Изменение арендной платы по договору.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Если размер фиксированный (а также в иных случаях), обычно заключается дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы. Подлежит ли дополнительное соглашение государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован? От ответа на этот вопрос зависит, признает налоговая инспекция обоснованным учет в расходах повышенного размера арендной платы или нет. ГК РФ не содержит нормы, обязывающей в этой ситуации регистрировать дополнительное соглашение.
Финансовое ведомство считает, что это нужно делать, например, в Письме от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471 говорится: дополнительное соглашение сторон договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, об изменении арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации. Позиция финансистов основывается на двух нормах: в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией сделки. Иными словами, по мнению финансистов, если договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, следовательно, соглашение об изменении размера арендной платы с таким же сроком действия также должно быть зарегистрировано. В п. 1 ст. 452 ГК РФ, на который ссылается Минфин, говорится о том, что соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и договор. Однако форма договора и его государственная регистрация — разные понятия для целей гражданского законодательства. Статьей 434 «Форма договора» ГК РФ предусмотрена только письменная форма договора. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме. В Гражданском кодексе не содержится положений о форме договора, прошедшего государственную регистрацию.
Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 сделал аналогичные выводы: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Суд исходил из того, что договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Данная позиция имеет изъяны, ведь в п. 1 ст. 453 ГК РФ, приведенном судебной инстанцией, сказано только о том, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, но не упомянуто о необходимости государственной регистрации соглашения к договору аренды, тем более, если изменения не настолько существенны, как, например, изменение объекта аренды. Формулировка суда: соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации — не подтверждается нормами закона.
Позиция финансистов и высшей судебной инстанции основана на духе, а не букве закона. В то же время трудно спорить с налоговой инспекцией в суде, когда ВАС РФ высказал свое мнение по этому вопросу, которым руководствуются суды, например, Постановление ФАС РФ от 16.08.2005 N А78-642/05-С1-7/5-Ф02-3883/05-С2. Кроме того, в п. 18 Приказа Минюста России от 06.08.2004 N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП. Иными словами, Приказом установлена обязанность государственной регистрации изменений в договоре аренды, в том числе в части размера арендной платы.
Таким образом, несмотря на то, что согласно нормам законодательства не требуется государственная регистрация соглашения об изменении арендной платы, налогоплательщику придется его регистрировать. Это требование относится только к случаю изменения условий договора, а как быть, если условия договора остались неизменны, а размер арендной платы корректируется? Рассмотрим ситуацию, когда стороны договора не заключают дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Условия договора прописаны таким образом, что ее размер не выражен в твердой форме, он зависит от курса иностранной валюты или индексируется. Такая ситуация рассмотрена Президиумом ВАС РФ в п. 11 Информационного письма N 66, где были сделаны следующие выводы:
— установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ;
— фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В данных случаях указывают не ставку, а механизм расчета. Федеральные арбитражные суды при рассмотрении споров подтверждают, что:
— Постановление ФАС РФ от 17.03.2006 N А43-5518/2004-17-102: доводы заявителя жалобы о том, что указанные ставки арендной платы не должны применяться, правомерно не приняты во внимание, поскольку в договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию, фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления исходя из базовых ставок аренды муниципального имущества. При таких обстоятельствах увеличение базовых ставок арендной платы и соответствующее увеличение размера арендной платы по спорному договору не является его изменением, а потому не подлежит государственной регистрации;
— Постановление ФАС ДО от 28.03.2006 N Ф03-А51/06-1/392: общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются органами местного самоуправления путем определения поправочных коэффициентов при начислении арендной платы. В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям поправочных коэффициентов на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.
ФАС РФ сделал более радикальные выводы: довод инспекции о том, что при исчислении налога на прибыль банк неправомерно включил арендные платежи в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, обоснованно отклонен судом. Налоговым кодексом Российской Федерации учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему (Постановление от 21.04.2006 N А56-24327/2005).
ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.
Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.