Имущество может быть передано родственнику или близкому человеку различными способами: договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор о наследовании или аннуитет. Последствия каждого метода различны для владельца и получателя, и затраты на их регистрацию и оформление также различны. Мы предлагаем, как можно передать жилье и другую недвижимость родственникам или близким, какой способ может быть дешевле в зависимости от ситуации.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, может быть передано по наследству четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (при наличии родственных отношений с умершим), при наличии предпосылок, дающих право на обязательную долю в наследственном имуществе. Суть наследования заключается в том, что имущество переходит к наследникам после смерти наследодателя, объясняет Даханаго Нагоева, партнер юридической фирмы "Бишенов и партнеры". Все остальные способы передачи имущества родственникам (договоры купли-продажи, дарения) не являются наследованием, сказала она.
Любая сделка по переходу прав собственности от одного родственника к другому является законной, и все виды сделок применяются для регистрации прав на наследственное имущество, говорит Дмитрий Шевченко, партнер юридической фирмы "Замоскворечье".
Завещание
Популярный способ оформления отношений по поводу наследуемого имущества. Основным недостатком является стоимость оформления наследства, которая составляет 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 000 рублей для близких родственников, и 0,6%, но не более 1 миллиона рублей для других наследников.
Для оформления завещания потребуются дополнительные сборы за различные услуги. В Москве в 2020 году составление завещания у нотариуса составляет 2,4 тысячи рублей, совместного завещания супругов — 3,9 тысячи рублей. Государственная пошлина за оформление завещания — 100 рублей. Дополнительные внешние расходы могут потребоваться на оплату услуг нотариуса или юриста для составления и консультации. Они варьируются от региона к региону и от компании к компании, тарифы на нотариальные услуги в Москве устанавливаются Московской городской нотариальной палатой, поясняет юрист юридической консультации "Юков и партнеры" Виктория Большакова. Точную стоимость услуг по приему можно узнать на сайте региональной нотариальной палаты.
"Отдельные категории граждан освобождены от уплаты государственной пошлины или уплачивают ее в размере 50% от стоимости нотариальных действий. Размер госпошлины не зависит от способа наследования, но самым надежным способом является наследование по завещанию", — говорит Нагоева.
В то же время этот способ характеризуется нестабильностью и отсутствием гарантий для наследника, так как при настроении завещателя завещание может быть отменено в любой момент или может быть составлено другое завещание, что автоматически делает недействительным предыдущее, говорит Шевченко. Кроме того, по его словам, завещание не распространяется на бенефициаров, имеющих обязательную долю в наследстве. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные (в том числе пенсионеры) близкие родственники наследодателя.
Дарение
Этот метод часто используется для формализации условного наследования. Подарок прост и бесплатен. Кроме того, дарение между родственниками не имеет налоговой базы, в отличие от завещания. Однако если получатель подарка не является родственником, налог на дарение составит 13% НДФЛ от стоимости наследства.
"Если недвижимость принадлежит единственному владельцу, договор дарения не обязательно заверять нотариально. Достаточно составить его в письменном виде, подписать вместе с внуком и пойти в Росреестр", — говорит Виктория Большакова, юрист юридической компании "Юков и партнеры".
Любая регистрация права собственности на недвижимое имущество включает в себя государственную пошлину за его регистрацию, которая составляет 2 тысячи рублей. Если вы дарите дом, вам придется дополнительно заплатить за передачу земли (от 350 до 2 тысяч рублей, в зависимости от назначения участка). За выписку из домовой книги плата не взимается. За предоставление сведений из Единого государственного реестра взимается плата в размере 300 рублей, а стоимость других услуг в каждом конкретном случае варьируется в зависимости от условий договора, поясняет Большакова.
Регистрация договоров и соглашений об отчуждении недвижимости (продажа, обмен, дарение, переуступка, внесение в уставный капитал и т.д., за исключением договоров ренты и пожизненного содержания) стоит 6 000 рублей.
Это дешевый способ, но дарение представляет особую угрозу для дарителя, поскольку после продажи даритель теряет все права на имущество, которое может быть использовано получателем в ущерб дарителю, говорит Шевченко. По его словам, было много случаев, когда заключалось соглашение, обеспечивающее право дарителя проживать в подаренной недвижимости, но после дарения эти соглашения не выполнялись, что приводило к затяжным и чаще всего безуспешным судебным процессам.
Наследственный договор
Относительно новый способ регулирования отношений наследования. Он позволяет установить условия и обязательства, которые стороны должны соблюдать при жизни наследодателя, что способно гарантировать интересы всех участников соглашения о наследовании. Отрицательными моментами являются его относительно высокая стоимость при вступлении в наследство, по аналогии с завещанием, а также наличие обязательной доли в наследстве других родственников, которая не снимается условиями наследственного договора, говорит Шевченко.
Регистрация недвижимости по наследству
Для того чтобы зарегистрировать квартиру, сначала необходимо получить свидетельство о праве на наследство. Для этого необходимо подать заявление нотариусу по последнему месту жительства наследодателя в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя или со дня вступления в законную силу решения суда о признании его умершим, пояснили в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Подготовка нотариусом заявления по делу о наследовании обойдется в 1 000 рублей. В завещании, включающем создание наследственного фонда, независимо от вида имущества, это будет стоить 17 тысяч рублей. Получение свидетельства о полномочиях исполнителя завещания обойдется в 2 тысячи рублей.
"После проверки документов нотариус формирует наследственное дело в реестре наследственных дел и в единой IT-системе нотариата. Все последующие заявления о вступлении в наследство других родственников будут добавляться в дело, зарегистрированное нотариусом. Заявления о вступлении в наследство могут быть поданы наследниками в течение шести месяцев со дня открытия наследства", — поясняет Нагоя. По истечении шести месяцев со дня открытия нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.
Рента
Договор пожизненного владения или пожизненного владения с содержанием часто используется для оформления отношений к имуществу между разными людьми, как родственниками, так и не родственниками. По договору аннуитент передает свое имущество плательщику аннуитета, который, в свою очередь, обязуется выплачивать аннуитенту определенную сумму денег каждые полгода. Срок действия обязательства по выплате зависит от ожидаемой продолжительности жизни аннуитанта или третьего лица (лиц), назначенного аннуитантом.
Соглашение сторон должно быть нотариально заверено. В нем можно расписать все варианты и случаи, чтобы добиться гарантий для каждой стороны сделки. Размер государственной пошлины составляет 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей.
Купля-продажа
Передача квартиры на основании договора купли-продажи является возмездной сделкой, предполагающей оплату. Однако он должен быть реализован по рыночной стоимости. Если покупка завершена без оплаты или по заниженной на 20% и более ниже кадастровой стоимости, налоговая инспекция может поднять вопросы. Это может привести к тому, что с покупателя недвижимости будут взиматься дополнительные налоги в размере 13% от суммы полученной им налоговой льготы. Сделка также может быть оспорена впоследствии.