Мы уже подсчитывали, сколько жителям разных регионов России нужно накопить, чтобы купить квартиру. Например, москвичу придется копить примерно 6 лет и 3 месяца. Многие россияне предпочитают покупать квартиру совместно, а не по отдельности из-за стоимости жилья — так развивается совместное владение.
Так возникает совместное владение квартирой:
- несколько наследников получают одну и ту же квартиру в качестве наследства;
- Несколько доноров получают в дар одну и ту же квартиру;
- Супруги решают вопрос о разделе имущества во время брака или в случае развода.
По умолчанию супруги имеют совместную собственность на квартиру, приобретенную во время брака. Она отличается от совместной собственности тем, что конкретные доли собственности не указываются. Супруги могут решить разделить акции, чтобы, например, продать одну из них третьей стороне во время развода.
Совместная собственность возникает, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, автомобиля и т.д. — более одного владельца. — Есть несколько владельцев, и каждый из них имеет определенную долю в собственности.
Арендодатель расскажет вам, как продать свою долю, сколько это стоит и какие документы необходимы для успешной сделки.
Что вы узнаете
Как определить долю в квартире
Доля в квартире может быть определена двумя способами:
- в частях целого — например, доля в квартире — это называется совершенной долей;
- в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная или вычитаемая доля.
Удобнее купить реальную акцию. Например, когда вы покупаете комнату в одно время, вы уверены, что продавец выделил вам долю. Это означает, что вы будете жить в комнате, а другой владелец там жить не будет. Только не забудьте указать порядок пользования общими частями: кухня, ванная, прихожая.
Если вы покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, вам, вероятно, придется договориться с другими собственниками о порядке пользования. К сожалению, другие владельцы могут оказаться несговорчивыми — возможно, вам придется обратиться в суд, чтобы достичь соглашения.
Что делать до оформления договора купли-продажи
Чтобы продать свою долю представителю общественности, вы должны сообщить другим владельцам квартир, что вы хотите продать свою долю. Отправьте уведомление каждому владельцу. Примечание: Даже если два собственника проживают по одному адресу, вы не можете отправить одно уведомление обоим.
Если вы решили продать долю одному из владельцев, пропустите шаг уведомления: это необходимо только в том случае, если доля продается третьему лицу.
Перед отправкой уведомления я советую вам обсудить с другими владельцами, что вы собираетесь продать, чтобы знать, готов ли кто-нибудь купить, вы можете заранее обсудить условия продажи и указать согласованную цену в уведомлении.
Если вы не знаете всех владельцев продаваемой квартиры, закажите выписку из ЗАГСа. Вы найдете там не только имена владельцев, но и информацию, которая будет полезна для договора купли-продажи: кадастровый номер, общую площадь и жилую площадь. Вы также можете узнать из выписки, находится ли квартира в залоге.
Заказать электронную выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра. Выписка стоит 350 рандов и выдается в течение трех рабочих дней.
Уведомление должно быть направлено в письменном виде всем собственникам за месяц до сделки. В объявлении не забудьте указать, что вы продаете и по какой цене.
Чтобы облегчить согласование условий договора купли-продажи, следует также указать
- порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте должна быть выплачена доля, наличными или банковским переводом;
- кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
- условия передачи имущества и т.д.
Уведомление может быть передано через нотариуса или вручено лично. Вы также можете отправить телеграмму с текстом уведомления или заказное письмо с описью вложения.
В век глобальной междугородней связи вы можете отправить уведомление нотариусу в электронном виде через Единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через публичные сервисы.
Но вам понадобится заверенная электронная подпись, ее можно получить в удостоверяющем центре, средняя цена — от R1 000.
Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили уведомление и что адресат его получил.
Вам понадобятся справки от нотариуса. Если вы решили подать уведомление лично, убедитесь, что вы сделали копию для себя и что получатель подписал ее. Также попросите, чтобы получатель написал свое имя, дату получения и указал, что он получил уведомление.
В случае отправки телеграммы и письма по почте — копия телеграммы и письма и копия квитанции об отправке с печатью Почты России.
Простого чека с надписью недостаточно. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не является доказательством того, что вы действительно отправили собственникам уведомление: не имеет значения сам текст уведомления, который вы указали в списке. Однако если другие собственники не скажут, что не получали уведомления, нотариус с радостью примет вашу опись.
У совладельцев есть один месяц с даты получения уведомления, чтобы выкупить свои доли на указанных условиях. Считается, что они получили уведомление, даже если никто не пришел за ним на почту, но вы отправили его по их юридическому адресу. Но если уведомление вернется, потому что нужный вам владелец не проживает по этому адресу, вам придется выяснить новый адрес и отправить уведомление снова.
Если прошел месяц и никто не откликнулся, или если кто-то согласился купить долю, но не на ваших условиях, вы можете смело продавать ее третьему лицу — собственники потеряли право преимущественной покупки.
К счастью, вы можете начать продавать свою долю менее чем через месяц, если вам удастся добиться отказа всех сособственников от покупки вашей доли. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и желательно нотариально заверен. Это не является обязательным, но нотариус может отказаться заверять договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что они действительно отказались от покупки доли.
Если один из собственников является несовершеннолетним, отказ от наследства должен быть осуществлен от его/ее имени опекуном. Необходимо получить одобрение органа опеки, так как отказ лишает несовершеннолетнего права на преимущественную покупку доли.
Если орган опеки и попечительства не даст согласия на отказ от приобретения доли, вам не следует заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом. Орган опеки может потребовать в суде расторжения договора и возмещения понесенных несовершеннолетним убытков.
Что будет, если не отправить извещение?
Возможно, все получится, и все ваши владельцы согласятся продать долю третьему лицу. Или же они могут и не делать этого.
Если хотя бы один из них против продажи, он может в течение трех месяцев подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с того момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли.
Если иск удовлетворен, доля переходит к владельцу, который должен заплатить ту же сумму, что и первоначальный покупатель. Однако он платит не продавцу, а первоначальному покупателю — возвращает стоимость ставки. Это подтвердил Верховный суд в пункте 4 своего Обзора гражданской практики за 2020 год. (№ 4).
Такой иск может быть предъявлен собственником не только в том случае, если ему не было направлено уведомление, но и, например, на основании нарушения права преимущественной покупки:
- вы указали в уведомлении, что акция стоила 1 миллион рублей, но в итоге продали ее за 100 000 рублей;
- вы продали долю, например, через две недели после того, как владельцы получили уведомление, т.е. месяц еще не истек;
- один из собственников ответил, что готов купить долю, но вы все равно продали ее постороннему лицу, а не одному из собственников.
Содержание договора купли-продажи доли
Договор продажи доли регулируется правилами, содержащимися в главе 30, разделе 7 Гражданского кодекса Российской Федерации — так же, как и договор продажи всего имущества.
Для того чтобы договор о продаже акций считался заключенным, необходимо согласовать существенные условия. Без выполнения существенных условий договор не будет считаться заключенным.
Предметом договора является то, что вы продаете. Его необходимо указать так, чтобы объект продажи был точно определен и были указаны все признаки, которые не позволят спутать его с другим объектом.
Для начала необходимо указать точный размер процентов — это и есть предмет договора. Если речь идет о реальном интересе — например, о комнате, — то он может включать другие предметы, которые входят в стоимость — например, мебель. Убедитесь, что это указано в договоре.
Вместе с долей не забудьте указать, в какой недвижимости вы продаете долю — квартира, дом и т.д. Затем укажите кадастровый номер объекта недвижимости.
Помимо кадастрового номера, индивидуализировать квартиру поможет следующее:
- Адрес и другие данные о местоположении — этаж, прихожая;
- Характеристики здания: сколько этажей в здании, тип здания — здание из плит, кирпичное здание, монолитно-кирпичное здание и т.д. ;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- состояние жилища;
- свойства, содержащиеся в квартире, и т.д.
Цена контракта — это сумма, которую вы ожидаете получить за предмет контракта. Цена может быть определена двумя способами:
- В виде общей стоимости акции.
- Стоимость одного квадратного метра, если доля может быть исчислена в метрах.
Эта цена не должна быть ниже той, которую вы указали в уведомлении, направленном другим владельцам.
Главное условие для цены — ее однозначность. Это означает, что все детали расчета цены должны быть в договоре.
Цена может быть установлена в рублях или в валюте. Если вы указываете цену в валюте, обязательно укажите, как цена будет переведена в рубли, по какому курсу и на какую дату.
Помимо цены, необходимо также указать способ расчета — в наличной или безналичной форме — сроки оплаты и другие условия — относящиеся к финансовой стороне договора.
Список других собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если вы не знаете всех владельцев, вы можете найти их в карточке уведомлений о реестре.
Обременения. Это не обязательно, но все же полезно написать, обременена ли доля: находится ли она в залоге, заключен ли договор аренды и т.д. Это важно, поскольку новый владелец вместе с долей возьмет на себя определенные обязательства. Например, если покупатель получает долю, которая заложена по ипотечному договору, ему придется выплачивать долг банку. Только соглашение с банком может отменить это правило.
