Особенности заключения договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицами
Порядок составления и заключения договора аренды нежилого помещения закреплен законодательно. Основные нормативы являются общими для всех субъектов деятельности.
Однако существуют определенные особенности, если участниками соглашения выступают физическое и юридическое лицо. Подробно об этом читайте в данной статье, а именно: когда его составлять и какие пункты нужно указывать, на какой срок можно заключить, нужна ли регистрация документа и куда обращаться. А также другие важные моменты.
Когда необходимо составлять?
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицами представляет собой документ, на основании которого одна сторона (арендодатель) передает, а вторая (арендатор) получает во временное пользование или владение здание или сооружение (согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ).
Данный процесс регулируется п. 1 и 4 гл. 34 ГК РФ. Общие правила оформления договорных отношений содержатся в главах 27, 28, 29 ГК РФ.
Потребность в заключении соглашения возникает, как только две стороны принимают решение о передаче недвижимости в аренду. Отказ от официального оформления договоренности влечет за собой ответственность в виде санкций. Законодательство РФ не ограничивает круг взаимодействия субъектов: в сделке такого рода могут участвовать и юридические, и физические лица.
Чаще всего арендаторами нежилых помещений выступают предприятия и организации. Объекты недвижимого имущества они используют для расширения своих производственных мощностей, размещения управленческого аппарата, в коммерческих целях, под склады, а также при открытии новых направлений деятельности, в связи с переездом и т.д.
Налоговый кодекс РФ гласит, что физ.лицо вправе получать прибыль (в т.ч. от передачи имущества во временное владение или пользование), не регистрируясь как фирма или организация (п.1, ст.23; ст.34.2 НК РФ). Если арендодателем выступает такое лицо, возникает необходимость подать декларацию в органы налогообложения и оплатить НДФЛ в размере 13% от дохода, связанного с арендой.
Подробнее про аренду нежилых помещений для юридических лиц можно узнать тут.
В отдельных случаях нежилые помещения могут потребоваться и физическим лицам (например, торговые или производственные сооружения). В особенности это касается таких субъектов деятельности, как индивидуальные предприниматели (ИП), так как они относятся к физическим лицам.
Что должно быть обязательно указано?
Чаще всего при составлении договора используется стандартный образец с перечнем наиболее важных вопросов сделки. Такой список можно расширить при необходимости, учитывая индивидуальные особенности взаимодействия и потребности сторон. В любом случае все моменты должны быть согласованы между участниками до подписания бумаг.
Если один из основополагающих пунктов отсутствует в соглашении, последнее считается недействительным и не имеет никакой юридической силы.
Часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что контракт можно считать действительным при условии:
- заключения его в соответствии с законодательными нормами;
- достижения согласия между участниками по ключевым условиям договоренности.
Обязательной информацией, которая должна содержаться в договоре, является:
- Контактные данные, полное наименование и форма собственности юридического лица (ООО или другая) и ФИО физического, реквизиты предприятия, паспортные данные и ИНН, адрес регистрации.
- Подробная характеристика объекта недвижимости:
- площадь;
- фактический адрес;
- количество этажей;
- номер комнаты/офиса;
- наличие или отсутствие инженерных коммуникаций и т.д
Важно! Согласно статье 616 Гражданского кодекса проведение капитального ремонта помещения, передаваемого во временное пользование, является обязанностью арендодателя.
Кроме перечисленных, в договоре может значиться условие о выкупе при условии поэтапной выплаты арендатору определенной денежной суммы. Если данный пункт не был включен на момент заключения сделки, его можно оформить в виде дополнительного соглашения (ч.2 ст. 624 ГК РФ).
Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества
Форма и содержание
Обязательное требование для договора аренды, которое содержится в ст.609 ГК РФ – его письменная форма. Иначе сделка считается недействительной. Вся информация в соглашении должна быть указана корректно и соответствовать данным прилагающейся документации.
Примерное содержание договора аренды нежилого помещения:
- Название (напр., “Договор аренды офиса”).
- Место и дата заключения.
- Полное название организации, ФИО представителя и на основании чего он действует, ФИО физического лица, а также определение роли каждой стороны (например: Гражданин РФ Николаев Петр Семенович, именуемый в дальнейшем “Арендодатель” и ЗАО “Экосистем” в лице Поднебесного Эдуарда Александровича, действующего на основании Устава, далее – “Арендатор”, заключили договор о нижеследующем).
- Предмет договора, характеристики объекта (пример: Арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение для расположения в нем офиса. Недвижимость расположена по адресу: ул. Ленина, 8/42, г. Москва. Помещение находится на пятом этаже девятиэтажного здания и состоит из двух комнат, общая площадь которых составляет 320 кв.м. Объект аренды оснащен системами коммунальной инфраструктуры: тепло- и электроснабжение, водоснабжение и водоотведение).
