Допустим, вы получили наследство, или развелись и разделили имущество, приобретенное в браке, или купили совместную квартиру с кем-то еще. Короче говоря, вы стали владельцем части собственности.
Мы подскажем, как владеть и распоряжаться им, что нужно сделать для продажи и о чем договориться с другими держателями акций.
Чем фактически владеет собственник доли
В большинстве случаев право собственности на дом не подразумевает права на конкретную комнату (даже если есть возможность выделить комнату каждому владельцу). Владелец владеет долей в собственности, и эта доля может быть равна долям других владельцев, а может быть больше или меньше.
"Совместная собственность — это особая форма собственности, когда ни один из совладельцев не имеет определенного распределения собственности, каждый сантиметр квартиры имеет долю другого владельца". — объясняет Ирина Бербенева, руководитель офиса "В Крылатском" сети офисов недвижимости "Миэль". — Поэтому определить порядок использования иногда очень сложно. Если совладельцы не могут договориться полюбовно, они устанавливают порядок пользования в суде".
Однако доля может быть реальной. По словам Ирины Доброхотовой, генерального директора компании "Бест-Новострой", реальная доля может быть связана с конкретными частями квартиры (например, комната площадью 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). При этом выделить можно только отдельное жилое помещение — комнату, а коридор, кухня и санузел остаются в совместной собственности. Выделение долей де-факто приводит к тому, что квартира становится, по сути, коммунальной.
Кто может владеть долями
Закон не ограничивает количество собственников или качество их владения. Например, имущество может принадлежать только физическому лицу или только юридическому лицу, или как физическому, так и юридическому лицу.
Особенности владения долями
Владелец доли в жилой недвижимости имеет все права домовладельца, то есть право владения, пользования и распоряжения. Однако без согласия других собственников воспользоваться этими правами невозможно. "Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка воспользоваться правом без согласия других собственников может быть признана судом несанкционированной. Чтобы не доводить дело до конфликта, владелец доли должен понимать, что своими действиями он не должен нарушать права владельцев других долей, — говорит управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.
Владелец доли в жилой недвижимости обязан оплачивать налог на недвижимость и коммунальные услуги, кроме того, уведомлять остальных домовладельцев о планируемых сделках с их долей в недвижимости (продажа, аренда, ипотека и т.д.). Владелец доли в имуществе обязан поддерживать свое имущество в исправном состоянии и устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не пользуется имуществом.
"Совместное владение — это ограниченное использование. Если второй собственник не живет в квартире, не стоит забывать, что он может пользоваться своей жилплощадью в любое время", — говорит Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Как правило, жилье и коммунальные услуги оплачиваются одним платежным документом. Каждый совладелец имеет право обратиться в управляющую компанию с просьбой выставить отдельный счет за жилье и коммунальные услуги пропорционально его доле, говорит Светлана Краснова, руководитель юридического отдела "Инком-Недвижимость". "Из законодательства следует, что участник совместной собственности должен участвовать в расходах на содержание и уход за имуществом пропорционально своей доле". — сказал эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Там же он может зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка, так как по закону местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет является место жительства его родителей (или одного из них). Если собственник хочет прописать в общей квартире своего супруга, родителей, других родственников или неродственников, он должен получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс РФ допускает отчуждение доли в натуре, но только при наличии технической возможности обеспечить в этой части квартиры отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих правил недвижимость может быть зарегистрирована в кадастровом реестре и оформлено право собственности.
После выделения доли в натуре участник совместной собственности становится индивидуальным собственником, и совместная собственность на имущество упраздняется", — поясняет Светлана Краснова. — Но реализовать процедуру выделения доли в квартирах практически невозможно. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд для определения порядка пользования квартирой (выделения конкретной комнаты истцу).
Разделить современные квартиры непросто, так как общая площадь должна быть не менее 28 квадратных метров (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если предположить, что квартира очень большая и есть возможность оборудовать ее двумя отдельными входами, то изменение жилых и нежилых помещений, установка нового оборудования и подведение коммуникаций обойдется недешево.
Когда выделение доли в натуре затруднено по объективным причинам, юристы советуют выделить свою долю в денежной форме, говорит Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, получал деньги от других владельцев, которые затем могли распределить свои доли между собой.
Можно ли продать свою долю
Вы можете, но сначала вам следует уведомить других владельцев, так как они имеют право преимущественной покупки. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, можно искать покупателя на улице.
"Если акционер нарушил преимущественное право других акционеров, они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право". — Мария Литинецкая говорит. — Такой сценарий возможен не только в том случае, если владелец тайно продал свою долю другим владельцам, но и если он завысил цену на свою долю при уведомлении их и установил более низкую цену для внешнего покупателя.
Совместная продажа (одновременная продажа всей общей квартиры) всегда намного выгоднее, чем продажа доли, говорит брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Вы должны использовать любую возможность, чтобы пообщаться с другими владельцами акций или нанять профессионального агента, чтобы убедить родственников в необходимости совместной продажи.
"Никому не нужна ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками, кроме профессиональных участников рынка — брокеров". — говорит Коршунов. — Это означает, что реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем арифметически рассчитанная стоимость всей квартиры.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимальный размер пакета акций. Это открывает путь к бесконечному делению любых помещений.
"Собственники с минусовыми долями могут претендовать на одну квартиру", — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, например, 1/40 части квартиры требовали от владельцев половины или трети квартиры вселиться и устранить препятствия, поставленные на их пути. Обычно суд присуждает компенсацию, фактически заставляя владельца большей доли согласиться на выкуп меньшей доли".
Важно понимать, что совместная собственность часто объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все совладельцы несут одинаковую ответственность за оплату коммунальных услуг и налогов. Один из владельцев может попытаться продать свою долю тайно или обманным путем. Возможны и другие споры. Если возникает спор о том, как выплатить свою долю имущества, его часто можно разрешить в суде, даже если имущество находится в совместной собственности.