориентироваться на «свежие» решения.
Укажите конкретный районный суд и застройщика, и поиск выдаст информацию. Здесь для примера я указала ООО «А101». Источник: mos-gorsud.ru
Прилагаю образец иска, его можно скачать и подставить свои данные. В шапке заявления указываем наименование суда, в который подается иск, информацию об истце и ответчике.
Исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вредаDOCX, 301 КБ
В тексте нужно описать факты: что произошло в хронологической последовательности. И сослаться на закон, который нарушил застройщик — в нашем случае это ФЗ № 214 и закон о защите прав потребителей.
Если речь идет о неустойке за нарушение сроков сдачи, то ссылаемся на статьи 6, 10 ФЗ № 214 и статьи 13, 15 закона «О защите прав потребителей». Если застройщик задерживает устранение недостатков, указываем статью 7 ФЗ № 214 и статьи 20, 23 закона «О защите прав потребителей».
Затем в просительной части иска, то есть после слова «Прошу», формулируем требования: обязать застройщика выплатить неустойку согласно выполненному расчету, также взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы и 50% штрафа от присужденной судом суммы.
В самом конце обязательно указываем список приложенных документов, ставим дату подачи иска и подпись.
Есть несколько способов это сделать.
Подать онлайн через систему ГАС «Правосудие». Для последнего нужна подтвержденная запись на портале госуслуг.
Отправить по почте. Лучше сделать это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о получении, чтобы можно было подтвердить, что отправили именно иск, а не поздравительную открытку.
Подать через канцелярию. Для этого его следует распечатать в двух экземплярах — для себя и для суда. На одном экземпляре сотрудник канцелярии поставит отметку о принятии, этот экземпляр нужно сохранить.
Приятный бонус: для исков с требованиями до 1 млн рублей, а это большинство случаев, не нужно платить госпошлину. В противном случае госпошлина рассчитывается по специальной формуле. Есть калькуляторы госпошлины, которые позволяют сделать это, но тут важно учесть еще льготы, которые предоставляются по делам о защите прав потребителей, и по факту госпошлина выходит копеечная.
После подачи иска можно отслеживать информацию по делу на сайте суда. Там укажут, кто судья и когда будут рассматривать дело. Еще суд может направить документы по делу почтой. Периодически стоит проверять почтовый ящик, чтобы не упустить ничего важного.
Более подробно о подаче иска можете прочитать также в инструкции в Тинькофф Журнале о том, как подать в суд.
Когда суд вынесет решение, дольщику и застройщику дается 30 дней, чтобы его обжаловать. Здесь два возможных сценария:
- Если никто не обжалует решение, оно вступит в законную силу через 30 дней.
- Если кто-то все же подаст апелляцию, решение вступит в силу только после того, как вышестоящий суд рассмотрит дело. Но и на него можно подавать жалобу, тогда дело передается в суд кассационной инстанции, но принципиального значения это уже не имеет, потому что исполнительный лист можно получать сразу же после апелляционного решения.
После того как решение вступило в законную силу, нужно подать в суд заявление о выдаче исполнительного листа. И в нем попросить выдать исполнительный лист на основании решения суда от такой-то даты по такому-то делу. Заявление можно направить по почте, подать в электронном виде или сдать в канцелярию суда. Лучше всего распечатать заявление в двух экземплярах и подать через канцелярию, получив на своем экземпляре отметку о принятии.
После получения исполнительного листа можно идти в банк — тот, где открыт расчетный счет застройщика. Реквизиты счета застройщика можно посмотреть в договоре в разделе «Реквизиты сторон». Дальше дело за малым: дождаться смс о зачислении денег.
На основании исполнительного листа с застройщика взыскивают деньги. В 2022 году банк, скорее всего, переведет вам компенсацию морального вреда и судебных расходов сразу, а по остальным неустойкам поставит вас в очередь на 2023 год
В заключение несколько нюансов:
- В 80% случаев застройщик сдает квартиру, пока длится судебная тяжба. В этом случае итоговую сумму неустойки можно скорректировать в рамках судебного процесса, отталкиваясь от даты передачи квартиры.
- Бывает, что суд закончился, а застройщик все еще тянет со сдачей. То есть дольщик продолжает нести расходы и получать моральный вред. В этом случае подается второй иск на остаток суммы. И повторно отправляем застройщика по путевке «все включено»: неустойка, моральный вред, судебные расходы, штраф.
- Есть минусы по части индексации неустойки, а именно ключевой ставки, которую применяют суды. Зачастую они учитывают не ставку на момент судебного разбирательства, а ту, что действовала в последний день срока сдачи объекта согласно договору — такова позиция Верховного суда. К примеру, если в июне 2022 года ставка 9,5%, а передать квартиру должны были при ставке 4,25%, то суд берет вторую. Но временами это играет в пользу участника долевого строительства, если ставка на указанную в договоре дату была выше, а потом снизилась.
Запомнить
- Не стоит откладывать на следующий год то, что можно сделать сейчас. Чем раньше начнете процедуру, тем быстрее получите компенсацию. По части морального вреда и судебных расходов — в 2022 году, остальные в 2023 году, если не последует новых распоряжений правительства.
- В суде можно получить не только неустойку, но и компенсацию морального вреда, понесенных судебных расходов, и штраф — 50% от присужденной суммы.
- Процедура длительная и муторная. Запаситесь терпением и обзаведитесь опытным юристом. Можно все сделать и самому — если следовать приведенной пошаговой инструкции и чуть глубже изучить информацию.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили