Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Вопросам, касающимся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, посвящен разд. VII (ст. 153—160) ЖК РФ. В данном разделе содержатся нормы и положения, относящиеся ко всем пользователям, которым предоставляются жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся и наниматели, и арендаторы жилого помещения, и собственники жилого помещения, и члены ЖК (ЖСК). При этом установлены как общие правила, так и особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от правового положения конкретного потребителя (плательщика): нанимателя, собственника и т.п.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена ЖК с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).
Из приведенных положений следует, что ст. 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В ней закреплены принципы оплаты жилья и коммунальных услуг — оплата должна производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1). В ч. 2 указанной статьи перечислены виды плательщиков — лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Поднаниматели и другие лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны. В ч. 3 этой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указанные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен перерасчет в таких случаях платы за коммунальные услуги.
В ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капиталь ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Таким образом, здесь законодательно определен перечень услуг, которые относятся к коммунальным.
Непосредственно порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлен в ст. 155 ЖК РФ.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Она вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Члены ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с ФЗ о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Не являющиеся членами ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
В ст. 155 ЖК РФ предусмотрена ответственность в связи с несвоевременной или неполной оплатой за жилое помещение и коммунальные услуги.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1 /300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.
Согласно ч. 15 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст. 90 ЖК РФ допускается выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, если плата за жилое помещение и коммунальные услуги не внесена в течение более шести месяцев без уважительных причин. Речь идет о переселении этих граждан в другое жилое помещение (по норме общежития).
Размер платы за жилое помещение определяется в ст. 156 ЖКРФ.
Предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем),* платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется, исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях, исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральным законом, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие (по сравнению с указанным выше) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в установленном порядке, (ст. 45—48 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом ЖК или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством РФ. По данным вопросам действуют Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Размер платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном ст. 157 ЖК РФ.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительством РФ от 23.05.2006 № 307. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) в порядке, установленном федеральным законодательством.
В ст. 157 ЖК РФ также закреплено, что изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, влечет изменение размера платы за коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества в жилом доме. В связи с этим расходам собственника в многоквартирном доме в ЖК РФ посвящена отдельная ст. 158.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в нем. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).
Относительно прежнего законодательства, нужно отметить следующее.
В ст. 55 ЖК РСФСР (об установлении платы за жилое помещение) содержались устаревшие положения и в течение 10 лет практически не применялись. В связи с этим в последние годы руководствовались ст. 15—15 Основ, а также постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения». Указанными актами было предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществлялся постепенно. Граждане, проживающие в жилых помещениях, возмещали лишь часть затрат наймодателя. Для малоимущих граждан были предусмотрены меры социальной защиты.
Названные правовые акты в настоящее время не действуют.
Указом Президента РФ от 28.04,1997 № 425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Концепция реформы ЖКХ), содержащая основные направления преобразований в этой отрасли.
Определялся способ преодоления кризиса в жилищной сфере — изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. В Концепции реформы ЖКХ предусматривалось резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения. В соответствии с Концепцией реформы ЖКХ доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг должна возрасти с 35 до 100%.
Концепцией реформы ЖКХ было предусмотрено создание эффективной системы мер воздействия на должников, которые в срок не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. В связи с этим следует отметить, что в ст. 155 Основ было установлено: если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (аналогичное положение содержит и ст. 90 ЖК РФ). Такие меры применялись к должнику — нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой благоустроенной квартиры ему предоставлялось жилье, в том числе в коммунальной квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м жилой площади на человека.
Ранее реформирование правоотношений в жилищной сфере и системы управления жилищным фондом сочеталось с адресной социальной защитой населения. Иными словами, повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществлялось с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.