1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?
Она требуется, например, когда владелец решил переоборудовать квартиру на первом этаже в магазин, офис или другое нежилое помещение.
При переводе квартир в нежилые помещения необходимо учитывать требования Жилищного кодекса и градостроительного законодательства.
Во-первых, переоборудование жилого помещения в жилом доме в нежилое помещение разрешается только в том случае, если жилое помещение находится на первом этаже здания или выше первого этажа, а помещение, расположенное непосредственно под жилым помещением, переводимым в нежилое помещение, не является жилым помещением.
Во-вторых, переоборудование жилого помещения в нежилое не допускается, если:
- переоборудуемые помещения не имеют отдельного входа или технически невозможно обеспечить такой вход;
- передаваемая единица является частью жилья или используется в качестве жилья;
- передаваемые помещения обременены правами третьих лиц;
- помещение находится в арендованном социальном жилье;
- помещения предназначены для религиозной деятельности.
2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?
Чтобы сделать помещение нежилым, необходимо иметь отдельный вход в помещение из жилой части здания. Чтобы сделать отдельный вход, необходимо затронуть общую часть имущества владельцев здания. Поэтому сначала необходимо провести общее собрание собственников помещений в жилом доме и получить их согласие:
- Для передачи в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
- Для перевода жилого помещения в нежилое.
Также необходимо получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, прилегающих к переводимому помещению.
При переводе в нежилое помещение доступ в помещение может осуществляться только через отдельный вход. Доступ через вход, ведущий в жилые помещения, должен быть исключен.
3. Какие документы нужно оформить на собрании?
В результате проведения общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:
- решение, оформленное в виде протокола, общего собрания собственников помещений в жилом доме о том, чтобы
- передача в пользование части общего имущества в случае, если вы планируете проводить работы по передаче в пользование части общего имущества при переоборудовании и (или) перепланировке (оригинал или нотариально заверенная копия — для документов, выданных в связи с проведением общего собрания собственников до 11 января 2018 года);
- согласие на перевод жилого помещения в нежилое;
- реестр собственников на дату проведения собрания, который содержит информацию о собственниках всех единиц жилья в жилом доме;
- уведомление (извещение) о проведении общего собрания;
- документы, подтверждающие, что уведомление было вручено каждому собственнику или что уведомление было направлено каждому собственнику заказным письмом или размещено в помещении в здании, указанном общим собранием и доступном для всех собственников помещений в этом здании. В этом случае должен быть предоставлен протокол (нотариально заверенная копия) заседания общего собрания собственников помещений, содержащий решения по вышеуказанным вопросам;
- списки граждан, присутствовавших на общем собрании и приглашенных для участия в нем
- документы, рассматриваемые общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с ЖК РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать указанных собственников;
- Доверенности, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, или иные документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принявших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
- Если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно должны быть представлены документы, относящиеся к собранию, проводимому в форме совместного присутствия, и документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.
Если собрание было проведено до 11 января 2018 года, оригиналы или нотариально заверенные копии документов, относящихся к общему собранию о передаче в пользование части общего имущества, представляются заявителем в комплекте документов.
Если собрание проводилось после 11 января 2018 года, документы, связанные с проведением общего собрания, направляются в управляющую организацию для последующей передачи на хранение в Мосжилинспекцию и запрашиваются Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия.
4. Согласие собственников получено. Что дальше?
Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как переоборудование и/или реконструкция. Не забудьте хорошо подумать о получении такого согласия: во-первых, это сэкономит ваше время, а во-вторых, в процессе получения согласия вам нужно будет подготовить проект переустройства, который также потребуется для перевода помещения в нежилое.
5. Какие еще документы понадобятся?
Помимо документов, подтверждающих право голоса собственников помещений в МФБ, для подачи заявления на получение государственных услуг необходимо предоставить:
- Список документов в соответствии с формой;
- Документ, подтверждающий личность заявителя (копия всех страниц — в случае, если заявление подается представителем заявителя)
- удостоверение личности представителя заявителя и документ, подтверждающий полномочия представителя, — если документы должны быть представлены лицом, не являющимся собственником помещения
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на помещение не внесены в Единый государственный реестр недвижимости или права на помещение были внесены до 31 января 1998 года и не находятся в распоряжении Департамента городского имущества (оригиналы или нотариально заверенные копии)
- проект перепланировки и/или изменения застройки помещений, являющихся предметом перевода, если такая перепланировка/изменение застройки необходимы для обеспечения использования таких помещений в качестве нежилых (оригиналы);
- Единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из жилищного реестра), выданный не позднее чем за 30 календарных дней до даты подачи заявления, или иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных граждан по месту жительства (необходим, если дом, в котором находится помещение, сбор платы за жилищно-коммунальные услуги и регистрация по месту жительства и пребывания осуществляются не в МФЦ, а также при подаче заявления на получение государственной льготы на индивидуальные дома) (оригиналы)
- Записи технической документации помещений на дату последней проверки, проведенной не более 5 лет назад (оригиналы)
- Поэтажный план здания, в котором расположены передаваемые помещения (планы всех этажей здания) на дату последнего осмотра, проведенного не более 5 лет назад (оригиналы).
Если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний, необходимо также свидетельство о рождении или надлежащим образом оформленный документ, подтверждающий рождение и регистрацию ребенка — если он выдан компетентным органом иностранного государства.
Если переводимое помещение принадлежит нескольким лицам, заявление должно быть подано одним из владельцев:
- с предъявлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов других собственников помещений (согласие на получение государственной услуги, на обработку персональных данных). К заявлению прилагается комплект документов в одном экземпляре;
- При отсутствии доверенности согласие физического лица-собственника может быть получено в электронном виде через портал mos.ru при наличии у него полного доступа к подсистеме "личный кабинет" портала.
Согласие в отношении несовершеннолетних детей до 14 лет, граждан, находящихся под опекой/ограниченно дееспособных, дают их законные представители. Несовершеннолетние старше 14 лет действуют с согласия своих законных представителей.