Рынок недвижимости в нашей стране с каждым днем набирает обороты. При продаже и покупке квартиры у владельцев и покупателей часто возникает вопрос: "Можно ли оформить продажу и покупку квартиры без посредника?". Учитывая современные средства связи, наличие общедоступных баз данных объявлений о продаже недвижимости в Интернете, задача поиска покупателей и продавцов значительно упростилась. Однако, чтобы избежать непрофессиональных действий, необходимо соблюдать четкую и пошаговую процедуру как для продавцов, так и для покупателей квартиры. Успешное завершение сделки зависит от соблюдения правильной процедуры.
Следуя приведенным ниже рекомендациям, вы сможете оформить и успешно завершить сделку по продаже или покупке квартиры или другой жилой недвижимости без помощи посредника. Эти инструкции объясняют пошаговый процесс покупки или продажи квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция "Покупка/продажа квартиры без посредника (вторичный рынок)
Шаг 1 (для продавцов). Дать объявление, подготовить документы для продажи и показать квартиру потенциальным покупателям
Размещая объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о документах, необходимых для продажи.
В первом случае вам потребуется:
копия ЕГРЮЛ или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы являетесь собственником квартиры;
Действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или срок его действия истек, сделайте новый заранее)
Документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру (контракты, платежные документы, свидетельства о наследстве и т.д.), а также документы, подтверждающие ваше право собственности по всем предыдущим сделкам, касающимся квартиры (как правило, предусмотрительный покупатель проверяет всю историю квартиры);
нотариально заверенное согласие супруга на сделку с квартирой, приобретенной в браке, или доказательство раздельного владения (брачный контракт, соглашение о раздельном проживании и т.д.).
согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если жилое помещение продается несовершеннолетним или недееспособным лицом, или если жилое помещение продается с членами семьи собственника жилого помещения, находящимися под опекой или попечительством, или несовершеннолетними членами семьи собственника, оставшимися без попечения родителей (и которых нельзя снять с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетнее или недееспособное лицо
отказ от преимущественного права других собственников или подтверждение того, что продавец письменно известил других акционеров о намерении продать их доли с указанием цены и других условий, на которых продается доля (заявление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением, срок ожидания — 30 дней) (в случае продажи доли в совместной собственности на квартиру);
если ваши интересы в сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, вы должны подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями на подписание договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности должна быть нотариально заверена);
согласие залогодержателя на сделку, если квартира находится в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена аннуитетом.
Другие документы лучше подготовить непосредственно перед сделкой купли/продажи.
Шаг 1 (для покупателей) Поиск квартиры и проверка ее юридической чистоты
Перед покупкой любой недвижимости рекомендуется провести проверку на юридическую "чистоту". Именно поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью "Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?".
Шаг 2: Выберите: первоначальный взнос или депозит. Составление предварительных договоров
После того, как покупатель и продавец пришли к согласию относительно основных условий сделки, необходимо составить предварительные соглашения, а затем определить дальнейшие шаги по сделке. С этой целью стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть такого договора заключается в том, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры к определенной дате, и такой договор должен содержать существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цену. Этот срок также является обязательным условием предварительного договора. Если стороны не договорились об этом сроке, то по закону он составляет один год с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключили договор купли-продажи в установленный срок, и если ни одна из сторон не сделала предложение о заключении договора путем подачи оферты о заключении договора, обязательства по предварительному договору теряют силу. В предварительном договоре покупатель и продавец могут договориться о том, что покупатель выплатит задаток в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора.
Однако важно знать основные правила, касающиеся депозита:
если заключение договора не состоялось по вине покупателя, внесшего задаток, задаток не подлежит возврату;
если контракт не будет закрыт по вине продавца, продавец вернет двойную сумму задатка;
если договор купли-продажи не может быть заключен или стороны согласны расторгнуть предварительный договор, задаток подлежит возврату.
