По закону, владелец должен согласовать продажу квартиры со всеми совладельцами, независимо от того, кто какую долю имеет. Однако как быть с теми, кто зарегистрирован, но не имеет акций? Может ли это как-то помешать продаже недвижимости? Вот как можно поступить в этой ситуации.
Правовой статус прописанных лиц
Если вы хотите купить квартиру, убедитесь, что недвижимость была проверена на наличие возможных юридических обременений. Различают обременения формальные и скрытые. Формальные обременения регистрируются в результате определенных сделок — например, внесение депозита при подаче заявки на получение кредита.
Передача права собственности новому владельцу не считается основной причиной для выписки резидента.
В этом контексте существует два правовых статуса зарегистрированных лиц:
- Временная прописка — выдается на ограниченный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
- Постоянная регистрация — предоставляется на неопределенный срок для пользования жильем.
Именно вторая ситуация создает проблемы для покупателя. Граждане, имеющие постоянную регистрацию, имеют право проживать по данному адресу. Но их всегда можно выселить через суд!
Отдельная ситуация — когда граждане имеют постоянную регистрацию, но временно отсутствуют, например, по квитанциям. К таким случаям относятся:
- проживание в месте лишения свободы;
- отсутствие во время военной службы;
- стационарное лечение в больнице или санатории;
- пребывание в психиатрической больнице.
Такие лица могут восстановить свою постоянную регистрацию по месту жительства и право проживать по адресу. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо проверить архивные выписки из реестра домовладельцев.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?
Закон не запрещает продажу квартиры с зарегистрированным владельцем. Владелец может использовать квартиру по своему усмотрению. Согласие лица, не зарегистрированного в качестве совладельца, в этом случае не требуется.
В то же время в статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации подчеркивается, что смена собственника не является основанием для выселения жильцов. В этом контексте покупатель может законно получить квартиру с обременением — человек или несколько человек зарегистрированы в качестве жильцов.
Чтобы избежать подобной ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверить квартиру на наличие каких-либо обременений, включая зарегистрированных жильцов. Для этого продавец обязан предоставить выписку из бухгалтерской книги дома, включая архивную информацию.
Порядок выписки прописанных граждан
Согласно закону, каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Этот закон значительно усложняет вопрос выселения человека с места жительства. Продавец не всегда может принудительно выселить жильцов, даже по решению суда.
Лучшим решением является добровольное обращение жильцов в миграционную службу с просьбой о выселении. В этом случае процедура регистрации может происходить как до, так и после продажи.
Если арендодатель отказывается добровольно выселить их, они могут обратиться в суд. Однако существуют определенные категории людей, которых нельзя выселить без их согласия. К ним относятся:
- Люди, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути, они считаются совладельцами приватизированной квартиры;
- Граждане, получившие право пожизненного пользования в соответствии с завещанием умершего родственника;
- Граждане, заключившие договор с правом пожизненного содержания;
- граждане, полностью или частично оплатившие служебное жилье
- несовершеннолетние без сопровождения родителей или опекунов.
Эти граждане могут быть выселены судом только при следующих условиях:
- Отказ от оплаты счетов за коммунальные услуги или других обязательных платежей;
- Регулярное нанесение ущерба имуществу, его уничтожение или использование не по назначению;
- Нарушение прав других лиц, проживающих в квартире.
Без этих оснований также возможно выселение в судебном порядке граждан, не имеющих права на пожизненное проживание, и отсутствующих жильцов.
Отдельным вопросом является положение супруга после развода. Если у супруга нет жилья для переезда или средств для аренды, он не может быть немедленно выписан. Лицо может попросить суд о предоставлении отсрочки выселения на один год. По истечении этого срока лицо может быть принудительно выселено.
Процедура выписки
Представьте себе, что вы приобрели недвижимость и узнали, что на ней все еще зарегистрированы несколько человек. Для начала стоит попробовать досудебное урегулирование — связаться с арендатором о добровольном выселении и предоставить ему разумные сроки для поиска квартиры и оформления документов.
Если проблему не удается решить мирным путем, направьте арендодателю предупреждение о том, что выселение может быть осуществлено в судебном порядке. Затем обратитесь в суд для защиты прав арендодателя.
Если местонахождение зарегистрированного гражданина установить невозможно, при обращении в суд указывается последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка наличия у лица права на постоянное проживание. Если такого права не существует, суд вынесет заочное постановление о снятии лица с регистрационного учета.
Если у гражданина есть только разрешение на временное проживание, то специальной процедуры выселения не требуется. По истечении срока регистрации лицо считается выселенным.
Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире
При осмотре квартиры и определении наличия вышеперечисленных недостатков покупатель должен
- Отказать в сделке, если регистрации постоянны и жильцы имеют право пожизненного пользования домом;
- Требовать от продавца регистрации этих лиц;
- Не предпринимать никаких действий.
Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной регистрации граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.
В случае постоянной регистрации обязанность продавца зарегистрировать соответствующих лиц указывается в предварительном договоре купли-продажи. На момент заключения основного договора не должно быть зарегистрированных граждан.
Другим вариантом является регистрация после продажи. В этом случае обязанность продавца выписать соответствующих граждан будет включена в договор купли-продажи. Должен быть установлен срок и ответственность за невыполнение обязательства.
Второй способ не рекомендуется для покупателя. Обязательство не всегда может быть выполнено после завершения сделки. Даже в случае конфискации имущества новому владельцу придется столкнуться с проблемой необходимости выписывать неавторизованных лиц.
Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?
Покупка квартиры лицом, зарегистрированным в качестве постоянного жителя, сопряжена с определенными рисками для покупателя. Не всегда человек может быть выписан судом и по-прежнему иметь возможность использовать квартиру в качестве основного места жительства. Именно этот аспект делает присутствие постороннего человека скрытым бременем. Даже если человек не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами
- Невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, предоставляемой на одного человека;
- Повышенные счета за коммунальные услуги из-за отсутствия счетчиков;
- Трудности при продаже квартиры из-за скрытой платы.
Несмотря на эти факторы, многие покупатели соглашаются приобрести квартиру с пожизненными арендаторами. Причина — более низкая стоимость жилья. Однако необходимо учитывать и связанные с этим риски.
Для продавца риск продажи квартиры с проживающим в ней арендатором заключается в том, что сделка будет аннулирована. Если продавец не дал прямого согласия на покупку обремененной квартиры, ему придется заплатить большие убытки за введение в заблуждение.