- Цена и способ оплаты (например: размер арендной платы – 2500 руб за 1 кв. м. в месяц, общая сумма ежемесячной выплаты – 800000 руб; денежные средства переводятся на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа каждого месяца).
- Длительность аренды (напр.: 18 месяцев с 20.02.2018г. по 20.08.2019г.).
- Права и обязанности сторон – довольно обширный раздел, в котором следует подробно описать требования по содержанию недвижимости, доступа для контроля ее состояния, возможность субаренды, уменьшения арендной платы и т.д.
- Порядок изменения и прекращения договора (например, в случае невыполнения условий соглашения, использования помещения не по назначению или ухудшения его состояния и пр.)
- Ответственность (один из пунктов может выглядеть следующим образом: При выявлении нецелевого использования помещения Арендатор уплачивает штраф в пятикратном размере от суммы ежемесячного платежа и компенсирует причиненный ущерб).
- Порядок разрешения споров, установленный в процессе переговоров.
- Прочие условия (количество экземпляров договора, порядок вступления в силу и др.).
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Из видео узнаете, как составить договор аренды нежилых помещений:
На какой срок можно заключить?
Договор аренды нежилого помещения между юр и физ лицом заключается бессрочно или на определенный период времени. В первом случае при составлении документа просто опускается пункт о длительности его действия, во втором – указывается конкретный временной интервал. Прекращает действие бессрочное соглашение тогда, когда одна из сторон заявила о таком желании.
Обратите внимание! Предупредить о расторжении договора необходимо не позднее, чем за три месяца до его окончания. Если же длительность действия сделки обозначена, но по наступлению срока окончания ни один из участников не заявил о завершении аренды, она продлевается автоматически на такой же период времени.
Необходимость регистрации и порядок действий
Регистрация обязательна только в том случае, когда срок действия договоренности превышает 12 месяцев. Если период аренды меньше, в ней нет необходимости. Бессрочный договор также не подлежит этой процедуре. Данный нюанс зачастую используют, чтобы сэкономить на оплате государственной пошлины, ведь соглашение, заключенное на 11 месяцев, регистрировать не нужно, при этом по желанию участников оно продлевается автоматически на такой же период. Процедура регистрации договора в уполномоченных государственных органах состоит из таких этапов:
- заключение и скрепление подписями сторон и печатью юрлица соглашения;
- подготовка документации, необходимой для предоставления уполномоченной организации;
- подача документов с заявлением;
- получение зарегистрированных экземпляров.
Куда обращаться?
Для проведения процедуры необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росреестр).
Какие документы предоставить?
В Росреестр подаются такие документы:
- договор (в 3-х экземплярах);
- заявление от одной или двух сторон;
- документы, удостоверяющие личность;
- ИНН;
- учредительная документация, а также документ, удостоверяющий право представительства юридического лица;
- бумаги, касающиеся государственной регистрации предприятия;
- кадастровый паспорт;
- выписка БТИ;
- квитанция об уплате пошлины;
- техпаспорт недвижимости.
Сроки и стоимость
Длительность процедуры регистрации не превышает десяти дней. Размер государственной пошлины при подаче заявления физическим лицом – 2000 руб, юридическим – 22000 руб.
Согласно п.2 ст.333.18 Налогового кодекса РФ, если договор заключен между физическим и юридическим лицом, при обращении в Росреестр обоих участников, каждая из них уплачивает:
- физлицо – 2000 руб., разделенные на количество участников договора;
- юрлицо – 22000 руб., разделенные на участников договора.
Можно ли расторгнуть и по каким причинам?
В момент составления договора аренды стороны должны предусмотреть порядок его расторжения. Оптимальный вариант – завершение сделки по обоюдному согласию. В данном случае одна из сторон заблаговременно заявляет о своем желании прекратить аренду помещения. Для расторжения соглашения в одностороннем порядке должны быть веские причины. Для арендодателя это могут быть:
- Регулярное нарушение условий договора второй стороной.
- Использование помещения не по целевому назначению.
- Субаренда без согласия собственника.
- Ухудшение состояния недвижимости и т.д.
Мотивом для прекращения договора арендатором может стать:
- Обнаружение недостатков помещения, о которых наниматель не был уведомлен.
- Невыполнение обязательств второй стороной.
- Предъявление прав владения третьими лицами.
- Несанкционированное повышение арендной платы и пр.
При возникновении споров следует обращаться в суд.
Также читателю возможно станет интересно прочитать статьи на другие темы про аренду нежилых помещений юридическими лицами:
Если физическое и юридическое лицо заключают договор аренды нежилого помещения, обязательным условием его действительности является письменное оформление, а также государственная регистрация при сроке действия более одного года. В момент составления необходимо указать основополагающие моменты сделки и соблюсти соответствие документа законодательным нормам. При возникновении спорных ситуаций дело передается в суд.