"Более простым" вариантом обеспечения предварительного договора является внесение первоначального взноса. Первоначальный взнос — это денежная сумма, вносимая в счет будущих платежей. То есть, вся сумма первоначального взноса должна быть зачтена в счет оплаты стоимости квартиры из договора купли-продажи. Если договор не был заключен, авансовый платеж должен быть возвращен в полном объеме (независимо от того, по чьей вине договор не был заключен).
Если есть какие-либо сомнения относительно характера уплаченной суммы, то юридически следует считать, что был произведен авансовый платеж, а не задаток. Таким образом, если кто-то решит обеспечить договор задатком, это должно быть прямо указано в договоре сторон.
Следует иметь в виду, что поскольку задаток выполняет обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, он не может быть выплачен без договора (в частности, предварительного договора купли-продажи), а деньги, выплаченные только по расписке, не содержащей обеспеченного обязательства, следует рассматривать как авансовый платеж.
Заключению предварительного договора может предшествовать due diligence со стороны покупателя или может следовать за due diligence, если между due diligence и заключением договора купли-продажи была проведена дополнительная подготовка к сделке.
Шаг 3: Составление договора купли-продажи квартиры. Ведение переговоров об условиях сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.
Продавец также обычно обязан подготовить следующие документы перед "выходом на сделку":
Выписка из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в квартире или жилом доме (как правило, вопрос о выписке всех зарегистрированных лиц решается до сделки);
Справка с финансового счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка об отсутствии задолженности по оплате капитальных работ (вопрос о погашении задолженности также должен быть решен до сделки).
Справки из психоневрологических и наркологических консультационных центров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях (часто требуются при посещении врача);
некоторые покупатели могут попросить провести проверку на "вменяемость" в день сделки.
Перед продажей стороны должны согласовать условия договора, внести любые поправки и подготовить документы к подписанию.
Одним из наиболее важных моментов при покупке недвижимости является выбор способа оплаты. Читайте отдельную статью о способах оплаты при сделках с недвижимостью. В этом пошаговом руководстве мы покажем вам, как действовать, используя рекомендуемые нами способы оплаты, а также как подписать кредит (ипотеку) на покупку/продажу квартиры.
Шаг 4: Подписание договора о покупке квартиры и оплата стоимости (в зависимости от выбранной формы оплаты)
Как правило, достаточно простого письменного договора купли-продажи с последующей регистрацией в государственном реестре. Однако в некоторых случаях закон требует нотариально заверенной формы. О таких случаях вы можете прочитать в статье "Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению". Стороны также имеют право добровольно выбрать такую форму сделки (см. статью "Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению" выше для получения дополнительной информации о том, почему необходима нотариальная сделка).
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, проект договора купли-продажи должен быть согласован с нотариусом, а стороны должны представить ему документы, перечисленные выше, паспорта сторон сделки и другие документы, затребованные нотариусом. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается и скрепляется печатью нотариуса, который заверяет подписи сторон. Нотариус направляет документы на регистрацию собственности (в настоящее время эта услуга включена в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить государственную пошлину за регистрацию в Росреестре) или стороны сами подают документы в Росреестр. После подписания сделки купли-продажи у нотариуса стороны приступают к оплате покупной цены квартиры.
Если сделка не заверяется нотариально, оплата и подписание контракта обычно происходят одновременно.
Если договор купли-продажи оплачивается аккредитивом, стороны обычно подписывают договор купли-продажи в банке, где был выставлен аккредитив. Аккредитив требует от покупателя открытия банковского счета и подписания заявления на аккредитив. В этом заявлении необходимо указать следующие основные формальности: сумму аккредитива, срок действия аккредитива (определяется в связи с регистрацией перехода права собственности), договор, во исполнение которого выдается аккредитив, описание жилья, данные покупателя и продавца, тип аккредитива (аккредитив может быть безотзывным или отзывным, покрытым или непокрытым, о различиях см. статью выше; обычно в сделках с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив) и основание для получения денег. Далее покупатель кладет деньги на банковский счет; после выставления аккредитива деньги переводятся в банк, где открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), или остаются на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), переводятся в банк продавца (исполняющий банк, executing bank) только после получения документов, подтверждающих аккредитив (непокрытый аккредитив). Процедура проще и короче, если у покупателя и продавца один и тот же банковский счет. О том, как завершить сделку (получение продавцом платежа по аккредитиву), см. главу 8 данного пошагового руководства.
