С 9 июня станет сложнее переводить жилые помещения в нежилые. Теперь необходимо получить письменное согласие от соседей со всех сторон, а в список документов теперь входит протокол общего собрания. Кроме того, для этого собрания была введена отдельная процедура определения кворума и подсчета голосов.
Это относится не только к предпринимателям, которые покупают квартиры для открытия салона красоты. Это также имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия никакой бизнес не появится в соседней квартире. Даже если у вас есть квартира на верхних этажах, вы можете повлиять на перевод любых помещений в вашем здании в нежилое назначение.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
Начиная с 9 июня, для изменения вида использования вашего помещения вам необходимо провести общее собрание и получить согласие всех соседей. Вот основные моменты:
- В список документов для утверждения передачи добавлены два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
- Существуют специальные правила, касающиеся кворума на собрании по передаче прав собственности. Необходимое минимальное количество участников зависит от количества входов в здание.
- Решение о передаче должно быть принято большинством участников собрания. Также учитывается количество входов.
- Письменное согласие на переоборудование должно быть получено от владельца каждой квартиры, которая находится на одном этаже с магазином, лавкой или офисом.
- Если необходимо переоборудование, 100% владельцев квартир во всем здании должны дать свое письменное согласие. Но это уже было сделано в прошлом.
- После переоборудования общие части, используемые жильцами квартир, не должны быть разрешены.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
Возможно только проживание в жилой квартире или совмещение проживания с личной подработкой. Однако в квартире нельзя открыть офис для клиентов или переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или общежитие. Для этого необходимо изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое является отдельной процедурой. Для этого вы должны соответствовать требованиям объекта недвижимости, например, иметь отдельный вход, звукоизоляцию и установленную систему пожарной сигнализации. Вы также должны собрать документы, перечисленные в статье 23 Жилищного кодекса. Специализированное агентство рассматривает заявление, и если все в порядке, цель проживания меняется. Если у вас недостаточно документов или перевод вообще не может быть осуществлен, заявление будет отклонено.
Если вас затрагивает закон о запрете хостелов, и вы планировали перевести свою квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить свой бизнес, теперь необходимо будет учесть новые требования. Они вступают в силу раньше, чем запрет на хостелы.
При чем тут согласие соседей?
Ранее. Технически, для перевода квартиры в нежилое помещение не требуется согласие всех жильцов многоквартирного дома. Протокол общего собрания не был включен в список обязательных документов. Но такое согласие должно было быть получено, если передача включала в себя какие-либо действия с общим имуществом. Например, предприниматель купил квартиру и решил открыть в ней салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять общую часть рядом с домом он может только с согласия всех жильцов. Если он не получит ее, соседи могут подать на него в суд и заставить забрать ее обратно. Помещения останутся пригодными для жилья, гостиная исчезнет, а крыльцо и навес придется убрать.
С 9 июня. Перечень документов при переводе помещений в нежилой фонд дополнен протоколом общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Не только владелец, но и соседи будут решать судьбу и назначение помещения. Если они против, то даже без перепланировки и реконструкции передача невозможна.
Новые документы для перевода
Вот что вам нужно будет собрать дополнительно:
- Протокол общего собрания, в котором одним из вопросов повестки дня является согласие остальных арендаторов на то, чтобы это помещение в их доме стало нежилым. Это означает, что необходимо обсудить не только реконструкцию или модификацию здания, но и назначение помещения.
- Необходимо получить письменное согласие всех ближайших соседей, т.е. владельцев соседних помещений. Перевод должен быть согласован лично с пенсионером из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и человеком, живущим за границей, который владеет долей в квартире слева.
Если бабушка из соседней квартиры возражает против переоборудования, заявление будет отклонено. Даже если все остальные жители мечтают о том, чтобы рядом был продуктовый магазин и аптека — это не тот вопрос, который можно решить без бабушек. Вся слава бабушкам.
Для общего собрания установили свои правила кворума
Кворум — это количество голосов, необходимое для того, чтобы собрание вообще рассмотрело какой-либо вопрос. Количество голосов зависит от повестки дня. Если на собрании рассматривается вопрос о согласии на перевод помещений в нежилые, кворум определяется в соответствии со специальными правилами, содержащимися в новом законе.
Сколько собственников должны прийти на собрание
В здании имеется только один вход. В здании есть несколько входов.
| Владельцы, обладающие более чем ⅔ голосов. | Собственники, владеющие не менее 50% голосов во всем здании. |
| Включая собственников, владеющих более чем ⅔ помещений в одном подъезде. |
Если имеется более одного входа, оба условия должны быть выполнены одновременно. И их нельзя путать, иначе не будет кворума и решение будет подорвано. Если вы проводите собрание в доме с несколькими подъездами, вы должны собрать не менее половины голосов всего дома, а не только ⅔. Но у вас должно быть более ⅔ голосов владельцев требуемого дома.
Голоса подсчитываются не по количеству собственников, а по площади принадлежащих им помещений. Три владельца однокомнатной квартиры имеют меньше голосов, чем один владелец трехкомнатной квартиры. То есть, людей может быть меньше, но голосов будет больше. А кворум зависит даже от людей, которые живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум не является решением о согласии на передачу. Если кворум есть, это означает, что собрание легитимно и вопрос о выделении помещения может быть вынесен на обсуждение.
