Договор аннуитета — это соглашение, по которому домовладелец передает имущество физическому лицу или компании в обмен на регулярные платежи или пожизненное содержание. Этот метод подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки для оплаты коммунальных платежей и удовлетворения основных потребностей. В идеале человек будет получать стабильный, предсказуемый доход, ничего не теряя в течение жизни.
Часто заключается договор фиксированного аннуитета: владелец квартиры или другой недвижимости передает ее в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно заключить договор на предоставление предметов или услуг, чтобы покрыть необходимые суммы — хотя бы месячный прожиточный минимум. Контракт не ограничен по времени, но может быть расторгнут при несоблюдении его условий.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя содержать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова сдать его и переехать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Затем она может передать право собственности на недвижимость другому лицу, но он или она получит полные права только после смерти владельца. Оплата производится деньгами — не товарами или услугами. Другими словами, подписав договор аннуитета, плательщик обязуется содержать аннуитета до конца его жизни, но уже может жить в квартире и платить за нее, как если бы он платил в рассрочку. Аннуитет не может быть уступлен третьей стороне.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен заботиться о нынешнем. В отличие от пожизненного содержания, содержание предполагает не только денежную выплату, но и покупку продуктов питания, одежды, лекарств и предметов, а также медицинскую поддержку и помощь по хозяйству — лично или с помощью оплачиваемых специалистов. Суммы, ежемесячно расходуемые на содержание пенсионера, не должны быть меньше двух минимальных доходов. В этом случае владелец недвижимости и опекун обычно живут вместе.
Контракт на жизнеобеспечение должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор аннуитета должен быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он будет считаться недействительным (статья 584 Гражданского кодекса). Специалист должен убедиться, что стороны договора осведомлены о принятом решении, проверить подлинность документов (если плательщик — юридическое лицо, убедиться, что действия соответствуют его уставу).
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора расторжения по критериям, общим для всех договоров. Например, если владелец был признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Тем не менее, существует возможность расторжения договоренностей по определенным причинам. Закон позволяет прекратить выплату, если платежи просрочены на год и более, или если плательщик не выполняет свои обязательства или объявлен банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины расторжения аннуитета; требования о расторжении и компенсации будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Аннуитент получает выгоду от заключения такого соглашения. Это особенно актуально, если у него есть другой дом. Вместо аренды со сменой собственника и ответственности за недвижимость он обеспечивает себе безбедную старость с гарантированными ежемесячными выплатами. Договор обеспечивается залогом — отчуждаемым имуществом. Финансовая безопасность сохраняется, даже если дом станет непригодным для проживания.
Плательщик также получает выгоду: стоимость имущества означает, что он или она получит квартиру или дом по более низкой цене. Арендатор не сможет расторгнуть договор, если условия соблюдены. Кроме того, вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем аренда квартиры.
Минусы договора ренты
Договор аннуитета характеризуется неопределенным сроком действия обязательств. Только после смерти пожилого человека можно стать законным владельцем квартиры. Кроме того, вкладчик должен покрыть расходы на нотариуса, стоимость договора и сертификатов. С другой стороны, арендодатель может стать жертвой мошенничества. Нередко арендаторов обманом заставляют платить меньше, чтобы как можно скорее получить в свои руки недвижимость.
Как оформить договор ренты
Любая сделка должна проводиться под руководством профессионала. Бывали случаи, когда под видом договора ренты владелец получал договор дарения: человек лишался жилья и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщик должен иметь в виду, что даже если жилье будет разрушено (сожжено или снесено), он должен будет соблюдать условия договора до смерти владельца. Если плательщик внезапно умирает, обязанность платить и содержать переходит к ближайшим родственникам по наследству. Существует также риск, что договор будет оспорен наследниками владельца.
Если вы планируете передать квартиру в аренду или заключить соглашение о том, чтобы стать арендодателем, обратитесь за профессиональной юридической консультацией, чтобы избежать серьезных рисков. В правильно составленном договоре будут указаны возможности расторжения и обязательства сторон.
Комментарий эксперта
— Что важно знать арендодателю?
— Судебные разбирательства по договорам аннуитета (пожизненного содержания) — не редкость. Был интересный случай, когда спор между наследником и рентодателем длился 15 лет. Пожилой мужчина составил завещание в пользу одного соседа, а затем договор об аннуитете в пользу другого. Дамы не общались, одна носила продукты, другая делала уколы и возмещала коммунальные услуги, обе рассчитывали на квартиру. Спор был инициирован наследницей по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, она оплатила услуги адвокатов, экспертные заключения и проиграла.
Основанием для таких споров является определение способности наследника понимать значение своих действий и руководить ими.
— На что следует обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения попросите у арендатора справку из психоневрологического диспансера с обследованием и, возможно, из наркологического диспансера. Спросите о симптомах деменции.
С недавнего времени нотариус имеет право использовать видеозаписывающую аппаратуру во время совершения действий в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно процедуре, "видеозаписью считается любой фотографический, кинематографический или звуковой материал, полученный с помощью звукозаписывающей аппаратуры при совершении нотариального действия". Такие записи могут быть использованы в качестве доказательств в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки на покупки для иждивенца, заказывать товары на адрес иждивенца, хранить билеты, счета и квитанции о переводе денег?
— Строго соблюдайте условия договора и храните доказательства его исполнения.
— На что следует обратить внимание арендатору?
— Размер алиментов, возможность индексации, расходы на питание, одежду, лекарства, ремонт квартиры должны быть подробно обсуждены и согласованы.
Вы можете не поладить с арендатором из-за своего характера, и условия договора будут выполнены, но психологический климат будет невыносимым. Это не является причиной для разрыва договора в суде.
Предвидеть разделение и невозможность выйти из квартиры.