Оценка объектов специального назначения

Довольно часто существенную долю бизнеса или предприятия составляют здания и сооружения. При этом они относятся не к жилому фонду, а к архитектурно-строительным объектам, предназначенным для предоставления услуг потребителям, хранения материальных ценностей, а также для использования в деятельности работников организации. Подобную недвижимость называют объектами специального назначения. Кроме таких элементов, как крыша, перекрытия и стены, их конструкция также может включать в себя коммуникации и инженерные сети.

К недвижимости специального назначения можно отнести: железнодорожные пути, мосты, автомобильные дороги, боксы, гаражи, ангары, площадки, ограждения, водонапорные башни и т.д. К ней же относятся и различные коммуникации: газопроводы, водопровод, канализация, системы отопления, телефонные сети, силовые кабели, котельные установки и пр. Функциональное назначение таких объектов может быть разным. Отличаются они и по другим признакам – сооружения могут быть строящимися, бесхозными, самовольно возведенными или даже непригодными для эксплуатации.

Сооружения специального назначения как объект оценки

Оценка объектов специального назначения обладает своими особенностями:

• Прежде всего, это объясняется тем, что такая недвижимость, чаще всего, не способна приносить владельцу доход в качестве самостоятельной единицы, а имеет какую-либо значимость только в составе имущественного комплекса. Это накладывает определенные ограничения на применение подходов к оценке стоимости данных объектов.
• Еще один важный фактор – ограниченность рынка недвижимости специального назначения. Поэтому, в большинстве случаев, для проведения ее оценки необходимо точно определить как сам объект оценки, так и присущие ему характеристики. При этом степень достоверности полученного результата напрямую зависит от полноты предоставленных сведений. Каждый вид таких объектов обладает набором уникальных параметров, без которых невозможно установить верную рыночную стоимость. Например:
  • для газопровода – это протяженность, материал, вид прокладки;
  • для автомобильной дороги – протяженность, тип основания, толщина дорожной одежды;
  • для скважины – назначение, глубина, наличие насосных труб и т. д.
  • местоположение сооружения,
  • его техническое состояние,
  • конструкторские (или архитектурные) решения,
  • наличие инженерных коммуникаций и их состояние,
  • экологические факторы.

  Таким образом, качественно оценить стоимость сооружений специального назначения можно только учитывая изложенные особенности.

  Критерии выбора метода оценки

  • Вследствие существенной индивидуальности объектов специального назначения использование сравнительного подхода в оценке такой недвижимости чрезвычайно затруднительно: на рынке, как правило, отсутствует информация (или она не достаточна) по проведенным сделкам с такими объектами, поэтому подобрать аналоги к ним становится просто невозможно.
  • Вышеупомянутая вспомогательная природа зданий и сооружений, а, следовательно, и их неспособность приносить доход самостоятельно, затрудняет применение и доходного метода при определении стоимости. Но существуют и исключения: так, некоторые объекты специального назначения могут сами являться источником дохода, или же доход, который приходится на долю данного объекта, может быть точно отделен от общего, приносимого всем имущественным комплексом. Примерами такой недвижимости являются платные автодороги, речные и морские причалы, шлюзы и т.д. В их отношении вполне возможно применение доходного подхода.

  Однако в целом как доходный, так и сравнительный методы при оценке недвижимости специального назначения имеют весьма ограниченное применение. Поэтому основным, а в некоторых ситуациях и единственным подходом при определении стоимости таких объектов, является затратный. При этом стоимость, определяемая оценщиком, рассчитывается с учетом износа сооружений — и физического, и функционального.

  В случаях же, когда объект представляет собой часть имущественного комплекса, при определении рыночной стоимости могут применяться все три подхода.

  Сущность метода сравнительной единицы

  При оценке сооружений затратным методом довольно часто для определения восстановительной стоимости (или же стоимости замещения) объекта используется способ, получивший название «метод сравнительной единицы» (или по-другому – «метод удельной стоимости»).

  Суть данного метода такова:

  1. Рассчитывается базовая расценка за строительство 1 кв. метра (кубического, погонного метра и т. п.) типичного здания или сооружения, принятого в качестве ориентира для определения стоимости данного объекта оценки.
  2. Вносятся поправочные коэффициенты, учитывающие индивидуальные особенности оцениваемого объекта. К ним относятся:
     • конструктивные особенности рассматриваемой недвижимости;
     • различие величины накладных расходов;
     • различия используемого в строительстве оборудования;
     • отличия в материалах, применяемых при строительстве объекта и аналога.

  Метод сравнительной единицы – один из самых простых, однако не всегда возможно найти значение стоимости определенной единицы измерения объекта-аналога (или удельной стоимости).

  Кроме указанного метода используются и другие способы определения восстановительной стоимости объектов вспомогательного назначения: