О происходящем между сторонами договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Два тяжелых вопроса, на которые нужно дать честные ответы
1. Образуют ли «предупреждение» арендодателем арендатора об отказе от договора в значении абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК и связанное с этим предупреждением освобождение арендатором арендуемого помещения основание для прекращения обязанностей сторон, в том числе обязательств арендатора по внесению арендной платы? Иными словами, в чём назначение такого предупреждение и каков его эффект для правоотношения?
Можно сразу обратить внимание на то, что «предупреждение» по ст. 610 и «уведомление» по ст. 450.1. — автономные режимы осуществления правомочия по отказу от договора, когда такое правомочие для стороны предусмотрено нормами позитивного права или условиями договора.
Разница в том, что «предупреждением» прекращается через установленный законом срок (1 и 3 мес. соответственно для движимого и недвижимого имущества) договор, заключённый на неопределённый срок, причём именно в том случае, когда сторона использует возможность отказаться от такого договора в связи с неопределённостью его срока (такой договор, об этом я скажу ниже, можно прекращать и в связи с другими обстоятельствами, но как раз тогда это делается «уведомлением»). Путём «уведомления» осуществляется правомочие указанной в такой норме или в таком условии стороны прекратить договорную связь в одностороннем порядке во всех прочих случаях — когда отказ не вытекает из возможности прекратить договор в связи с неопределённостью его срока, причём так можно прекратить как договор с определённым, так и неопределённым сроком (о последнем сценарии см. 5. Информационного письма № 66 Президиума ВАС от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Воля стороны отказаться от договора должна быть явлена в уведомлении в связи с внешним для правоотношения обстоятельством; «уведомлением» следует считать сообщение, ставящее другую сторону в известность об обстоятельстве, которое она не должна была рассматривать как встроенное в обычное осуществление договорного правоотношения.
Договор с неопределённым сроком — это по сути дела договор, который стороны согласились считать условно действующим, поскольку обе вольны в любой момент обессилить вытекающие для них из договора обязательственные обременения, и при наличии такой воли условились от какого-либо дополнительного обстоятельства не ставить прекращение договора в зависимость. Договор с неопределенным сроком — это по сути дела договор одного дня, lame duck. Так как рано или поздно момент, когда та или другая сторона сочтёт за благо от него освободиться, наступит (и ничего другого для прекращения не понадобится), то летальность такого договора является его свойством по умолчанию, и каждая сторона должна быть готовой к тому, что договор может прекратиться в любой момент по истечении установленного законом срока после соответствующего решения другой стороны. Поэтому договор, условность действия которого является его имманентным признаком, должен прекращаться именно в силу предупреждения, а не уведомления.
При этом очевидно, что срок завершения действия договора, текущий после предупреждения (далее — «срок завершения»), устанавливается, неважно, законом или договором, в интересах обеих сторон, причём в том числе и в интересах и той стороны, которая направила предупреждение. Для арендодателя — для того, чтобы тот сумел найти нового арендатора, ведь и в тех случаях, когда предупреждение исходит от него, решение прекратить договорное отношение может объясняться не нежеланием сдавать имущество в аренду, а намерением сменить арендатора; для арендатора — для того, чтобы тот сумел найти замену арендуемого имущества, потому что и тогда, когда он инициировал прекращение договора, это могло объясняться не отсутствием необходимости в аренде.
Если же отказ от договора связывается не с возможностью воспользоваться неопределённостью его срока (то есть по существу с условностью его действия), но с какими-либо обстоятельствами, достаточно вескими для того, чтобы прекратить действующий договор в одностороннем порядке без связи с неопределённостью его срока, то он не обуславливается и соблюдением интересов контрагента той стороны, которая вправе заявить о таком отказе, и уведомление по умолчанию обессиливает договор немедленно (см. п. 1 ст. 450.1).
