В домах с ТСЖ или жилищным кооперативом общие собрания членов товарищества или жилищного кооператива должны проводиться одновременно с собраниями собственников. Читайте первую статью из серии, посвященной правилам и нюансам проведения общих собраний кондоминиумов и жилищных кооперативов.
В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в жилом доме могут выбрать управляющую компанию, а также создать кооператив собственников или жилищный кооператив.
В домах, где есть ТСЖ или ЖСК, общие собрания членов ТСЖ/ЖСК проводятся в дополнение к общему собранию собственников. Общие собрания занимаются вопросами функционирования этих ассоциаций. Общее собрание членов кондоминиума или кооператива не имеет права принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции ТСЖ/ЖСК.
- Общие собрания владельцев паев; и, согласно Уставу, собрания членов ТСЖ/ТСЖ; и, согласно Уставу, общие собрания членов кондоминиумов/жилищных сообществ.
В ОСЧ участвуют только члены ТСЖ или ЖК
В Жилищно-коммунальном кодексе Российской Федерации подробно описано, как проводить общее собрание членов ТСЖ, но собрания кондоминиумов и кооперативов часто вызывают множество вопросов. Процедура собрания кондоминиума очень похожа на процедуру ОСС (часть 1.1 статьи 146 Жилищного кодекса). Общее собрание членов жилищных кооперативов проводится в соответствии со статьей 117 Жилищного кодекса и уставом кооператива.
В ОСС принимают участие все владельцы паев и акционеры МФБ, независимо от возраста. Существует ограничение на проведение общих собраний членов. Вступить в ТСЖ/ТСН могут только собственники помещений, достигшие 18 лет (определение Конституционного суда РФ № 17-О от 22.01.2014). Вступить в жилищный кооператив после 16 лет можно только по решению общего собрания членов кооператива (ст. 26(2) u.s.m.).
Члены кооперативов и товариществ собственников имеют право направить в кондоминиум представителя, оформив доверенность по общим правилам в соответствии с частью 2 статьи 48 ГК РФ и частями 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть нотариально заверена или удостоверена по месту работы или учебы члена ТСЖ/СК или по месту его лечения в больнице.
В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов
Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников в жилом доме проводится в трех формах: очной, заочной и выездной. Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает отдельной статьи, перечисляющей формы собраний кондоминиумов.
В силу формулировки ст. 3 ст. 146 Жилищного кодекса, что собрание ОСМД состоялось, если на нем присутствовал кворум, можно говорить о полной форме собрания. Право ТСЖ на проведение собрания своих членов в заочной форме закреплено в части 6 статьи 146 ЖК РФ.
Заочная форма проведения общего собрания членов ТСЖ не упоминается в статье 146 ЖК РФ, но поскольку, согласно части 1.1 этой статьи, к ТСЖ применяются те же требования, что и к собраниям членов ТСЖ, следует полагать, что собрание может быть проведено и в заочной форме. Такую возможность лучше зафиксировать в Уставе ТСЖ.
Статья 117 ЖК РФ, которая регулирует собрания ОСМД, не определяет формы таких собраний. Поскольку ЖК обычно функционирует аналогично кондоминиуму, собрание кооператива также проводится в очной, заочной или очно-заочной форме.
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если в кондоминиуме или жилищном кооперативе применяется та же форма, что и при проведении общего собрания собственников помещений в здании, вопрос об инициаторе собрания решается по-другому.
ГМО может быть инициировано любым собственником или организацией, управляющей домом, по собственной инициативе или в случае обращения собственников, обладающих 10% от общего числа голосов в доме (разделы 4, 6, 7 статьи 45 А.О.П.).
Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, устав может утвердить список инициаторов общего собрания: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это может быть совет директоров кооператива, председатель совета директоров или группы членов кооператива.
Согласно части 8 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации, созыв и проведение собраний членов ТСЖ является обязанностью правления товарищества собственников жилья. Но, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать список инициаторов собрания в уставе. Однако это не означает, что другие члены ТСЖ, не указанные в уставе, не могут инициировать собрание кондоминиума,
Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС
Инициатор общего собрания членов ТСЖ направляет каждому члену товарищества уведомление о проведении общего собрания членов товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку.
Другие методы могут быть использованы, если они заранее утверждены на собрании или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 Кодекса ТСЖ). Уведомление членам о собрании должно быть направлено не позднее, чем за 10 дней до его проведения.
Порядок и сроки уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания ЖКР не устанавливает. В большинстве случаев кооперативы используют те же механизмы и методы уведомления, что и ТСЖ. Порядок и сроки уведомления также указаны в уставе ТСЖ.
Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК
Если кворум на собрании кондоминиума или ТСЖ зависит от голосов всех собственников и совладельцев здания, то кворум на общем собрании членов ТСЖ или ЖСК зависит от количества собственников-членов и размера их единиц.
Общее собрание ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3. ст.146 ЖК РФ). Кворумом для проведения собрания жилищного кооператива является присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1. ст. 117 Жилищного кодекса).
- На общем собрании членов многоквартирного товарищества голоса подсчитываются так же, как и на общем собрании — в зависимости от площади помещения, принадлежащего члену ТСЖ;
- На общем собрании членов жилищного кооператива за основу подсчета берется число лиц, проголосовавших "за", "против" или "воздержался" по отношению к общему числу членов кооператива, присутствующих на собрании.
Решение общего собрания членов считается принятым, если:
- не менее 2/3 от общего числа голосов членов РОД получено "за" по вопросам, указанным в пп. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 КЗоТ, а по другим вопросам — большинством голосов от общего числа голосов участников общества, присутствующих на собрании (ч. 4 ст. 146 КЗоТ).
- за более чем половину присутствующих на собрании членов ТСЖ, за исключением вопросов, внесенных в устав кооператива, по которым за должны проголосовать более ¾ присутствующих на собрании членов (ч. 1 ст. 117 С.с.м.).