Для решения о переводе нужно большинство голосов
Участники собрания решают, согласны ли они перевести офис в нежилое помещение. Для принятия такого решения установлена специальная процедура.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
В здание имеется только один вход. Существует более одного входа
| Большинство голосов участников собрания | Большинство от общего числа голосов участников собрания |
| Оба большинством от общего числа голосов членов одной палаты. |
Эти условия должны быть учтены при составлении протокола общего собрания. Для любой проверки важно четко представлять, кто в каком доме живет и как подсчитываются голоса. Если вы получите большинство голосов во всем здании, но не большинство в конкретном доме, передача не будет одобрена.
Один экземпляр протокола должен быть включен в документы для утверждения перевода в нежилой фонд. И еще один отдать в управляющую компанию или ТСЖ, как правило. Поэтому сделайте два оригинала бюллетеней и протоколов, чтобы не пришлось собирать соседей с нуля.
Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами
Если вам удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, вам необходимо получить письменное согласие всех соседей. Это отдельные документы. Соседние собственники могли вообще не присутствовать на собрании; кворум достигается даже без их голосов. Но в любом случае необходимо получить их письменное согласие.
Такое согласие составляется в произвольной форме, специальной формы не существует. Однако необходимо соблюдать требования к деталям. Вот что должно быть указано:
- Фамилия, имя, отчество владельца.
- Полное название юридического лица, если помещение принадлежит компании.
- Паспортные данные владельца.
- Количество соседних жилых помещений.
- Сведения о документах на право собственности.
Вы можете сделать шаблон и попросить соседей написать свое согласие от руки. Убедитесь, что согласие дает владелец, а не супруг, мать или арендатор владельца. Право голоса имеют только документально оформленные собственники, а не фактические арендаторы.
Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников
Если перевод недвижимости в нежилой фонд включает в себя переоборудование, ремонт или реконструкцию, и вам необходимо каким-либо образом использовать общее имущество, вам необходимо 100% согласие собственника. Не большинство, не ⅔ и не только собственники соседних помещений, а вообще все, кто владеет квартирами и другими помещениями в здании и имеет право на общее имущество.
В этом отношении ничего не изменилось: такое согласие в случае реконструкции необходимо было получать и раньше. Причем реконструкцией можно считать не только пристройки, но даже крыльцо с металлическими перилами, что не влияет на прочность стен и не затрагивает несущие конструкции.
В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые
При переводе помещений в нежилое назначение они должны иметь отдельный вход или возможность его оборудовать. Это всегда было обязательным требованием, но теперь оно было уточнено.
С 9 июня при переводе помещений в нежилые необходимо предотвратить вход в магазин или выставочный зал через помещения, в которые входят жильцы. Теперь уже недостаточно иметь отдельный вход. Нежилые помещения должны быть изолированы от общей зоны или лестничной клетки так, чтобы к ним не было доступа.
Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют
В новых зданиях первый этаж обычно с самого начала отводится под магазины, салоны, фитнес-центры или офисы. Это часть проекта, с отдельным входом и нежилым использованием. Другими словами, покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Патерочка». И что вид из окна частично загораживает вход, и что рядом всегда будет несанкционированная парковка.
В таком случае согласие этих соседей на эксплуатацию магазина или выставочного зала не потребуется. Их права не ущемляются. Те, кто не хочет жить рядом с магазином, покупают квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или в другом доме.
Этот закон защищает тех домовладельцев, которые надеялись жить в тихом районе рядом с пенсионерами, но через полгода вдруг открывают в соседней квартире пивной бар, а другую продают под зоомагазин.
Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое
Предположим, что рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление о продаже соседней недвижимости в качестве коммерческого помещения. Или его начали переводить в разряд арендного жилья. Если это точно была квартира, то такие действия могут быть запрещены.
Вы должны попросить разрешения на конвертацию и обмен. Если вы против, то рядом не будет построен магазин. И если арендодателю удастся получить согласие, вы можете оспорить его в суде. Есть случаи, когда все получилось, и все давно знали о требовании 100% голосов для преобразования.
Если в здании проходит собрание по поводу перевода некоторых помещений в нежилой фонд, посетите его. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас есть соседняя квартира, вы не сможете дать письменное согласие на переоборудование, даже если результаты собрания одобрят его. Без такого согласия вы не сможете изменить использование помещения с 9 июня. Или пусть арендодатель в обмен на ваше согласие позаботится о вашем комфорте: заменит окна, звукоизолирует фасад или просто даст вам деньги на ремонт. Вам не придется жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
Таких пересадок в Западном Мурино десятки. Владелец спокойно ведет протоколы, не проводя собрания. В некоторых случаях он подделывает все голоса, если ему удается добиться показа решений. Поэтому, несмотря на судебные решения об оспаривании этих собраний, никто не был привлечен к уголовной ответственности за фальсификацию.
Более того, если вы оспариваете проведение собрания, вы обязаны уведомить всех собственников, как и при проведении собрания. Это. отгородиться от рекламы из вашего дома гораздо сложнее, чем выполнить ее. К этому добавляется равнодушие соседей.
Как вы можете проверить, что кворум соответствует действительности и что 50% проголосовали «за»? Инициатор собрания не обязан публиковать реестр голосов.
