Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города
1. Какой бизнес может выкупить арендуемую у города недвижимость?
Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:
- вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
- вы арендуете помещения, здания или сооружения у города Москвы не менее двух лет, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.
Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».
Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.
2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?
Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.
3. Как можно обратиться за этой услугой?
В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества только в электронном виде на сайте mos.ru.
Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:
- копии учредительных документов (для юридических лиц);
- документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).
Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.
4. Что происходит после подачи заявления?
Если все документы были поданы корректно и вы действительно имеете право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором вы узнаете условия выкупа арендуемого вами помещения или здания, в том числе цену приобретения.
В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:
- согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
- не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
- отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.
5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?
Если вы согласны с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном проекте договора купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи вы должны его подписать своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) в личном кабинете на портале и направить в Департамент.
Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.
Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога, вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят электронную закладную, которую вы должны будете подписать УКЭП в течение одного дня и вернуть в Департамент на адрес электронной почты: ez_dgi@mos.ru.
После подписания электронной закладной Департамент самостоятельно направит документы в орган регистрации прав о внесении записи в ЕГРН о выдаче электронной закладной.
Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы обязаны застраховать его на полную выкупную стоимость от рисков гибели и утраты в течение 10 дней с даты заключения договора купли-продажи, указав продавца в качестве выгодоприобретателя.
6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?
Если вы не согласны с условиями продажи арендуемого вами имущества, в том числе с ценой выкупа, то вы можете отправить в Департамент городского имущества Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Сделать это также можно в личном кабинете на портале mos.ru.
В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.
7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?
Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.
Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.
8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?
Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.
9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?
В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.
10. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Заявителем не обеспечены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанные в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ»?
Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:
- есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
- не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
- не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
- не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.
Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.
11. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Отсутствие сведений о субъекте малого или среднего предпринимательства на день подачи запроса о предоставлении государственной услуги в едином реестре СМиСП»?
Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
12. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества исключены из единого реестра СМиСП»?
Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.