Бизнес по соседству: как бороться с предпринимателями, нарушающими жизнь — Недвижимость РИА Новости, 04.03.2021
Магазины, аптеки и другие коммерческие учреждения, расположенные в непосредственной близости от жилого дома или на его первом этаже, могут значительно облегчить жизнь.
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор)
Магазины, аптеки и другие коммерческие объекты, расположенные рядом или на первом этаже жилого дома, могут значительно облегчить жизнь его жильцов, но в некоторых ситуациях они становятся для них настоящим адом. Служба недвижимости РИА напоминает своим читателям, как вести себя с соседями, мешающими жить.Полное табуВозможность размещения магазинов, аптек и других коммерческих объектов в жилых домах существует, более того, в новостройках помещения для бизнеса часто предусматриваются уже на стадии проектирования. Однако закон запрещает размещать на первом этаже здания что-либо, что может представлять опасность для здоровья людей. К таким объектам относятся, например:Подозрительная перепланировкаНегативная перепланировка — один из самых распространенных случаев конфликтов с бизнесом в жилых домах, говорит Власова. Она напоминает, что такие работы возможны только с согласия всех собственников помещений в жилом доме, то есть по решению общего собрания.С жалобой на незаконную реконструкцию или перестройку нежилых помещений или общего имущества необходимо обращаться в управляющую компанию и местную жилищную инспекцию.Бывали случаи, когда суды первой и апелляционной инстанции выносили решения в пользу застройщиков, но впоследствии эти решения отменялись из-за отсутствия согласия жильцов, говорит партнер компании Five Stones Consulting Ксения Казак. "Решение суда теоретически может сохранить объект недвижимости в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если это не нарушает законные права и интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью", — говорится в сообщении. — добавляет он.Раздражающие шумы Грохот тележек в магазине, музыка из уличного громкоговорителя возле кафе — все эти шумы часто становятся причиной конфронтации между арендаторами и предприятиями. В районе Патриарших прудов в Москве, например, возникали сложные конфликты между жителями и ресторанами, многие из которых расположены на первых этажах жилых домов. Сейчас, например, в одном из судов рассматривается административный иск, поданный жителями района против правительства Москвы. 'Люди требуют, чтобы летние кафе и веранды баров и ресторанов в жилых домах размещались только с согласия всех собственников, — говорит Власова. А перейти в наступление на шумных торговцев жильцы могут как индивидуально, так и коллективно, а именно по доверенности, избранной на общем собрании собственников, говорит юрист "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян. Для начала необходимо обратиться в Роспотребнадзор, который измерит уровень превышения шума. Вы также можете обратиться с жалобой в Департамент торговли и услуг в Москве. Конечно, жалобу следует направить в местные органы власти и полицию. А с собранными доказательствами нужно идти в суд, инструктирует адвокат. Аудиофайлы, записанные на телефон, и отснятое видео могут рассматриваться судом как дополнительные доказательства. Но основной материал все равно должен быть измерен с помощью специального оборудования, объясняет Мстоян. Кстати, в Москве, помимо Роспотребнадзора, эту работу также проводят специалисты-акустики из Мосэкомониторинга.Казакова из Five Stones Consulting приводит пример ситуации со счастливым концом для жильцов дома: проверка выявила использование аудиотехники в неразрешенное время, виновный был признан виновным и получил административный штраф.Есть и другой пример, когда наказали крупную торговую сеть: Роспотребнадзор по просьбе жильцов провел проверку продуктового магазина в доме. Владелец пожаловался на шум, связанный с перемещением товаров и тележек по торговому залу. Нарушение шумового режима действительно было доказано, была дана рекомендация устранить причины и наложен штраф. "После повторного обращения жителя и проведения лабораторных исследований вновь было установлено превышение максимально допустимого уровня шума. В целях защиты граждан территориальный отдел Роспотребнадзора подал иск в суд, решением которого магазину пока предписано привести уровень шума в соответствие с санитарно-эпидемиологическими нормами до приемлемого уровня". — Посторонние запахи — не для удовольствия Посторонние запахи являются очень серьезной причиной раздражения жильцов, даже если они не резкие или неприятные. К сожалению, запахи часто свидетельствуют не только о кулинарных изысках заведения, но и о полном отсутствии в нем санитарных условий.По словам Мстояна, действовать в таких ситуациях нужно так же, как и при беспокоящем шуме.Конечно, можно сначала попытаться решить вопрос мирным путем и поговорить с владельцем помещения и владельцами бизнеса, ведь они могут не знать о том, как это беспокоит арендаторов. "Но, как показывает практика, согласие достигается очень редко. К сожалению, наши бизнесмены, управляющие своими компаниями в многоквартирных домах, зачастую социально безответственны и не стремятся установить добрососедские отношения с жильцами", — сетует Власова. Поэтому, как указано выше, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти (управу города, префектуру, соответствующие департаменты), к городским депутатам, в Роспотребнадзор и прокуратуру. Добиться справедливости в этом случае вполне реально. Например, Казакова приводит случай из практики, когда Роспотребнадзор по жалобам арендаторов обнаружил нарушения в работе пиццерии: система вентиляции была установлена с отклонениями от действующих санитарно-эпидемиологических норм. В результате суд постановил приостановить деятельность пиццерии на 90 дней до устранения нарушений.Подвалы для арендаторов! Подвалы — излюбленное место для предпринимателей. Согласно новым пожарным нормам, с этого года цокольные и подвальные помещения в жилых домах стали недоступны для использования в качестве детских спортивных клубов, творческих мастерских, мебельных цехов, мастерских и некоторых магазинов, напоминает Юрий Просвиров, коммерческий директор компании "Сити-XXI век". "Исключение составляют лишь те дома, где подвалы предназначены для таких целей". — говорит он. Помимо организаций, ориентированных на детский отдых, новые правила использования подвалов распространяются также на любой бизнес, работающий с мебелью — магазины, склады, антикварные лавки. Однако, по словам Просвирова, формулировка закона довольно расплывчата: он конкретно запрещает использовать такие помещения "для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов", что фактически запрещает вообще любую предпринимательскую деятельность в подвале. Таким образом, арендаторы здания могут выгнать подвальных торговцев, если захотят. Иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания (подвалы и чердаки, вагончики и другие технические помещения) может быть заявлен как одним собственником, так и несколькими, напоминает адвокат Власова. Например, недавно ей удалось дважды вернуть технические подвалы в совместную собственность.Конечно, процесс будет иметь множество нюансов, в зависимости от конкретного здания. Например, согласно Жилищному кодексу, в приватизированных жилых домах жильцы являются совладельцами подвалов. Поэтому для решения вопроса о возможности возврата подвала в совместную собственность необходимо определить, когда была приватизирована первая квартира и учитывался ли на дату первой приватизации в здании подвал и был ли он создан для обслуживания здания. Подвал должен иметь только вспомогательное назначение. Если изначально или на дату приватизации часть его имела отдельное назначение (склад, офис, комната сторожа и т.д.), она не будет являться общей собственностью. Также подвал не должен изначально принадлежать Российской Федерации (ведомственные здания: Министерство обороны, Академия наук и так далее), объясняет Власова.В целом, при квалифицированной юридической поддержке арендаторы вполне могут наладить добрососедские отношения с компанией, чтобы это было удобно и выгодно для обеих сторон.