Когда вы арендуете квартиру, вы получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать и использовать их, можно сэкономить деньги, получить выгодные условия и не потерять свое место в неподходящий момент.
Право заключить письменный договор
Основание. Гражданский кодекс статья 674
Как это работает. Когда один человек арендует квартиру у другого, между ними заключается договор аренды. Стороны называются арендатор и арендодатель. Иногда договор называют арендой, но формально это все равно аренда, для которой существуют отдельные статьи в Гражданском кодексе.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Только в этом случае она действительна. Другими словами, лицо, арендующее квартиру, и лицо, сдающее ее в аренду, должны составить документ и подписать его вместе. Конечно, вы можете попытаться добиться подписания договора даже без письменной формы, но это повлечет за собой дополнительные проблемы, расходы и суды. Свидетели не помогут. В данном случае доказывание факта заключения договора не означает доказывание условий, на которых он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор, включающий все необходимые условия. И обязательно прочтите его.
Арендодатель может сказать: "Я не хочу заключать договор, потому что это налоги". Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает налоговые органы к арендодателю. И налоговые органы смогут доказать факт его дохода, если захотят, даже без контракта. То есть контракт и налоги не связаны между собой.
Договор нужен для защиты своих прав, а не для того, чтобы жаловаться в налоговые органы. Налоговые органы не могут узнать о самом факте его подписания, но без договора вас легко могут обмануть или даже выгнать из дома.
Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру
Как это работает. Жилье должно сдаваться в аренду в нормальном состоянии, пригодном для проживания. Дом должен быть без трещин в стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних лиц, если это не оговорено, и не должно быть лишних предметов — например, мебели хозяина квартиры, если вы ее не просили.
Арендатор может беспрепятственно пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом — лестницей, лифтом, двором, балконом, пандусом. Сосед не может сказать вам: "Вы не владелец квартиры, не ходите по нашему двору". Если вы сняли квартиру и заплатили за нее, вы можете ходить по району и напоминать надоедливым соседям о статье 673 Гражданского кодекса РФ.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда люди предлагают снять квартиру, не видя ее. Или им просто говорят: "Вот мебель, вы можете использовать ее или выбросить". А потом выясняется, что в квартире нет туалета, окна не открываются, а старая и, казалось бы, ненужная мебель вдруг стала стоить компенсации за ущерб.
Чтобы избежать этого, осмотрите квартиру до подписания контракта. После составления документа проведите инвентаризацию того, что именно там находится и в каком состоянии. Например, если вы арендуете квартиру с мебелью, вы арендуете квартиру и арендуете мебель. Если есть опись, вам обещали кухонный гарнитур и стиральную машину, а потом арендодатель их забрал, вы можете потребовать компенсацию. Или позвольте им оставить оборудование, потому что такова ваша сделка.
Инвентарь пригодится, когда вы съедете с квартиры. В конце концов, вы же не хотите потом узнать, что сняли пустую квартиру, а с вас требуют компенсацию за мебель и оборудование, которого вы никогда не видели. Или вам дали в пользование старый диван, но сказали, что он новый.
Право получать документы на каждый платеж
Основание. Налоговый кодекс РФ ст. 228
Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен платить за нее. Если арендатор не платит, с него могут взыскать деньги и через некоторое время выселить. Для подтверждения платежей необходима документация. Поэтому, передавая деньги наличными или перечисляя их на карту, возьмите доказательства того, что это не возврат или подарок, а оплата за квартиру за конкретный месяц.
Квитанция обычно используется для расчетов между физическими лицами. Если домовладелец зарегистрирован как самозанятый, он может отправить чек по СМС или электронной почте прямо со своего телефона.
Фактически, каждый платеж за квартиру является доходом для арендодателя и основанием для налогообложения. По этой причине арендаторы не получают документов и просят ничего не писать в назначении платежа при переводе денег. Однако если арендодатель выписал вам расписку или получил деньги на карту, он сам будет решать налоговые вопросы. Тот факт, что квитанция была выдана арендатору, ничего не значит.
Налоговая инспекция не видит квитанцию и ничего не узнает об автоматических переводах. Успокойте арендодателя и настаивайте на том, чтобы у вас было доказательство оплаты. Без документов вы не сможете ничего доказать впоследствии. Например, если они хотят внезапно расторгнуть ваш контракт, несмотря на то, что вы всегда платите вовремя, они не могут сделать это с квитанциями, но могут сделать это без них.
Право на временную регистрацию
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом районе, нежели тот, где вы зарегистрированы, и остаетесь на новом месте более 90 дней, вы должны оформить временную регистрацию. Если хозяин сдает квартиру другим людям, и они остаются там более 90 дней, вы должны их зарегистрировать. Это означает, что и арендатор, и квартиросъемщик обязаны оформить временную регистрацию. За нарушение этого требования оба могут быть оштрафованы.
