Цены на жилищно-коммунальные услуги растут из года в год, поэтому собственники жилья в многоквартирных домах хотят знать, за что они платят, какие услуги законно включены в их счета и на чем наживаются недобросовестные управляющие организации.
Одна из услуг, которая неизменно вызывает вопросы у владельцев домов, — это установка и обслуживание домофонных систем. Мы расскажем, каков порядок установки домофона в жилом доме и когда управляющая организация имеет право взимать за него плату.
Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД
Управляющая организация в рамках договора управления жилым домом обязана предоставлять собственникам помещений в доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК).
- межквартирные лестницы;
- лестницы;
- коридоры;
- Технические подвалы, содержащие инженерные коммуникации;
- Другие объекты, обслуживающие более одной жилой или нежилой единицы.
Домофоны в жилых домах устанавливаются на входе в здание, обслуживая более одной комнаты, поэтому они являются общей частью жилого дома. Автоматические запирающие устройства на дверях жилых домов также входят в состав общего имущества в жилом доме согласно § 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Порядок установки и подключения домофона
Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления или решение принимается общим собранием собственников (ст. 44 ЖК РФ). Отдельно скажем о случае, когда управляющая организация устанавливает домофон за свой счет.
Договор управления жильем не может покрывать обслуживание домофона как часть содержания и ремонта общего имущества дома. В этом случае, чтобы взимать плату за обслуживание запирающих устройств, собственники должны принять решение ОКС, согласно которому они могут заключить договор на обслуживание с подрядчиком или со своей управляющей компанией.
Даже если только собственники одной квартиры планируют установить домофон, для решения вопроса необходимо получить согласие остальных собственников квартир в доме (ст. 36 ЖК РФ).
На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в расчетный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 155 ЖК РФ. Владельцы квартир могут заключить договор напрямую с подрядчиком и получать отдельные счета за обслуживание домофона.
Управляющая организация не может требовать от собственников оплачивать отдельную услугу "Домофон" (письмо Минрегиона России № 30665-ИБ/14, 23.08.2010). Такой же позиции придерживается Минстрой РФ в письме № 10686-АТ/04 от 11.04.2016. "О содержании и ремонте общего имущества в МФБ".
Если нет решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания, а управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет взимать с собственников плату за установку или обслуживание запирающего устройства.
Обслуживание домофона
- Технический осмотр оборудования,
- Ремонт домофона,
- Выезд для решения проблем с домофоном,
- Ремонт линий связи.
По желанию владельца в договор на техническое обслуживание может быть включен иной перечень работ и услуг.
Если исполнитель не выполняет надлежащим образом свои обязательства по договору на оказание услуг, это может стать основанием для отказа в оказании услуг. Решение о смене подрядчика может быть принято только на общем собрании собственников жилья.
Бывают случаи, когда домофон не работает несколько месяцев, но управляющая компания платит подрядчику за его обслуживание и включает это в счета. В этом случае каждый владелец квартиры в МФД может обратиться в управляющую компанию с просьбой произвести перерасчет с того дня, когда домофон перестал работать.
Определение стоимости обслуживания домофона
Расходы на обслуживание домофона определены в договоре на обслуживание и работы с управляющей компанией. Обычно подрядчики сами устанавливают стоимость своих услуг.
Управляющая компания должна помнить, что сумма, которую она взимает за обслуживание запорных устройств, включенная в плату за содержание и ремонт общего имущества, должна быть разумной. Любой собственник может обратиться в РО и попросить статью о содержании и ремонте общего имущества жилого дома (разделы 10, 10.1 статьи 161 ЖК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос оплаты домофона в жилом доме стало намного проще с услугой "ОСС на 100%".
