Граждане, арендующие жилые помещения, и предприниматели, заключающие договоры на коммерческие помещения, могут оказаться в ситуации смерти основного арендодателя. Что делать в таких случаях, можно ли продолжать пользоваться помещением, кому и куда платить аренду и как убедиться, что все законно и правдиво?
Что происходит с договором аренды после смерти арендодателя
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договор аренды заключается между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем) на определенный срок. Арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное владение и/или пользование за определенную плату.
Такой договор расторгается только в следующих случаях
- срок истек;
- контракт расторгается по взаимному согласию сторон;
- договор расторгается по решению одной из сторон, если другая сторона нарушила условия договора или закон;
- по решению суда.
С точки зрения закона, других оснований для увольнения нет. Таким образом, договор аренды продолжает действовать даже в случае смерти арендатора. Стороны договора (арендатор и арендодатель) связаны своими соглашениями об исполнении договора. Но поскольку этого человека физически уже нет, могут возникнуть вопросы, с кем связаться и кому выплатить деньги.
Единственная возможность, когда смерть гражданина также прекращает действие договора, — это если в самом документе указана такая причина.
Кому переходят права и обязанности после смерти гражданина
По общему правилу все права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам. Они возникают не с даты вступления в наследство, а с даты смерти наследодателя. То есть "задним числом", но уже после регистрации этих прав.
Первые полгода после смерти арендодателя
Шесть месяцев дается гражданам на вступление во владение имуществом после смерти нанимателя. В этот период никто не владеет собственностью. Поэтому ни у кого нет никаких прав или обязанностей по договору аренды. Арендодателя нельзя заставить устранить какие-либо дефекты в недвижимости, даже если это указано в договоре. Деньги не могут быть выплачены незнакомым людям, даже близким родственникам умершего, так как наследником, скорее всего, будет другой человек.
Если наследники вступили в свои права
После смерти владельца имущества законные наследники получают не только имущественные права наследодателя, но и его обязанности. Это также относится к обязательствам по договору аренды. Существует два способа продолжить аренду:
- до истечения срока действия договора аренды;
- по истечении срока действия может быть заключено только дополнительное соглашение или новое соглашение.
Момент перехода права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора. Поэтому до тех пор, пока в договоре есть действующий срок, и наследник, и арендатор обязаны его соблюдать. Если наследник не согласен, договор должен быть изменен дополнительным соглашением или судом, а также должно быть названо лицо, ответственное за исполнение договора.
По истечении срока можно продлить договор, заключить новый или дополнить его другими пунктами, подписав дополнительное соглашение. Но здесь вступает в силу принцип свободы договора. Это означает, что каждая сторона имеет право вносить предложения. В том числе увеличить цену, изменить существенные условия документа. Единственным условием является то, что бывший арендатор имеет приоритет перед другими. То есть, если наследник предлагает ему повышенную цену и, отказавшись, уступает помещение по сниженной цене, такое соглашение может быть оспорено.
Если наследников несколько
Что делать, если владелец квартиры умирает и имеет более одного наследника? Существует юридическое понятие "множественность лиц на стороне арендодателя". Поэтому не имеет значения, наследует ли имущество один или 10 человек. Все они обязаны выполнять обязательства, предусмотренные соглашением. Необходимо только лично решить, как поступить с платежом.
Чаще всего выплата производится каждому из наследников в том размере, в котором они владеют имуществом. Например, один получает половину, а двое — по ¼. Платежи должны быть произведены в равных долях. В качестве альтернативы необходимо составить специальное соглашение об оплате другим способом. Этот документ должен быть подписан всеми новыми владельцами.
Если наследников нет
Если на момент смерти наследники не были определены, а по истечении 6 месяцев будет установлено, что у умершего нет наследников, имущество становится выморочным и переходит к муниципалитету или штату. Пока срок действия договора не истек, арендатор имеет право пользоваться им в соответствии с условиями договора. По истечении срока действия документа его необходимо продлить или подписать новый. Такие юридические решения находятся в ведении нового владельца.
Кому и как платить арендную плату
Что делать, если домовладелец умер, а наследники получают свои права только через шесть месяцев? И неясно, кто будет наследниками? Должны ли вы продолжать платить за квартиру или ждать, пока арендодатель объявится?
Могут ли родственники умершего взимать плату до вступления в наследство
Предполагаемый наследник не может обязать жильцов платить по договору. Предполагаемые наследники имеют только права на наследство, но нет никаких доказательств того, что они его получат. Ведь точно неизвестно, сколько человек получат соответствующее имущество. Дети, жена арендатора, родители, другие родственники и иждивенцы также могут заявить о своих правах. И любой законный наследник имеет право отказаться от наследства.