Если доля заложена, она может быть продана только с согласия банка, если в договоре не указано иное. Из выписки из ЗАГСа можно узнать, какими характеристиками обладает недвижимость и есть ли на ней обременение.
Мы анализируем сложные ситуации, связанные с покупкой и продажей недвижимости, и разъясняем законы, применимые к владельцам недвижимости
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи акций требует нотариального заверения. Однако, начиная с 31 июля 2019 года, существует исключение; если все владельцы решили продать свои акции в рамках одной сделки, нет необходимости обращаться к нотариусу.
Без нотариуса можно обойтись, если доля продается в рамках программы реновации жилья в Москве или в связи с занятием квартиры для государственных или муниципальных нужд.
Сколько стоит нотариус
За сертификацию контракта необходимо будет заплатить государственную пошлину. Размер сбора составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Он должен быть уплачен только один раз, независимо от количества сторон договора. Сумма будет разделена между ними в равных долях.
Если нотариус предоставил вам дополнительные услуги, вам придется их оплатить. Например, Московская городская нотариальная палата установила максимальную стоимость юридических и технических услуг при сделках с недвижимостью в размере P7 000. Такие услуги включают, например, составление договора купли-продажи.
Однако если вы сами подготовите все документы и попросите нотариуса заверить их, вам придется заплатить государственную таможенную пошлину — и не более того. Всегда спрашивайте у нотариуса, сколько он или она возьмет за свои услуги, чтобы не переплачивать.
Для того чтобы нотариус заверил договор, вы должны принести ему или ей комплект документов по сделке:
- Письменный договор купли-продажи доли и акт приема-передачи доли — по одному экземпляру для каждой из сторон сделки и еще один для Росреестра.
- Паспорта сторон сделки — покупателя и продавца.
- Подтверждение того, что уведомление о продаже акций было отправлено и что уведомление было получено владельцами.
- Отказ от преимущественного права покупки от собственников, если требуется.
- Согласие органа опеки и попечительства на отказ опекуна от доли несовершеннолетнего собственника, если это применимо.
- Доверенность на представителя, если документы подает не сама сторона.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны.
Если есть какие-либо другие документы, относящиеся к акции, вы можете принести и их.
Государственная регистрация сделки
После того как нотариус заверит договор купли-продажи акций, вам необходимо зарегистрировать его.
Для регистрации перехода прав в Росреестре необходимо заполнить заявление и подать его со всеми перечисленными выше документами.
С 1 февраля 2019 года нотариус должен будет направлять все нотариальные документы в Росреестр вместе с заявлением о государственной регистрации перехода прав. Вам не придется платить за это дополнительные деньги и обращаться в Росреестр. Если вы хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы самостоятельно.
Вот как еще можно подать заявку:
- Через филиал Росреестра;
- Через МФЦ — заявление можно подать в любом МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости; или через официальный сайт Росреестра.
Росреестр регистрирует переход прав в течение 3 рабочих дней с момента подачи документов в филиал. При подаче документов через сайт госуслуг или Росреестр — в течение 1 рабочего дня. Если вы подали документы через МФЦ, регистрация займет 5 рабочих дней.
Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не оплатите госпошлину. Государственная пошлина составляет 2 000 рублей. Если вы подаете документы в электронном виде, пошлина будет на 30% меньше — 1 400 рублей.
При регистрации перехода Росреестр выдаст копию из ЕГРЮЛ и поставит на договоре специальную регистрационную надпись.
Росреестр зарегистрирует переход в течение 7 рабочих дней, если вы обратились непосредственно в Росреестр, и в течение 9 рабочих дней, если вы обратились через МФЦ.
НДФЛ с доходов от продажи доли
Подоходный налог с физических лиц не взимается, если вы владели акциями в течение 5 лет и более. Если вы владели акциями в течение 3 лет и более, вам не нужно платить подоходный налог с физических лиц, если вы
- вы унаследовали долю;
- вы получили акцию в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- вы приватизировали акции;
- вы получили долю по договору пожизненного содержания;
- вы приобрели свою долю до 1 января 2016 года;
- не владеют другой жилой недвижимостью или хотя бы долей в ней.
Однако любое другое имущество, приобретенное вами в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на продаваемую долю, не считается другим имуществом.
