Основы регулирования земельно-имущественных отношений
Государственное регулирование земельных отношений включает систему мер, направленную на обеспечение рационального и эффективного использования земли, ее охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и создание благоприятной для людей окружающей среды, на защиту прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий.
Рыночное регулирование базируется на основе спроса и предложения на землю как объекта недвижимости в рамках существующей правовой базы и с учетом условий производительного использования земельных участков.
Основными задачами государственного регулирования земельных отношений являются: улучшение использования и охрана земельных ресурсов государства;
сохранение и улучшение экологического состояния земельных ресурсов;
создание правовых, экономических и организационных основ для функционирования земель всех форм собственности, владения и пользования.
Государственное регулирование земельных отношений в России включает:
регулирование использования земли в виде природного, социального и хозяйственного объектов;
формирование разнообразия форм собственности, владения и пользования землей;
наделение полномочиями субъектов РФ и органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений на территориях в пределах своих границ;
обеспечение равенства участников земельных отношений на правовом поле и в защите их прав;
обеспечение невмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
охрану земли и окружающей природной среды от действий, противоречащих законодательству;
пресечение действий владельцев, пользователей и собственников земли, наносящих ущерб безопасности и обороне страны; обязательные мероприятия по государственному управлению земельным фондом.
Российское земельное законодательство предоставляет хозяйственную самостоятельность пользователям земли. Они сами без вмешательства государства планируют внутрипроизводственное использование и охрану земель, но не должны нарушать обязательные требования законодательства о рациональном использовании земель и охране природной среды, т.е. определенные правила по использованию земельных ресурсов страны и отдельных его частей — категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов.
Роль государства проявляется в проведении земельной реформы в стране, создании правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности на землю, аренды, рынка земли и т.д.). При управлении государство выступает как собственник земли, недвижимого имущества (хозяйственное управление) и как орган власти, обладающий территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности.
Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений включает в себя: земельное право, земельно-правовые нормы и земельные правоотношения.
Отраслевые законодательные источники земельного права подразделяются на кодифицированные законодательные акты (Земельный кодекс РФ, земельные кодексы республик), а также иные законы РФ и субъектов Федерации. Земельные кодексы представляют собой систематизированные законодательные акты, регулирующие земельные отношения, правовые нормы в которых располагаются в порядке, отражающем систему земельного права.
Земельное право представляет собой выражение правотворческой деятельности государства, с помощью которой правовые акты становятся обязательными для исполнения. Наиболее распространенными формами права являются нормативные правовые акты уполномоченных органов, устанавливающие правовые нормы соответствующих общественных отношений. В зависимости от субъекта, уполномоченного государством на выпуск данных актов, они подразделяются: на акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления.
Наибольшей юридической силой по отношению ко всем иным источникам права обладают Конституция РФ, наделенная высшей юридической силой, а также принятые федеральные законы. К источникам земельного права относятся нормативные правовые акты земельного законодательства, а также акты иных отраслей законодательства, содержащие правовые нормы, которые затрагивают земельные отношения. Связь земли и природных ресурсов предопределяет нормы, регулирующие отношения, связанные с землей, в таких отраслях права, как водное, лесное, горное, природоохранное. Данные источники содержат нормы, регулирующие отношения по поводу земли, подчиненные нормам земельного права. Например, в соответствии с земельным законодательством в Законе РФ «О недрах» определены право собственника земельного участка на добычу полезных ископаемых, находящихся в границах земельного участка, обязанности землепользователя по охране земель от вредного воздействия и приведению нарушенного при пользовании недрами земельного участка в состояние, пригодное для использования.
В Лесном кодексе РФ предусмотрены порядок перевода лесных земель в нелесные, обязанности лесопользователей по повышению плодородия почв, предотвращению эрозионных и других процессов, ухудшающих состояние земель.
Правовые нормы, так или иначе связанные с регулированием земельных отношений, содержатся также в источниках административного и уголовного права, определяющих виды земельных административных и уголовных правонарушений и предусматривающих меры ответственности за них; гражданского права, содержащего общие положения о возмещении вреда и регулировании сделок с землей как недвижимым имуществом; жилищного права, предусматривающего право граждан на получение земельного участка под жилищное строительство и их обязанность использовать участок по назначению.
Экономическое регулирование земельных отношений отражает экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей, реализующиеся в процессе государственного регулирования земельных отношений, которое создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права, и рыночного регулирования, осуществляемого на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства и результаты труда. Иными словами, экономическое регулирование земельных отношений является системой мер, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков.
Экономическими регуляторами земельных отношений в рыночных условиях выступают: арендная плата за землю, рыночная цена земли, земельный налог, залоговая цена земли, компенсационные платежи при изъятии земель, компенсационные выплаты при консервации земель, платежи за повышение качества земли, штрафные платежи за экологический ущерб, налоговое обложение при гражданском земельном обороте, плата за право аренды.
Основным рычагом экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, заставляя их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. Экономически плата за землю представляет собой особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.
Рента — устойчивый доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. Рента бывает: государственная и банковская, связанная с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента. Земельная рента является формой экономической реализации собственности на землю. Она может быть:
дифференциальная, возникающая при монополии на землю. С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот начинают вовлекаться плохие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а средние и лучшие земельные участки дают более высокую прибыль. Получаемая дополнительная прибыль представляет собой дифференциальную ренту;
абсолютная, обусловленная частной собственностью на землю и являющаяся частью прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу собственности на землю. Разница между стоимостью и ценой производства передается в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли. Абсолютная рента получается со всех земельных участков независимо от их качества, местоположения.