Ремонт редко обходится без перепланировки или перестановки. Вы решили увеличить количество розеток, поставить новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть одобрена. Согласно закону, юридические лица и компании, состоящие из одного человека, должны заплатить 40-50 тысяч рублей за умысел. Штрафы для физических лиц по-прежнему не будут превышать 2500 рублей, но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние
24 апреля президент подписал закон № 1, вносящий изменения в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Ранее он предусматривал штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены должностные и юридические лица.
В случае осквернения жилых помещений или сооружений либо использования помещений не по назначению физические лица могут получить предупреждение или быть оштрафованы на сумму от 1 000 до 1 500 рублей, должностные лица должны будут заплатить штраф в размере 2-3 000 рублей, юридические лица — 20-30 000 рублей. Самовольное переоборудование или реконструкция помещений в жилом доме влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей, на должностных лиц — 4-5 тысяч рублей, на юридических лиц — 40-50 тысяч рублей. За такие правонарушения владельцы предприятий будут нести административную ответственность как юридические лица.
Что считается переустройством и перепланировкой помещения?
Перепланировка — это замена, установка или перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Например, вы поменяли радиаторы на другой тип или мощность, установили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, перенесли ванну в другую часть ванной комнаты, переставили полотенцесушитель и т.д. — Все эти действия подпадают под термин «изменения».
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения (статья 25 Жилищно-коммунального кодекса РФ). Другими словами, это реконструкция квартиры: объединение комнат, возведение новых или перенос старых стен, сокращение дверных проемов и т.д.
Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?
Вы будете говорить о перепланировке, но то же самое относится и к переоборудованию. Прежде всего, необходимо составить проект перепланировки. Его готовят инженеры. Найти таких специалистов в Интернете несложно: достаточно набрать в окне поисковой системы фразу «проект переделки». — будет много предложений.
Затем необходимо согласовать реконструкцию: в Москве — с жилищной инспекцией, а в других городах — с местной администрацией (жилищным отделом). Владельцы квартир должны будут прийти в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Там же можно получить формуляр. К заявке должен прилагаться проект конверсии.
Если квартира не находится в собственности, а предоставляется по договору социального найма, наниматель может подать заявление. Арендатор должен приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих вместе с арендатором. Согласие дается на переоборудование — в соответствии с проектом — и должно быть написано в свободной форме.
Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 года, к заявлению необходимо приложить копию документа о собственности и технический паспорт. Технический паспорт можно получить в Федеральном бюро технической инвентаризации. Обратите внимание, что за эту услугу необходимо заплатить.
Органы власти должны ответить на запрос об утверждении плана в течение 45 дней. Если вы подали заявление в МФЦ, срок может быть немного больше из-за времени, необходимого для доставки документов. Вы можете получить ответ лично или по почте России на адрес, указанный вами в заявлении. Если вы подавали заявление через МФЦ, вам также придется обратиться туда, чтобы получить ответ.
Отказ в одобрении перепланировки может быть оспорен в суде. Я рекомендую обратиться к адвокату, который поможет вам подготовить необходимые документы и разработать стратегию защиты ваших интересов в суде.
Если вы получили разрешение на перепланировку, вы можете смело приступать к ней. Однако необходимо строго придерживаться разработанного проекта перепланировки.
Что нужно сделать после ремонта?
После перепланировки квартиры необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и вызвать геодезиста. Он измерит квартиру, чтобы можно было внести изменения в техническую документацию на здание и помещения.
Вы также должны снова обратиться в местный орган власти, чтобы вам составили комиссию. Они будут оценивать изменения. Если у комиссии нет возражений, она выдает акт приемки. Затем местный орган власти передает этот акт приема-передачи в ЗАГС для внесения изменений. Например, если была удалена стена и изменилась площадь пола.
А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?
Возможно получение разрешения на переоборудование задним числом. Процедура та же: попросите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности переоборудования, а затем обратитесь в администрацию за разрешением. Но в этом случае вы можете быть оштрафованы за несанкционированные изменения.
Вы также можете обратиться в суд за разрешением на проведение перепланировки. Суды обычно применяют формальный подход к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при защите ваших интересов будет экспертное заключение о безопасности перепланировки. Если эксперт докажет, что перепланировка не нанесет никакого ущерба зданию и ничто не повлияет на него — суд удовлетворит ваше заявление.
В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?
Конечно, невозможно получить разрешение, если в заключении инженера указано, что перепланировка может привести к ухудшению состояния здания. Например, в последние годы нередко поступают негативные сообщения о людях, которые стремятся узаконить аннексию балкона — то есть снос стены, примыкающей к балкону. Эксперты считают, что в здании с перекрытиями на грунте снос части перекрытия приведет к деформации стыков перекрытий и повлияет на соседние перекрытия, что будет разрушительным для здания. В других зданиях причиной отказа является перенос радиатора из квартиры на балконную площадку, что нарушает работу отопительного контура и всей системы отопления дома.
Вообще говоря, неутверждение изменения плана почти всегда является техническим вопросом. Это зависит от мнения инженера проектной организации и работ, которые были проведены во время ремонта. Поэтому невозможно дать перечень видов работ, на которые гарантируется одобрение.
Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилой площадью контролируется жилищно-эксплуатационной компанией. Однако Жилищная инспекция может обнаружить нарушения при проверке общего состояния здания или даже вашего соседа.
Например, ваш сосед считает, что ваш радиатор греет хуже, в то время как у вас был установлен радиатор с большим количеством секций. В этом случае он или она имеет право обратиться в суд. В таких ситуациях процесс утверждения переустройства или перепланировки мало чем отличается от описанного выше. Кодекс арендодателя разрешает такие действия только в том случае, если они не нарушают права других лиц и не создают угрозу их безопасности. Поэтому соседу придется доказывать в суде, что его права были нарушены, для чего потребуется та же экспертиза.
Переоборудование может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества здания, например, путем сноса внешней стены, установки ограждений на балконах, захвата части входа или другой части общего имущества. По этой причине часто возникают споры, а судебная практика в этой области неоднородна. Некоторые суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы для установления факта нарушения прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, поскольку перепланировка не была согласована с другими жильцами. Данная позиция также отражена в практике Верховного Суда Российской Федерации 2.
Поэтому, если вы планируете, например, снести часть внешней несущей стены, помимо доказательства безопасности реконструкции, необходимо будет организовать общее собрание владельцев квартир, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае на вас может быть наложен штраф по статье 7.21 КоАП РФ. И это еще не самое худшее. Суд обяжет вас восстановить здание до первоначального состояния, что часто бывает трудно осуществить.
Вот другой пример: вы незаконно спилили часть эвакуационной лестницы на балконе, потому что она занимает слишком много места. Эта лестница является коммунальной собственностью, и ее снос будет считаться нарушением прав третьих лиц и поставит под угрозу их безопасность. Суд никогда не одобрит такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и оштрафуют по статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Кроме того, если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный штраф по регрессу могут наложить на вас, а это по такому правонарушению может составить до 200 тыс. руб.
Как видите, получение разрешения на перепланировку и переоборудование — это очень бюрократический процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое изменение, даже на первый взгляд безобидное, может повлиять на общее состояние дома.
1. Федеральный закон от 24 апреля 2020 года № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
2. См. например, решения Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2018 года № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 года № 18-КГ17-164.