Параграф. пункт 3 статьи 14 Семейного кодекса — кто считается близким родственником
Во всех остальных случаях необходимо будет уплатить подоходный налог с физических лиц по ставке 13%. Однако не стоит расстраиваться: есть способы платить меньше:
- Воспользуйтесь преимуществами имущественного налогового вычета. Максимальный размер вычета составляет 1 миллион рублей. Этот метод удобно использовать, если в прошлом вы не несли расходов на приобретение акций. Например, вы получили долю в наследство или в качестве пожертвования;
- уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот метод удобен, если вы когда-то купили акции, которые теперь продаете. Например, в 2019 году акция стоила 2 миллиона рублей, а в 2021 году вы продали ее за 4 миллиона рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть свои расходы — 2 миллиона рублей — из 4 миллионов рублей и заплатить налог с разницы, то есть с 2 миллионов рублей.
Может оказаться, что вы вообще не получили никакого дохода — в какой-то момент вы продали его дешевле, чем купили. В этом случае вы не должны платить налог, но вам все равно нужно будет подать декларацию 3НДФЛ. Это можно сделать в личном кабинете на сайте ФНС.
Если вы хотите расторгнуть договор купли-продажи, обратите внимание, что он должен быть расторгнут таким же образом, как и договор купли-продажи всей квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.
Что важно учесть при купле-продаже доли
Могу ли я продать половину или часть своей доли? Закон не препятствует собственнику распоряжаться своей долей, в том числе разделить ее и продать. Вы должны следовать всем правилам, описанным выше.
Прежде чем разделить и продать свою долю, подумайте: своим решением вы привлекаете в квартиру другого собственника. После продажи количество заинтересованных сторон и вероятность возникновения конфликтов увеличится.
Может ли один из супругов продать свою долю? Он или она может, но сначала необходимо разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, возникающей во время брака, определенные доли не закреплены за мужем и женой.
Семейный кодекс позволяет супругам не дожидаться развода и разделить имущество в любое время. Достаточно подписать соглашение, в котором указывается, кому какая доля в праве на совместное имущество принадлежит. Предполагается, что доли равны, но в соглашении вы можете разделить их по-другому.
В соглашении о разделе имущества вы должны указать:
- Полное имя обоих супругов.
- Паспортные данные.
- Сведения о свидетельстве о браке. Если брак был расторгнут, приложите свидетельство о расторжении брака.
- Список совместного имущества, подлежащего разделу, и имущества, передаваемого каждому из супругов.
Вы также можете разделить доли в брачном договоре. Вы можете сделать это как можно более подробно и даже описать, какая мебель принадлежит каждому из супругов.
Если один из супругов недоволен разделом долей, это решается судом.
И брачный договор, и соглашение должны быть подписаны у нотариуса — оба документа стоят P500.
После раздела доли совместное имущество становится общим, и супруг может продать свою долю. Намерение о продаже должно быть сообщено другому супругу, который будет иметь приоритетное право на покупку доли — здесь действуют те же правила, что и для других собственников.
Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы являетесь опекуном несовершеннолетнего и хотите продать его или ее долю, вы должны получить разрешение на сделку от органа опеки.
Обратитесь в орган опеки и попечительства, в котором вы зарегистрированы, и напишите заявление о том, что вы планируете продать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Вы получите бланк заявления. Вам также понадобятся другие документы — их перечень можно узнать в агентстве.
Заявление должно быть написано всеми законными представителями ребенка и самим ребенком, если ему исполнилось 14 лет. Если родители разведены, но сохраняют родительские права, оба должны участвовать в процедуре.
Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что вы продаете долю в его интересах. Чтобы доказать это, власти обычно запрашивают следующие документы:
- Копии кадастровых документов.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и т.д.
- Иногда проект договора купли-продажи нового помещения.
Ухудшение условий жизни может быть расценено органом опеки и судом как угодно. Например, мать решила продать комнату, принадлежавшую ее дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки решил, что для ребенка будет лучше, если она останется в городе. Мать решила обжаловать это решение в суде, но суд согласился с решением органа опеки.
Когда вы подадите заявление со всеми документами, орган опеки в течение 15 дней должен либо разрешить вам продать долю несовершеннолетнего, либо нет. Если вы откажетесь, орган опеки должен будет объяснить причину отказа.
Могу ли я продать свою долю, если один из собственников дома не согласен? Если кто-то из жителей дома не согласен на продажу своей доли, у него есть два варианта: воспользоваться своим правом первоочередного отказа и купить свою долю или обратиться в суд, чтобы оспорить сделку.
Но даже если владелец обратится в суд, он все равно может предъявить только одно требование — чтобы права и обязанности покупателя по договору перешли к нему. Это означает, что он должен быть готов выкупить свою долю путем подачи такого иска.
Если вы все делаете законно, уведомляете владельцев и не нарушаете ничьих прав, вероятность того, что владелец оспорит сделку, невелика. Однако, если такая ситуация возникла, постарайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.