Депозитный ящик
Если оплата производится через банковскую ячейку, сделка с недвижимостью обычно заключается в банке, где арендована ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга и обмениваются документами. При аренде сейфа с банком заключается договор аренды, в котором оговариваются условия доступа к ячейке. Эти условия обычно включают предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут быть наложены и дополнительные условия (например, выписка из реестра домовладельцев, подтверждающая, что имена проживающих в квартире лиц были удалены, при условии, что они не были "выписаны" во время сделки). Кроме того, продавцу рекомендуется заказать в банке такую услугу, как "проверка и пересчет наличности". Сотрудник банка на машине проверяет банкноты на подлинность и пересчитывает суммы, затем наличность упаковывается в запечатанный пакет с подписью и печатью банка. Затем продавец, покупатель и сотрудник банка входят в хранилище, вместе помещают деньги в индивидуальный сейф и запирают его. Ключи от сейфа передаются покупателю. Затем покупатель передает ключи продавцу в обмен на получение продавцом денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку непосредственно в момент сделки (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель подписывает ее, чтобы отличить эту расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, покупатель хранит ключи, а после регистрации перехода права собственности происходит обмен сторонами (подробнее об этом далее в пункте 8).
Если квартира приобретается в кредит, как правило, расчеты происходят через банк, предоставивший кредит. Здесь возможны несколько вариантов:
покупатель сам перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а банк перечисляет деньги по кредиту после получения подтверждения об оплате собственных средств.
покупатель вносит собственные средства на банковский счет, банк также переводит средства на счет, а собранные средства затем перечисляются на счет продавца.
Используя заемные средства, покупатель подписывает с банком кредитный договор, ипотечный договор и выполняет другие банковские формальности для получения заемных средств. Деньги обычно передаются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки квартиры в пользу банка.
И последнее уточнение относительно этого этапа сделки с квартирой: за банковские услуги банку должна быть выплачена комиссия. Разделение гонорара между сторонами является предметом переговоров и определяется в каждом конкретном случае (одна сторона платит или делит пополам). В целом, вопрос дополнительных расходов следует заранее обсудить с покупателем и разделить их бремя, включив в цену недвижимости (к таким расходам относятся банковские комиссии, оплата услуг нотариуса, если это необходимо, расходы на получение документов, услуги адвоката, если в сделке участвует специалист, государственная пошлина за регистрацию).
Шаг 5. Регистрация перехода права собственности в Федеральном регистрационном управлении
Для регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи необходимо следующее.
- Заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);
Договор купли-продажи (оригинальный экземпляр);
Акт передачи права собственности на квартиру (количество экземпляров определяется аналогично договору) в случае, если передача права собственности на основании договора происходит до регистрации права собственности на квартиру
Нотариально заверенное заявление о согласии супруга продавца/арендатора на сделку с квартирой, если продаваемая квартира находится в совместной собственности обоих супругов — оригинал и копия; если продавец состоит в браке, но продавец имеет единоличную собственность на квартиру, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), необходимо представить документ, подтверждающий, что продаваемая квартира не находится в совместной собственности обоих супругов (например, брачный контракт, свидетельство о браке и т.д.).
Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, представлять вместе с заявлением не требуется. Заявитель может сделать это по собственной инициативе. Однако если по истечении пяти дней со дня подачи заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины, Федеральная регистрационная служба вернет заявление и приложенные к нему документы без обработки, поэтому рекомендуем приложить квитанцию.
Размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица платят госпошлину в размере 2 000 рублей, а юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеке взимается государственная пошлина
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для юридических лиц — 4 000 рублей.
За регистрацию ипотеки в силу закона плата не взимается.
