Быть домовладельцем — дело обременительное и ответственное, и многие домовладельцы совершают ошибки в самом начале. Но основных правил не так много: вы должны правильно составить договор, соблюдать свои права и выполнять свои обязанности. Остается только понять, в чем заключаются эти права и обязанности.
В принципе, основное требование к арендодателю — предоставить имущество во временное пользование арендатора. В свою очередь, арендатор должен своевременно вносить арендную плату. Теперь давайте поговорим о деталях.
Что такое аренда
По договору аренды имущество арендуется за определенную сумму арендной платы на определенный период времени. Это аренда, хотя юридически правильным термином является «лизинг».
Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет объекты аренды следующим образом: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды может быть заключен как юридическими, так и физическими лицами. Владелец недвижимости называется арендодателем, а человек, который будет пользоваться и платить за его собственность, называется арендатором. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными.
Также стоит знать, что сделка может быть заключена в устной или письменной форме. Если обе стороны являются физическими лицами, выбор формата остается за вами. С другой стороны, договор с компанией может быть заключен только в письменной форме.
Срок действия контракта согласовывается обеими сторонами. Документ, составленный на срок 11 месяцев, считается краткосрочным контрактом. Долгосрочный контракт имеет срок действия не менее одного года и должен быть зарегистрирован в ЗАГСе. Если срок аренды не указан, он считается бессрочным документом.
Права арендодателя
У арендодателя много прав:
- он выбирает арендатора;
- заключает договор найма;
- требует своевременной оплаты;
- распоряжается полученным доходом по своему желанию;
- может дать или не дать разрешение на добавление новых квартиросъёмщиков.
Во власти собственника потребовать освободить квартиру после срока истечения аренды или продлить его.
Хозяин имущества вправе обязать съёмщика соблюдать правила пользования квартирой, контролировать состояние жилья и мебели, следить, чтобы недвижимость эксплуатировалась по назначению. И когда аренда закончится, арендодатель вправе ожидать, что имущество будет возвращено в первозданном виде, или потребовать компенсацию за эксплуатацию собственности после окончания договора.
Совершенно законно сдавать в аренду недвижимость, обременённую правами третьих лиц — например, квартиру в ипотеке. Главное, не забыть предупредить об этом арендатора. Иначе ваш квартиросъёмщик может попросить уменьшить сумму арендной платы или расторгнуть договор с возмещением убытков согласно статье 613 ГК РФ.
Арендная плата тоже во власти собственника, но менять её можно максимум раз в год: чаще поднимать вопрос о пересмотре размера арендной платы незаконно. Подтверждение — в статье 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».
Обязанности арендодателя
Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.
Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.
Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.
Если вы снимаете или сдаёте квартиру через сервис Яндекс Аренда, то следить за исполнением прав и обязанностей обеих сторон помогут менеджеры сервиса. Также они поспособствуют решению бытовых проблем после заселения и найдут выход, если собственнику и жильцу сложно договориться.