Если родственники утверждают, что арендатор должен платить арендную плату, вы можете обратиться в полицию или милицию и указать на условия договора аренды.
Можно ли перечислять деньги на прежний счет
Если домовладелец умер, кому должны быть выплачены деньги, ранее переведенные на его счет? Если он не был закрыт, вы все равно можете перевести деньги. Это является гарантией и доказательством того, что вы все еще выполняете свои обязательства. Однако осуществление таких переводов имеет ряд недостатков:
- Счет может быть закрыт, когда наследники заявят о своих правах.
- Родственники умершего могут снять деньги со счета. Они не всегда уведомляют банки о смерти родственника, пытаясь завладеть чужими деньгами. В этом случае вам придется обратиться в суд.
- Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или единственным трейдером, может возникнуть путаница в вопросах налогов и бухгалтерского учета.
Этот вариант подходит, если есть уверенность в количестве наследников и в том, получат ли они деньги.
Можно ли перечислять деньги на сторонний счет
Единственное, что разумно сделать в случае смерти владельца квартиры, это перевести деньги на счет третьего лица, а затем передать их наследодателю, когда он или она получит на них право.
Здесь есть два варианта:
Откройте банковский счет самостоятельно и переводите туда платежи в соответствии с графиком.
При вступлении в наследство сделайте эти счета доступными и переведите деньги новому владельцу. Или снимите деньги и передайте их наличными под расписку. Если по счету не было операций или операции были отложены, это может сыграть негативную роль в последующем разбирательстве.
Подайте заявление нотариусу о внесении денег на счет в связи со смертью владельца дома.
К нотариусу можно обратиться как по месту нахождения недвижимости, так и по месту жительства арендатора. Лично или через портал Федеральной нотариальной конторы, которая имеет расширенную КЭП (электронную подпись).
После получения свидетельства о праве собственности, внесенные деньги передаются либо наследникам арендатора, либо нотариусу, который ведет дело о наследовании.
Обратите внимание, что нотариус взимает плату за свои услуги. Они взимают 0,5% от суммы, но не менее 1 000 рублей. Кроме того, с вас будет взиматься плата за юридические услуги в соответствии с тарифами, действующими в вашем регионе.
Можно ли не платить деньги до появления официального наследника
За каждый незаключенный договор взимается плата. Поэтому необходимо платить. Если вы не платите взносы, а затем предлагаете наследнику заплатить один раз, наследник все равно имеет право начислить неустойку или расторгнуть договор.
Согласно закону, никто не может обязать вас платить в течение этих шести месяцев, поскольку владелец квартиры неизвестен. Однако если вы хотите остаться в собственности или сотрудничать с ней, вам следует убедиться, что будущий владелец не сможет предъявить претензии и выселить вас из помещения.
При предъявлении документа о наследовании вы должны полностью оплатить долг, сверх срока, указанного в договоре — на момент подачи заявления. Обычно наследники с радостью принимают такие выплаты и не обращаются в суд. Однако важно помнить, что если вы не внесли деньги на счет или у нотариуса, то все это время вы нарушали график погашения кредита. Поэтому новый владелец имеет право требовать неустойку.
Важно. Если договор не был официально подписан, вы не сможете доказать свои права на арендуемое имущество.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
Если хозяин дома умер, что делать простому гражданину? Такая ситуация обычно возникает, когда умирает владелец квартиры, которую гражданин снимает. Проблему можно решить двумя способами: завести отдельный банковский счет или обратиться к нотариусу.
В первом случае выполните следующие действия:
- Зайдите в любой банк.
- Объясните ситуацию и подпишите договор, в котором четко указано, что деньги должны быть внесены в качестве арендной платы за конкретную недвижимость.
- Перечисляйте деньги каждый месяц в указанную в договоре дату.
- После того как наследник предъявит свидетельство о праве собственности на имущество, переведите деньги на его счет. Или оплатить ее наличными, взяв расписку о том, что арендатор платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении контракта после истечения срока действия (если это необходимо).
В случае с арендаторами юридических лиц и индивидуальных предпринимателей лучше использовать вариант, которым могут воспользоваться и граждане.
- Подайте заявление нотариусу по месту нахождения имущества или по месту жительства умершего.
- Напишите заявление с указанием обстоятельств, при которых вы не можете выполнить свои обязательства.
- Оплатите услуги нотариуса.