Временная регистрация необходима для посещения поликлиники, устройства на работу, записи ребенка в детский сад, получения пособий и подачи заявления по месту фактического проживания.
Не требуйте временной регистрации: многие хозяева не понимают, как это работает, и боятся, что вы получите прописку и продадите их квартиру. Или что потом вас будет трудно выселить. Лучше всего спросить о регистрации, ссылаясь на закон. По крайней мере, на короткий период времени — три месяца. Это быстрое и бесплатное решение. Объясните, зачем вам это нужно, как это защитит вас от штрафов и почему это не поставит под угрозу ваше право собственности на квартиру.
Право на проверку долгов за коммунальные услуги
Основания. Гражданский кодекс статья 678
Как это работает. Обычно за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть указано иное, например, что вы не платите за коммунальные услуги или что они включены в общую сумму. В любом случае, вы должны убедиться, что квартира, которую вы снимаете, не имеет долгов, прежде чем подписывать договор и вносить первый платеж.
Счет за коммунальные услуги — это хороший повод попросить больше денег или отключить вам электричество. Поэтому лучше всего сделать это таким образом:
- Прежде чем оплатить первый месяц аренды, попросите предоставить счета или справку об отсутствии задолженностей на эту дату.
- Запишите показания ваших счетчиков. Убедитесь, что они проверены, иначе вам придется платить по стандартному тарифу.
- Укажите в договоре, что арендодатель подтверждает отсутствие долгов за коммунальные услуги и что вы не несете ответственности за долги, возникшие до даты заселения.
- Убедитесь, что вы несете ответственность, если у вас внезапно отключат свет за неуплату арендодателем, даже если вы платите вовремя.
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена является обязательным условием в договоре аренды. Вы живете в чужой квартире и платите оговоренную сумму. По умолчанию вы должны платить каждый месяц, но вы можете придумать другую периодичность — просто пропишите все в договоре.
Помимо суммы за каждый месяц, в договоре можно указать, как часто арендодатель может ее увеличивать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или же сумма будет увеличена не в одностороннем порядке, а по соглашению. Если вы ничего не напишете об изменении платы, арендодатель не сможет увеличить ее по своему усмотрению: Гражданский кодекс прямо запрещает это.
Если вы заключили такой договор, а через месяц арендодатель требует еще 3 000 рублей, вы не обязаны платить больше. И он не сможет выселить вас из-за этого.
Право вселять своих детей без разрешения
Основание. Гражданский кодекс Российской Федерации Ст. 679
Как это работает. В договоре аренды арендатор — это одно лицо. Но с ним может жить кто-то еще, например, супруг или друзья. Для этого необходимо согласие арендодателя. Детям не требуется разрешение на вселение, и их также можно не включать в договор аренды.
Вы просто снимаете квартиру и переезжаете к своим детям. На них также не будет влиять стандарт проживания. Временная регистрация детям может быть предоставлена, если они есть в квартире, а также без согласия хозяина. Это происходит в том случае, если детский сад, поликлиника или пенсионный фонд требуют документы о том, где вы живете, а ваш ребенок прописан в другом регионе.
Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный
Основание. Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 681
Как это работает. Все, что касается ремонта во время вашего проживания и при выезде из квартиры, должно быть описано в договоре. Чтобы избежать этого, не нужно клеить обои и менять ламинат на полу, если вы не договорились и не проживаете в квартире в течение шести месяцев.
Если вы ничего не пропишите в договоре, то по умолчанию арендодатель обязан проводить мелкий ремонт. Снос стен, замена окон и расширение проемов не допускаются без согласия владельца.
Право продлить договор в первую очередь
Основание. Гражданский кодекс статья 684
Как это работает. Если договор аренды заключен более чем на один год и истекает, арендатор получает преимущество продления договора на тех же условиях. Или на других условиях, если арендодатель уведомил об этом за три месяца. Но преимущество все равно остается за тем, кто снимает квартиру сейчас, а не за другими.
Если долгосрочный контракт закончился и никто ничего не предпринял, считается, что он был продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить арендатора будет непросто: только через суд или по уважительной причине.
Но хозяин может быть хитрым, если он хочет сдавать квартиру другим людям. В этом случае он не будет продлевать договор, но скажет вам, что передумал сдавать квартиру. Мне очень жаль, я уважаю ваше право первого отказа, но я больше не буду сдавать квартиру. И тогда вы обнаружите, что он действительно сдал квартиру кому-то другому. Закон гласит, что арендатор имеет право требовать возмещения убытков, поскольку компания отказалась продлить договор аренды и попросила арендатора покинуть помещение.
