Сделка — это действие, которым граждане и юридические лица способны установить, изменить или отменить гражданские права и обязанности.
Сделка — это действие, совершаемое физическим или юридическим лицом с целью оказания услуг или продажи товаров, а также другие действия, направленные на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Это отличает сделки от деликтов, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, таких как деликты (гл. 59 ГК РФ) и неосновательное обогащение (гл. 60 ГК РФ).
Единственная цель сделки — правовая, т.е. указанная в статье 153 Гражданского кодекса. — возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут заключаться в письменной или устной форме, а в некоторых случаях — по молчаливому согласию.
Не обязательно, чтобы человек знал обо всех юридических последствиях сделки. Достаточно общего понимания того, что действие направлено на достижение правового эффекта.
Заключение сделки
Заключить — значит договориться о сделке, которая устанавливает, прекращает или изменяет правовые отношения между физическим или юридическим лицом.
Виды сделок
Согласно Гражданскому кодексу, сделки заключаются устно, в письменной (обычной или нотариальной) форме и по молчаливому согласию.
Важно также изучить виды сделок, для которых закон предписывает определенную форму, а также цели и задачи, которыми руководствовался законодатель, устанавливая простую письменную форму для одних сделок и нотариальную — для других.
Устная форма
это словесное выражение намерения, в котором участник устно формулирует свое намерение заключить сделку, а также условия ее исполнения.
Согласно статье 159 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут совершаться устно во всех случаях, если иное не предусмотрено законом или договором.
Простая письменная форма
- если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом;
- между физическими лицами на суммы, превышающие 10 000 рублей (что составляет не менее десятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда)
- если это установлено законом или соглашением сторон.
Сделки подлежат нотариальному заверению в следующих случаях:
- Если нотариальная форма требуется по закону.
- Если нотариальная форма обязательна по соглашению сторон, даже если закон не предусматривает такого требования.
Молчаливая сделка
- Молчание считается выражением воли на совершение сделки в случаях, предусмотренных законом или договором.
Признаки сделки
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 157 Гражданского кодекса, условие — это обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Таким образом, в отличие от условия как элемента содержания любой сделки, условие в условной сделке является юридическим фактом.
Условия в условных сделках должны отвечать следующим характеристикам.
- Первый признак — возможность обстоятельства выступать в качестве условия. Обстоятельство, наступление которого неизбежно, не может быть предусмотрено в качестве разрешающего или отлагательного условия.
- Вторая особенность — это неопределенность. Стороны не могут знать о наступлении обстоятельства. Неопределенность может относиться к предмету или сумме сделки.
- Третий признак — обстоятельство не должно зависеть от действий (бездействия) сторон. Данная статья устанавливает запрет на недобросовестное предотвращение или содействие сторонами наступлению или ненаступлению какого-либо обстоятельства.
- Четвертый признак — обстоятельство должно относиться к будущему.
- Пятым признаком предварительного и отменительного условия является произвольность. Это означает, что обстоятельство приобрело признак юридического факта в результате соглашения сторон, но не в результате прямого предписания закона.
Виды по количеству участвующих лиц
- Односторонний, для исполнения которого в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно волеизъявления одной из сторон.
Правовое регулирование отдельных видов односторонних договоров осуществляется специальными статьями Гражданского кодекса, посвященными отдельным видам односторонних договоров: доверенность (статьи 185 — 189), публичное обещание награды (статьи 1055, 1056), публичный конкурс (статьи 1057 — 1061), завещание (статьи 1118 — 1140) и др. - Двусторонний, Для заключения договора требуется согласие двух сторон (двусторонняя сделка) или трех и более сторон (см. пункт 3).
- Многосторонний.
Сделки, совершенные под условием (Статья 157 ГК РФ)
- Условная сделка позволяет поставить сделку в прямую зависимость от какой-либо существенной потребности одной из сторон. Поэтому обычно говорят, что условная сделка вносит мотив в сделку, тогда как, как правило, мотив, как уже говорилось, не может повлиять на действие сделки.
- Сделка считается условной, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, о котором неизвестно, наступит оно или нет.
Например, договор поручительства может быть обусловлен заключением других обеспечительных сделок, изменением состава членов или руководящих органов поручителя или должника. - Сделка считается заключенной на основании положения об отступном, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, о котором неизвестно, наступит оно или нет.