- Заплатите депозит и продолжайте делать это в указанный в договоре срок.
Имущество по встречным требованиям
Бывают ситуации, когда имущество предоставляется взаймы под встречные требования. Например, арендодатель заключил с арендатором договор займа, а взамен другой арендатор не должен никаких платежей. В таком случае необходимо предоставить наследнику (или суду) кредитный договор, дополнительные соглашения, всю переписку с умершим.
Доказательством уплаты взаимных рентных платежей может также служить заключение договора купли-продажи, безвозмездного пользования, аренды другого помещения.
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае договора между двумя физическими лицами арендодатель, получающий средства, должен сам уплатить НДФЛ. Арендатор не должен беспокоиться по этому поводу.
Если арендодатель был индивидуальным предпринимателем, нет смысла переводить деньги на старый счет. Да, вы сможете доказать, что у вас нет задолженности по арендной плате. Это хорошо, если наследник точно известен и действительно проявит себя впоследствии. Но кто-то снимает деньги со счета и появляется другой наследник — иск может быть предъявлен к вам.
Кроме того, если вы сами являетесь индивидуальным предпринимателем или ИП, то в качестве арендатора у физического лица вы являетесь фискальным агентом и должны удерживать и уплачивать в бюджет налог на арендную плату. Вы также должны указать это в ежеквартальной 6-НДФЛ. Если ваш домовладелец является индивидуальным предпринимателем, он делает это сам. Но если он станет субъектом без такого статуса, вы будете обязаны сделать это за него. И вы будете нарушать закон в течение шести месяцев.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя — плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). В соответствии с соглашением, платежи также будут проходить с НДС. Но в зависимости от того, кому переходит имущество, скорее всего, налог не будет вычитаться. Если наследник является физическим лицом или индивидуальным предпринимателем, облагаемым налогом в соответствии с другим налоговым режимом, он не сможет выставить счет-фактуру с НДС за этот период.
Если на счете все это время были деньги, необходимо разобраться с уплатой налогов после получения наследства.
- Если наследник является индивидуальным предпринимателем, он должен сам платить налоги.
- Если наследник — физическое лицо, а вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, вы должны заплатить НДФЛ. Вы также должны отчитаться о подоходном налоге.
- Если наследник и вы находитесь на DTO, вам необходимо решить вопрос с зачетом НДС и получить счет-фактуру за последние шесть месяцев.
- Если наследник находится на упрощенной схеме налогообложения, НДС должен быть исключен из арендной платы.
Если арендодатель ИП умер и неизвестно, кто будет наследником, лучше заранее обратиться в налоговую инспекцию с предупреждением об этом событии.
Изменения в договоре
Смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения положений договора. Без согласия арендатора нельзя изменить условия оплаты или размер арендной платы, нельзя расторгнуть договор и т.д. И не только с одной стороны — это невозможно даже в суде.
Обратите внимание, что единственный элемент, который может быть изменен в договоре аренды в судебном порядке без согласия сторон — информация об арендодателе.
Как продлить договор
Контракт может быть продлен только после вступления в должность нового владельца. И только по взаимному согласию. Существует исключение — если арендатор не являлся собственником. Это касается случаев субаренды, аренды у пользователя (с согласия владельца). В этом случае необходимо связаться с владельцем в течение 1 года и возобновить договор. Или вступить в новый.
Вы также можете расторгнуть договор в течение 6 месяцев, если владелец еще не установлен, а вы все еще хотите использовать помещение, вы можете сделать это, продолжая платить арендную плату.
Как прекратить договор
Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Это также возможно только в случае назначения нового арендодателя.
Арендатор также имеет право расторгнуть договор, если арендодатель нарушает условия договора. Если в течение шести месяцев после смерти гражданина никто не выполнит условия, это может быть сделано. Но только если появится арендодатель.
Расторгнуть договор аренды можно только после вступления в силу документа о праве собственности, указав причины, возникшие ранее. Например, помещение пришло в негодность без умысла арендатора. Расторжение договора происходит после вступления в силу свидетельства о праве собственности, и оплата пересчитывается с момента наступления события.
Если в договоре нет срока аренды, документ рассматривается как условная аренда. Оно может быть прекращено на том же основании, но только после вступления наследников во владение имуществом. Как правило, договор аренды заключается на один год. По истечении одного года одна из сторон может расторгнуть договор по собственному желанию. Он также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.
Если арендодатель умер, не стоит паниковать и ждать выселения или ареста имущества. Соблюдайте все условия договора как можно тщательнее и ждите объявления наследников.