У человека, решившего подарить свою квартиру или дом, может возникнуть ряд вопросов: как лучше это сделать, нужно ли регистрировать договор. Об этих и других аспектах, связанных с дарением недвижимости, рассказали в Федеральной кадастровой палате в Росреестре.
Вопрос 1. Что является основанием для дарения?
Подарить недвижимость (квартиру, дом, долю в нем, участок земли) — значит безвозмездно передать права на нее другому лицу. Дарение недвижимости [1] аналогично продаже и требует заключения договора, сторонами которого являются даритель (владелец недвижимости) и одаряемый (лицо, принимающее недвижимость в дар). Предметом договора дарения может быть как недвижимое имущество, принадлежащее дарителю (например, квартира), так и имущественные права (например, право требования по договору участия в строительстве (ДУС) в отношении строящегося объекта).
Устное обещание подарить квартиру или дом не имеет юридической силы и правовых последствий [2], как и простое вручение ключей от квартиры или документов на право собственности. "Только договор дарения, подписанный дарителем и одаряемым, и зарегистрированный на его основании в органе регистрации прав переход права собственности доказывают, что одаряемый принял дар в собственность", — отметили в Кадастровой палате Росреестра.
Нет требования, чтобы сделка была заверена нотариусом. Исключение составляют случаи, когда дарение осуществляется в виде доли в общем имуществе, если представителем одной из сторон договора дарения является третье лицо, действующее на основании доверенности.
Вопрос 2. Нужна ли обязательная регистрация перехода права?
После заключения договора соответствующие изменения будут зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Заявление о государственной регистрации прав можно подать в МФЦ или в офисах Кадастровой палаты, а также воспользоваться электронной услугой на сайте Росреестра.
Договор дарения недвижимого имущества не требует государственной регистрации, если он был заключен после 1 марта 2013 года. Регистрации подлежит только переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора.
Невозможно зарегистрировать переход права собственности на недвижимость на основании договора дарения, если даритель подписал договор дарения, но умер до государственной регистрации.
Документы, подаваемые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора дарения
- Заявление о регистрации права собственности;
- документы, удостоверяющие личность сторон соглашения;
- Нотариально заверенная доверенность, если от имени сторон договора действует третье лицо; ;
- квитанция об оплате государственной пошлины (для физических лиц — 2 тысячи рублей, если документы подаются в электронном виде — 1,4 тысячи рублей).
Вопрос 3. Кто не может дарить и получать в дар недвижимость?
Только сам владелец может передать имущество в качестве пожертвования по собственной воле. В то же время закон устанавливает определенный круг лиц, которым такие сделки запрещены (статья 575 Гражданского кодекса РФ)
- Законным представителям несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, запрещено дарить недвижимость своим подопечным [3];
- Гражданам и их родственникам, находящимся на лечении, содержании или воспитании в медицинских, образовательных организациях, организациях социального обслуживания (в том числе детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей), запрещается дарить свое недвижимое имущество работникам этих организаций;
- лица, замещающие государственные и муниципальные должности, государственные и муниципальные служащие, служащие Банка России не могут передавать недвижимое имущество
- коммерческие организации не могут совершать сделки дарения между собой.
Вопрос 4. Когда договор дарения может быть недействительным?
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным. Например, договор, предусматривающий переход права собственности на недвижимость к одаряемому после его или ее смерти, является недействительным. В этом случае государственные органы не будут регистрировать право собственности.
Кроме того, в условиях сделки дарения донор не имеет права выдвигать какие-либо требования относительно получения пожертвования. "Если передача прав на недвижимость по договору дарения обусловлена взаимной передачей вещи или права либо взаимным обязательством, такой договор не считается дарением, а сделка притворной [4]". — пояснила Кадастровая палата.
Исключение составляют случаи, когда договор дарения был составлен с обременением и предусматривает, например, право дарителя проживать в подаренном им жилом помещении.
Вопрос 5. Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Вам не нужно платить налог, если вы получаете квартиру в подарок от близкого человека. Речь идет о случаях, когда даритель и получатель являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, включая родителей и усыновленных детей, бабушками, дедушками, внуками, братьями и сестрами. (статья 217 Налогового кодекса РФ).
Однако если недвижимость подарена не родственником, дарителю придется заплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.