Интересное и неожиданное решение принял Верховный суд Российской Федерации, когда пересмотрел решение своих коллег из областного суда по спору между собственником жилья в многоквартирном доме и соседом. Домовладелец возражал против намерения домовладельца пристроить часть общего тамбура к квартире соседа.
Ассоциация домовладельцев, управляющая зданием, не заставила арендодателя убрать перегородку в общем коридоре наверху. Мотивация ТСЖ заключалась в том, что это был общий коридор, поэтому арендодатель также имел на него права. Местные суды согласились с этим. Однако Верховный суд РФ попросил нижестоящие суды не торопиться. И их решение было отменено. Многие жители многоэтажных квартир могут извлечь пользу из толкования закона Верховным судом в этом деле. Ведь перегородка с дверью, отделяющая одну из квартир в общем коридоре, — очень распространенное явление.
Теперь о деталях дела. Все произошло в многоквартирном доме, где один из жильцов возвел на своем этаже перегородку и отрезал часть коридора, примыкающую к его квартире, от остального коридора. Проще говоря, он добавил к своей квартире почти пять с половиной квадратных метров. Некоторые соседи были возмущены и пожаловались в жилищную инспекцию.
В нашем случае здание находилось в управлении жилищной ассоциации.
Жилищная инспекция передала ей жалобу нескольких соседей, которые были возмущены поведением домовладельца. Направляя запрос о принятии мер в ТСЖ, жилищная инспекция выдала такое предписание: "Принять меры по устранению нарушений в использовании общего имущества собственников жилого дома в части устройства перегородок с металлическими дверями в лифтовом холле на третьем этаже".
Правда, в сопроводительном документе не было указано, какие меры должны быть приняты.
ТСЖ получило документ и провело общее собрание собственников с интересной повесткой дня: "По поводу дарения на 49 лет собственником зала площадью 5,44 м2, непосредственно примыкающего к квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части зала".
Итоги общего собрания собственников оказались неожиданными для истцов. На собрании присутствовало более 80 процентов жильцов дома. И почти 74 процента всех владельцев проголосовали за то, чтобы отдать своему соседу часть зала. Результат собрания был направлен правлением ТСЖ в Жилищную инспекцию.
Работа была принята. И на этом, похоже, все закончилось.
Однако ближайший сосед нашего героя решил не сдаваться. Он был категорически недоволен решением собрания и обратился в суд. Но ему не повезло. Суды ответили дружелюбно, заявив, что ТСЖ все сделало правильно.
Судя по логике тамошних судов, решение было принято большинством владельцев паев в здании, и "суд не нарушил процедуру принятия решения". Жилищная инспекция, как выяснилось, посчитала свое предписание выполненным. И вообще — подразделение не нарушает прав истца, и он может свободно пользоваться общим имуществом, которым является его дом.
Возмущенный сосед дошел до Верховного суда. И вот главное из его объяснения. Верховный суд начал с жилищного кодекса. Существует статья 44, которая гласит, что решение о перепланировке или переоборудовании помещений, входящих в состав общего имущества в жилом доме, принимается общим собранием собственников. А если такая перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, то на перепланировку требуется согласие всех собственников помещений в здании.
Таким образом, согласие всех собственников помещений является необходимым условием для любого переоборудования или реконструкции, "предполагающего присоединение к переоборудованному помещению части общего имущества в жилом доме".
По мнению Коллегии гражданских арбитров Верховного суда, при рассмотрении этого спора судам здесь следовало бы прояснить несколько важных вопросов.
Во-первых, влечет ли такое решение общего собрания собственников жилья уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Во-вторых, изменило ли возведение такой перегородки и фактическое присоединение части общего имущества к квартире ответчика конфигурацию приквартирного холла. И если такая пристройка действительно изменит конфигурацию тамбура, то необходимо ответить на вопрос — требует ли новая конфигурация внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Но в нашем случае местные суды не смогли разъяснить эти важные соображения для правильного разрешения спора. Они также не учли, что не было единогласного согласия на реконструкцию вестибюля.