Нередки случаи, когда дачные или садовые дома юридически не заняты. Это не касается дома для отдыха. Однако, если владелец захочет прописаться в таком доме, для этого потребуется перевод из садового дома в жилой.
Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами мы предлагаем, как это сделать и каковы преимущества такой передачи.
Садовый дом предназначен для временного проживания людей; его также можно назвать сезонным домом. Обычно такие дома располагаются на сельскохозяйственных землях. Как правило, коммуникации отсутствуют — газ, центральная вода и электричество. Дома, построенные до нулевых годов, были рассчитаны на летний сезон, некоторые из них имели водонапорные башни и электричество для чайника, плиты и лампы.
Садовый дом — это здание, предназначенное для сезонного использования на период "выезда на дачу", предназначенное для удовлетворения бытовых и иных потребностей, связанных с временным пребыванием в таком здании.
Постепенно многие люди стали переезжать в этот регион: постоянно жить в деревне и работать в Москве. Поэтому возник спрос на строительство домов для постоянного проживания на таких землях. Однако зарегистрироваться на такой земле было невозможно. Для этого садовый домик пришлось переоборудовать в жилой, — говорит Татьяна Ананьева, эксперт по сельскому рынку компании "Миэль".
Раньше, чтобы перевести садовый домик в жилой, нужно было доказать в суде, что это единственное возможное место для проживания, а сам дом был оборудован всем необходимым для этого. Процесс перевода был очень сложным, и они решили его изменить.
В прошлом году была упрощена процедура переоборудования садовых домиков в жилые дома. Теперь перевод является заявительной процедурой — вы должны подать заявление в местный орган власти и приложить к нему акт обследования дома.
Однако на земельном участке "для садоводства" нельзя декларировать дом как жилище, поскольку на таком участке нельзя возводить постоянные постройки.
Регистрация, налоговый вычет и низкие тарифы на коммунальные услуги
Преобразование садового домика в жилой дом имеет множество преимуществ. Во-первых, это возможность зарегистрироваться. Во-вторых, существует возможность получения имущественного налогового вычета, который возможен только при покупке жилой недвижимости. В-третьих, местный тариф на электроэнергию, который значительно ниже (примерно на 30%), чем в городе. В-четвертых, жилой статус дома может дать ему более высокую цену при продаже, говорит Асия Мухамедшина, генеральный директор компании "Юрист" и член Ассоциации юристов России (АЮР).
Между тем, бывают случаи, когда с таким переводом лучше не спешить. Это актуально, например, для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Теперь в очередь на получение жилья ставятся люди, имеющие менее 9 кв. м жилой площади на каждого члена семьи. Садовый домик не учитывается, поскольку он не занят. Если дом будет переоборудован в квартиру, это автоматически будет расценено как улучшение жилищных условий, и семья будет "вычеркнута" из долгожданной очереди на увеличение жилой площади.
Советы от Федерального управления по регистрации земельных участков
Прежде чем подавать заявление на кадастровую оценку вашего дома, вам необходимо подготовить землеустроительный план и Свидетельство о регистрации земли. Подготовить его может кадастровый оценщик — стоимость таких услуг, по оценкам экспертов, начинается от 20 000 рублей.
После того как план и паспорт готовы, документы можно подавать на передачу в местную администрацию или многофункциональный центр (МФЦ).
Шаг 1 — Сбор пакета документов
Для того чтобы признать садовый дом жильем, владелец должен представить в соответствующий орган местного самоуправления или МФЦ следующие документы
— Заявление о признании садового домика жилым помещением (стандартной утвержденной формы для такого заявления не существует). В заявлении необходимо указать кадастровый номер садового бунгало, кадастровый номер участка, на котором расположено садовое бунгало, почтовый или электронный адрес заявителя и способ получения решения муниципалитета об изменении использования помещения (по электронной почте, лично в МФЦ или местной администрации);
— выписка из Федерального реестра юридических лиц об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано — правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенная копия этого документа;
— отчет о техническом состоянии недвижимости, который подтвердит, что дом безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности, санитарии и гигиены). Документ выдается специализированным инженером, который осматривает объект недвижимости (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо). Инженер должен быть членом саморегулируемой организации по инженерным изысканиям;
— Нотариальное соглашение с третьими лицами (если дом обременен правами третьих лиц) о признании садового дома жильем.
Этап 2: Ожидание решения уполномоченного местного органа власти
По результатам рассмотрения заявления и документов уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о признании садового дома пригодным для проживания или об отказе в признании его пригодным для проживания. Этот процесс занимает не более 45 календарных дней с момента подачи заявления.
Этап 3: Внесение изменений в реестр Росреестра
Если орган местного самоуправления принимает решение о том, что садовый дом признан пригодным для проживания, он сообщает о своем решении заявителю и Росреестру для внесения соответствующих изменений в сведения о доме.
Гражданин также имеет право обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений самостоятельно.
Человеку может быть отказано в переводе садового дома в жилой дом. Причин может быть несколько: неполный комплект документов, заявление о признании садового домика жилым домом подано лицом, не являющимся собственником недвижимости. Вид разрешенного использования участка не предусматривает возведение на нем жилого дома. Например, участок должен использоваться под садовый домик, а не под огород. На последнем могут быть расположены только хозяйственные постройки.
Решение об отказе в рассмотрении садового дома в качестве жилого помещения должно быть выдано или направлено заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня принятия такого решения. В случае отказа заявитель либо просто подает дополнительные документы, либо может обжаловать решение в суде.