Сделка поручительства может, например, быть обусловлена прекращением (признанием недействительной, незаключением) других сделок хеджирования. - Если наступление условия было предотвращено недобросовестно стороной, которая не получает выгоды от наступления условия, условие считается возникшим.
Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, получающая выгоду от наступления условия, считается, что условие не возникло.
Например, не запрещается заключать сделку при условии отмены или отлагательного условия, которое зависит, в частности, от поведения одной из сторон.
Сделки с нарушениями
Последствия несоблюдения простой письменной формы
- Несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны в случае спора возможности представить доказательства в подтверждение сделки и ее условий, но не лишает их права представлять письменные и иные доказательства.
- В случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
- Несоблюдение простой письменной формы сделки во внешней торговле влечет за собой недействительность сделки.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и связанных с ним сделок говорится в статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации "Государственная регистрация сделок".
- В случаях, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
- Сделка, связанная с изменением условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в суде.
Порядок проведения государственной регистрации прав
Государственная регистрация прав осуществляется в следующем порядке:
- прием документов, представляемых на государственную регистрацию прав, регистрация этих документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделок;
- определение наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данное имущество или иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав
- внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии таких конфликтов и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав
- Внесение записей в документы на собственность и выдача свидетельства о государственной регистрации прав.
- Государственная регистрация перехода права на недвижимую вещь, его ограничения (обременения) или сделки с недвижимой вещью возможна при наличии государственной регистрации предшествующих прав на эту вещь в едином государственном реестре прав.
Последствия уклонения от сделки
Последствия уклонения от нотариальной или государственной регистрации сделки установлены в статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации
- Если одна сторона совершила полностью или частично действие, требующее нотариального удостоверения, а другая сторона отказывается нотариально удостоверить это действие, суд вправе признать действие действительным по просьбе совершившей его стороны. В этом случае последующее нотариальное заверение сделки не требуется.
- Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе обязать зарегистрировать сделку по требованию другой стороны. В этом случае сделка будет зарегистрирована в соответствии с решением суда.
- В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в исполнении или регистрации сделки.
- Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
Регистрация договора дарения
Владелец недвижимости (квартиры, участка земли и т.д.) имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, включая дарение. В настоящее время государственная регистрация самого договора дарения не требуется. В то же время необходимо зарегистрировать передачу недвижимого имущества, в том числе в результате дарения (статьи 8.1, 131, 164 и др.). 8.1, 131, 164, 574 ГК РФ; ст. 18 ЖК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Следует отметить, что договор дарения недвижимости не требует нотариального заверения. Исключения составляют, в частности (ст. 24 п. 1, ст. 24 п. 3, ст. 30 п. 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
- сделки по отчуждению долей в праве совместной собственности на недвижимое имущество (кроме долей в земельных участках), в том числе отчуждение всеми участниками совместной собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Статья 165.1. ГК РФ Юридически значимые сообщения
Часто используемая классификация юридических фактов, предполагающая, что действия сводятся к деликтам, поступкам, делам и сделкам, практически явно недостаточна. В частности, существуют такие юридические факты, как недействительные сделки, совершение недействительных сделок и т.д.
- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, которыми закон или сделка влечет гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут такие последствия для этого лица с момента вручения ему или его представителю соответствующего сообщения.
Сообщение также считается врученным, если оно было получено лицом, которому оно адресовано (адресатом), но по обстоятельствам с его стороны не было ему передано или адресат не ознакомился с ним. - Положения пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо если это не вытекает из обычаев или практики, сложившихся в отношениях между сторонами.
Например, уведомление должника об уступке права требования (п. 3 ст. 382 ГК РФ) не является уступкой требования, но имеет следствием освобождение кредитора от риска исполнения против первоначального кредитора (цедента): такое исполнение после уведомления должника не освободит его от обязательства, поскольку исполнение будет считаться ненадлежащим.
Государственная регистрация прав не позднее 30 дней (одного месяца) со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений не позднее 5 (пяти) рабочих дней с указанной даты.
Отказ в приеме документов, представленных на государственную регистрацию прав, недопустим, в том числе на основании договора уступки, по которому передано право требования неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры (Определение Верховного Суда РФ № А41-59308/2016), поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ договор уступки прав требования по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации этой сделки.