Процедура оформления договора аренды нежилого помещения между физическими лицами, а также бланк и образец документа
Физические лица, так же, как и юридические, имеют право не только владеть нежилыми помещениями, но и сдавать их в аренду, получая доход. Для этого не требуется проводить дополнительных регистраций, например, как индивидуального предпринимателя. Законодательство регулирует данный вопрос общими положениями для всех субъектов деятельности.
Тем не менее, оформление договора аренды нежилого помещения физическими лицами имеет ряд особенностей.
Можно ли заключить соглашение между физлицами: правовые аспекты
Законодательство Российской Федерации гласит, что физические лица вправе владеть не только недвижимостью жилого фонда, но и нежилыми объектами – зданиями, сооружениями (статья 607 Гражданского кодекса РФ). К нежилым объектам недвижимости относятся:
- павильон;
- гараж;
- цех;
- беседка;
- квартира, непригодная к жилью;
- торговая площадка;
- ангар;
- фермерский бокс и др.
Аренда нежилых помещений между физическими лицами возможна и, по большей части, мало чем отличается от подобных сделок между другими субъектами. Разница заключается в перечне необходимых документов для подписания и регистрации договора, в отдельных особенностях его составления.
Передача прав владения или пользования нежилым помещением основывается на тех же принципах, что и аренда строений жилого фонда. Существенные моменты – цена, порядок использования объекта, срок действия договора – устанавливаются по согласованию сторон. Строгие требования предъявляются только к значимым условиям сделки и (в отдельных случаях) к государственной регистрации.
Важно: для того, чтобы аренда помещения была законной, она должна иметь документальное обоснование – правоустанавливающие бумаги собственника.
Основные нормы, регулирующие рассматриваемый вопрос, содержатся в общих положениях об аренде – Гражданский кодекс РФ, гл.34, параграф 1. Порядок регистрации договора обозначен в ст.609 ГК РФ, п.2. Общие вопросы по заключению договоренностей освещены в гл.27—29 ГК РФ.
Согласно статье 625 ГК РФ, общий порядок применяется при отсутствии специального регулирования. Специальные нормы содержатся в п.2-5 гл.34 ГК РФ. Возможность получения прибыли от аренды любым гражданином РФ без оформления себя как юрлица закреплена в Налоговом кодексе (статья 23 п.1, статья 34.2).
Форма и структура
Единственная форма, дающая основания считать договор аренды законным и действующим – письменная. Об этом сказано в статье 651 Гражданского кодекса РФ. Шаблон стандартной структуры соглашения выглядит следующим образом:
- Преамбула – вводная часть с указанием названия документа, даты и места составления, обозначением сторон и мест их проживания.
- Предмет договора – взаимодействие сторон относительно четко охарактеризованного объекта недвижимости (адрес расположения, площадь, подтверждение права собственности и т.д.).
- Арендная плата – стоимость одного квадратного метра нежилого помещения, а также общая сумма ежемесячной выплаты. В данном разделе должен быть прописан и способ оплаты, периодичность внесения платежей, дата проведения расчета.
- Срок действия договора – указывается по соглашению сторон при необходимости, не является обязательным пунктом.
- Права и обязанности сторон – четкий перечень основных требований и возможностей каждого участника.
- Порядок внесения изменений и прекращения действия соглашения – рекомендуется обозначить в документе все существенные моменты касательно данного вопроса. В будущем это поможет избежать споров и конфликтных ситуаций.
- Ответственность сторон – указывается порядок действий, наложения штрафных санкций при несоблюдении условий сделки для каждого участника.
- Заключительные положения – в данном разделе содержится информация, которая не вошла в предыдущие пункты (напр., количество экземпляров документа, вступление в силу и т.д.). Сюда можно включить дополнительные параметры договоренности в зависимости от индивидуальных потребностей участников по их предварительному согласованию.
- Последними указываются реквизиты и подписи сторон.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
- Скачать образец простого договора аренды нежилого помещения между физ и физ лицом
О правильном составлении договора в случаях различной аренды нежилых помещений мы рассказываем в этом материале.
На что обратить внимание:
- существенными условиями являются подробное описание нежилого помещения для возможности его идентификации, обозначение участников с указанием адреса регистрации, паспортных данных и т.д. (ст.432, 606 ГК РФ), а также размер и порядок выплат (п.1 ст.654 ГК РФ); иные пункты договора могут изменяться, дополняться или исключаться по желанию сторон в рамках действующего законодательства;
- желательно в момент переговоров решить вопрос об уплате коммунальных платежей; как правило, данное обязательство возлагается на арендатора; его нужно зафиксировать в соглашении;
- собственник недвижимости должен отразить доход от аренды в декларации и оплатить налог с доходов физических лиц в размере 13% от полученной суммы;
- рекомендуется совместно с договором составить акт приема-передачи с полным описанием имущества и его состояния на момент передачи;
- в документе следует прописать целевое назначение помещения, а также возможность субаренды;
- уместным будет обозначить порядок доступа в помещение, а также возможность его перепланировки и переустройства.