Это не работает по умолчанию для краткосрочных контрактов. Но при желании можно включить такой пункт в договор. Это также сработает, если в контракте вообще не указан срок, в этом случае он автоматически становится долгосрочным контрактом на пять лет. Вы по-прежнему будете иметь право на продление в приоритетном порядке.
Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог
Основы. Гражданский кодекс РФ Статья 675
Как это работает. Если арендодатель решит продать или подарить объект, это не означает автоматического прекращения договора аренды. Новые арендодатели не могут прийти и выселить вас только потому, что у них теперь есть свидетельство о праве собственности. У вас есть право — оно гарантировано Гражданским кодексом. Новый арендодатель автоматически становится вашим арендодателем и сдает вам недвижимость на тех же условиях. Новый владелец не сможет въехать в квартиру, в ней будет жить тот, кто снимал ее у предыдущего владельца.
Если покупатель не был проинформирован о том, что квартира сдается в аренду, честно заплатил за нее или даже взял ипотечный кредит, это не ваше дело. Вы можете вести переговоры, но они не имеют права выселять вас.
Новый хозяин квартиры будет иметь дело с предыдущим владельцем квартиры. Он может, например, потребовать деньги обратно, потому что квартира обременена договором аренды и жильцами. Или он может подождать до конца контракта, не продлевать его и выселить всех. С другой стороны, продажа самой квартиры с правильно составленным договором аренды не является вашей проблемой.
Право расторгнуть договор и выехать из квартиры
Как это работает. Арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время. Но вы должны уведомить об этом за три месяца или за другой срок, указанный в договоре. Даже если у вас нет проблем с арендатором, вы все равно можете покинуть квартиру, когда захотите. Например, вы можете подписать контракт на год, но через шесть месяцев взять ипотечный кредит и понять, что еще месяц будете жить в съемной квартире. Это срок уведомления, указанный в контракте. Вы можете уйти, и вас не заставят платить за оставшийся год.
Арендаторы имеют право расторгнуть договор без решения суда или по любой причине. Самое главное — предупредить, чтобы не потерять деньги. У арендодателя нет такого права.
Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа
Как это работает. Вы можете съехать просто потому, что нашли более выгодное предложение или купили себе жилье, но арендодатель не может расторгнуть договор аренды просто потому, что он этого хочет. Если арендатор ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире до истечения срока действия договора.
И даже если произошла задержка платежей, это еще не повод для расторжения с вами договора. Арендодатель должен дождаться, пока задолженность не достигнет двух месяцев для договоров сроком до года и шести месяцев для более длительных договоров. Месяцы не могут быть последовательными. В этом случае вам останется только расторгнуть договор по решению суда.
Если ваш арендодатель внезапно приходит и говорит вам съехать или платить больше, а у вас в договоре есть запрет на повышение арендной платы, и вы ничего не нарушили, тогда идите и живите своей жизнью. Это право гарантировано законом.
Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц
Основание. Гражданский кодекс Российской Федерации статья 381.1
Как это работает. В договоре аренды может быть оговорка о залоге. Это нормально. Это способ арендодателя застраховаться от повреждения имущества, внезапного ремонта по вине арендаторов или выезда из квартиры без предупреждения.
Страховой депозит — это страховка от нарушений, а не деньги, которые арендодатель все равно оставит себе. Если при выезде нет никаких нарушений — мебель в порядке, отделка имеет нормальный износ, вы заплатили вовремя, договор закончился, как и планировалось, — нет причин не отдать вам этот депозит. Она должна быть возвращена вам полностью или зачтена в счет платежа за последний месяц.
В договоре может быть пункт о том, что этот платеж останется у арендодателя в качестве компенсации за ремонт после вашего выезда, но тогда вы должны заранее ознакомиться с ним, согласиться и подписать. Или не соглашаться и вносить изменения в соглашение до передачи денег. Но если такого условия нет, то применяются положения Гражданского кодекса. И это ваше право — забрать оплату, если вы ничего не испортили и не должны возмещать ущерб.
Право на возмещение убытков
Основания. Гражданский кодекс статья 15
Как это работает. Если кто-то причинил вам ущерб, он должен возместить его. Убытки могут возникнуть и по вине арендодателя, который сдает вам квартиру. Например, радиатор в вашей квартире может лопнуть, и вода повредит вашу мебель, за что вы должны предъявить арендодателю счет. Или ваш арендодатель может внезапно сменить замки и не позволить вам забрать свои вещи — это тоже убыток. Если он/она расторгает договор без уведомления или отказывается продлевать его с вами, и вы платите брокеру за поиск нового жилья — это тоже убыток.
Скорее всего, вам придется подать иск в суд, чтобы получить эти деньги. Но это ваше право, и при правильном оформлении документов есть шанс выиграть.