При регистрации ипотеки вам также необходимо будет согласовать с банком подачу заявления на ипотеку (либо одновременно с общим пакетом документов, либо расписку с номером регистрационного дела о предоставлении в банк дополнительных документов для регистрации ипотеки).
Заявление и документы могут быть представлены одним из следующих способов
лично (или через представителя по доверенности) в офис Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню экстерриториальных офисов приема-передачи на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра в случае выездной приемки.
В Москве документы на государственную регистрацию принимаются только через МФЦ, за исключением экстерриториального приема. Для регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи в Московской области в большинстве случаев также необходимо подать заявление в МФЦ.
в электронном виде, в том числе в режиме онлайн через Единый портал государственных услуг и сайт Росреестра.
После подачи документов на государственную регистрацию права собственности на вашу квартиру вам должны выдать (направить) расписку (уведомление) о получении документов.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ будет передавать документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ сканирует все документы, предоставленные заявителями, и отправляет их в Росреестр. Бумажные копии возвращаются заявителям в МФЦ после регистрации. Одновременно со сканированием сотрудник МФЦ делает отметку о том, что создан электронный образ документа. На договорах больше не проставляется регистрационный штамп Росреестра. По мнению регистрационного органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Не менее важным вопросом является срок регистрации перехода права собственности, что особенно важно в случае альтернативных сделок.
Срок государственной регистрации права собственности не может превышать 7 рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариальных документов, то срок составляет 3 рабочих дня, если документы подаются в электронном виде — 1 рабочий день, а если документы подаются через МФЦ с нотариальными документами — 5 рабочих дней.
Срок государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Выполненная государственная регистрация заверяется копией Единого государственного реестра недвижимости.
Шаг 6: Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов
После получения Росреестром документов, подтверждающих регистрацию права собственности, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от способа оплаты.
Платежные документы будут представлены продавцом в Исполняющий банк, который после проверки документов в течение нескольких дней переведет средства из банка-корреспондента на счет продавца.
Депозитный ящик
Продавец выдаст покупателю расписку о получении денег, а покупатель передаст продавцу ключи от сейфа. Лучше всего совершить этот обмен непосредственно в банке, имеющем доступ к сейфу.
Документы подаются в банк-кредитор для перечисления средств. Условия передачи средств устанавливаются в кредитном договоре или договоре купли-продажи.
До или после расчета стороны обычно проводят еще один просмотр квартиры, снимают показания счетчиков (при необходимости рассчитывают долг продавца), продавец передает ключи покупателю, и стороны подписывают акт передачи.
Шаг 7 (для продавцов) Декларирование дохода, применение вычетов, расчет и уплата налога
Если продавец владел квартирой менее 5 лет (в случае квартир, приобретенных по договору дарения, наследования или приватизации, или при продаже единственного жилья — менее 3 лет), он должен задекларировать доход, полученный от продажи квартиры (декларация должна быть сделана, даже если доход с учетом различных вычетов составляет 0 рублей).
Ранее доход от продажи квартиры рассчитывался только на основании цены, указанной в договоре купли-продажи (и, как следствие, цена занижалась в договоре купли-продажи), теперь доход может быть рассчитан по кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма больше, с той и рассчитывается налог).
Подробнее о порядке исчисления налога при продаже квартиры и возможных законных способах уменьшения суммы налога читайте в этой отдельной статье. Также в этой статье вы найдете онлайн-калькулятор, с помощью которого вы сможете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн.
Крайний срок подачи налоговой декларации — 30 апреля года, следующего за годом продажи, а крайний срок уплаты налога — 15 июля того же года. Если 30 апреля или 15 июля выпадает на выходной или праздничный день, крайний срок переносится на следующий рабочий день.
За неподачу налоговой декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5% за каждый полный и неполный месяц просрочки; максимальный штраф составляет 30% от суммы налога). При этом налоговые органы все равно узнают о продаже квартиры, их проинформирует Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Покупатели квартиры могут претендовать на налоговый вычет в связи с покупкой и возврат уплаченного подоходного налога с физических лиц.