Интересными и полезными для вас могут быть публикации о нежилой недвижимости, посвященные нюансам и правилам заключения договоров в случаях аренды:
-
; ; ; ;
- с заключением предварительного договора и допсоглашения.
Документы
Для того, чтобы составить и подписать договор аренды нежилого помещения, стороны должны подготовить пакет документов. Ниже приводится их перечень.
- Документы, удостоверяющие личность каждого участника или его представителя.
- Нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из участников представляет третье лицо.
- Правоустанавливающая документация.
- Технический паспорт БТИ.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка об отсутствии задолженности на недвижимость.
- Согласие супруга (супруги), если помещение находится в совместной собственности.
- Справка об открытии счета в банке или иные платежные реквизиты, если выбран безналичный способ оплаты.
- Соглашения на подключение недвижимости к коммуникациям (электросети, газ, водоснабжение и водоотвод и т.д.).
Срок контракта
Срок – это не обязательное условие договора аренды нежилого помещения. Если он не указан в документе, то сделка считается бессрочной (Информационное письмо президиума ВАС РФ №59, п.11 от 16 февраля 2001г.). Такие соглашения прекращают свое действие по заявлению одной из сторон.
Если же никто не изъявляет такого желания, соглашение может быть продлено автоматически на такое же время. Максимальный и минимальный срок также не обозначен законодательно, значит, в этом смысле участники имеют полную свободу действий.
Процедура регистрации соглашения
Регистрация требуется не всегда. Соглашения, которые подписываются на срок менее одного года, являются действительными и без регистрации, на более длительный период – законными считаются только после проведения данной процедуры. Более того, в действие долгосрочный документ вступает не с момента подписания, а после того, как уполномоченный орган поставит отметку о внесении его в реестр.
Более подробно вопрос о том, в каких случаях разрешено не регистрировать договор аренды нежилого помещения и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в отдельной статье.
Куда обращаться
Для того, чтобы провести государственную регистрацию договора аренды между физическими лицами, нужно обратиться в Росреестр, или, как его еще называют, Единый государственный реестр недвижимости.
Необходимые бумаги
В ЕГРН нужно подать заявление о регистрации и квитанцию об уплате государственной пошлины. Кроме того, в обязательный список документов входят:
- паспорта участников;
- 3 договора аренды (один из которых остается в регистрационном органе);
- свидетельство о праве собственности, назначении недвижимости, кадастровый паспорт, поэтажный технический план;
- выписка из ЕГРП;
- выписка из Федеральной налоговой службы об отчислениях за последние 6 месяцев.
Сроки и стоимость
В обычном порядке процедура регистрации занимает 10 дней. В случае выявления несоответствий, ошибок или других факторов, препятствующих регистрации, участникам сделки дается время на приведение документов в соответствие требованиям законодательства. В таком случае процесс может затянуться и, соответственно, в этот период времени аренда будет незаконной.
Государственную пошлину может оплачивать один из участников сделки или оба в зависимости от договоренности. Данный сбор оплачивается заблаговременно, после чего пакет документов вместе с квитанциями подается в Росреестр.
Размер госпошлины для физических лиц определен в фиксированной сумме – 2000 руб. Она не зависит от вида деятельности и назначения недвижимого имущества, передаваемого в аренду.
Преждевременное расторжение сделки
Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами может быть расторгнут. Порядок его прекращения разнится в зависимости от обстоятельств. Так, самым простым в урегулировании является расторжение его по обоюдному согласию участников. Для этого составляется и подписывается соответствующий документ – соглашение о расторжении.
Если арендодатель или арендатор инициирует разрыв контракта, он должен иметь для этого основания. Как правило, в тексте документа предусматривается последовательность действий для прекращения договоренности. Если возникли иные разногласия, их следует решать посредством обсуждения, опираясь на действующие законодательные нормативы. Когда же вопрос не удается решить мирным путем, участники обращаются в суд.
Сторона, которая считает, что ее права нарушены, составляет претензию, подкрепляя ее ссылкой на соответствующие статьи закона и документами, подтверждающими обоснованность притязаний. На практике один из часто встречающихся случаев – это расторжение договора вследствие нарушения правил оплаты (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
В такой ситуации обоснованием может быть документ, подтверждающий отсутствие арендных выплат, их просрочку или несоответствующий размер (например, выписка с банковского счета арендодателя).
Процедура заключения договора аренды для физических лиц проводится в стандартном порядке. Отличительной особенностью является перечень необходимых документов, некоторые пункты документа, порядок уплаты налога от полученного дохода и размер государственной пошлины. Грамотный подход к процедуре составления соглашения и его своевременной регистрации позволит заключить законную сделку и избежать возникновения споров в дальнейшем.