И коль скоро «срок завершения» по предупреждению устанавливается в интересах обеих сторон, то до тех пор, пока он не истечёт, удовлетворение названного интереса одной из сторон не является основанием для прекращения этого срока, то есть досрочного прекращения договора, во всяком случае постольку, поскольку к этому не готова другая сторона. Само собой разумеется, срок завершения не может не быть и является диспозитивным: стороны всегда могут согласовать досрочное окончание своих отношений. В пользу этого высказался и Президиум ВАС в правильной правовой позиции, сформулированной им ещё в п. 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»: арендодатель утратит требование получения арендных платежей не потому, что допускает злоупотребление правом, диагностируемое недобросовестным заявлением такого требования, ввиду того, что ранее сдал в аренду имущество, а просто потому, что у него уже нет такого права (и ничем поэтому и злоупотреблять), так как он принял от арендатора это имущество. Стороны, таким образом, достигли дополнительного соглашения, суть которого в прекращении договора до истечения «срока завершения». Но всё что было до этого — это нормальное арендное правоотношение, со всеми правами и обязанностями; и если стороны их не прекратили отдельной сделкой, то как тот факт, что использование арендованного имущества арендатором прекращено (например, в связи с переносом хозяйственной деятельности), так и заключение арендодателем нового договора аренды, имеют значение лишь для тестирования их поведения на признаки недобросовестности и, при положительном результате, на признаки злоупотребления правом. Об этом же и п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, где также излагается правильная позиция: да, пусть арендатор арендовал другое помещение, освободил то, что было предметом спорного правоотношения, но в деле нет доказательств, свидетельствующих о принятии этого помещения арендодателем, и стало быть нет оснований делать вывод, что это правоотношение прекращено. А значит, арендатор обязан вносить арендные платежи в течение всего времени «срока завершения». Всё это ещё раз даёт мне повод напомнить: предупреждение вводит особый режим завершения, который действует в интересах обеих сторон арендного правоотношения; не стоит думать, что это срок, в течение которого предупреждённая сторона вольна решить свои проблемы, а решив их, сразу счесть это правоотношение прекращённым. Для обязательств сторон ничего не поменялось. И потому в течение «срока завершения», теоретически, возможно и досрочное прекращение, если закон или договор связывает его, например, с нарушением договора (тот же п. 5 Информационного письма № 66 касается в целом одностороннего расторжения договора с неопределённым сроком, но нет причин не распространить эту позицию и на период «срока завершения», но надо ещё успеть, ведь и здесь есть свой срок завершения для досудебных процедур длинною месяц — п. 2 ст. 452).
2. Сохраняет ли арендатор по договору с неопределённым сроком преимущественное право на заключение договора на новый срок (естественно при соблюдении условий, названных в ст. 621)?
Ответ — нет. Исходя из того, что сказано выше, договор с неопределённым сроком возобновляется сторонами (это нечастый случай предусмотренного законом совершения сделки молчанием) с условием о взаимном отказе от возложения на себя обязательств из такого договора в течение какого бы то ни было определённого срока, и о том, что исполнение этих обязательств безоговорочно прекратится после предупреждения любой стороны об отказе от договора в срок, установленный законом (1 или 3 месяца) или договором. Это значит, что встраивать в такой договор парадигму преимущественного права арендатора абсурдно. Данная привилегия, вещно-правовая если не по своему статусу в отечественном праве, но несомненно в силу генезиса, предоставляется тому арендатору, который владеет или пользуется имуществом, при этом, естественно, надлежащим образом выполняя свои обязанности, в течение некоторого, предположительно длительного времени — если срок невелик, то стороны могут оговорить в договоре неприменение этой привилегии (норма абз.1 ч. 1 ст. 621 диспозитивная). Договор с неопределённым сроком, в соответствии с раскрытой выше его природой, и преимущественное право, поэтому, несовместимы ex definitio. Преимущественному праву арендатора неоткуда здесь родиться; он согласился расстаться с имуществом в любой момент, так что и тени никакой вещности здесь нет; арендодатель, заключивший такой договор, естественно, может рассчитывать на то, что будет вести переговоры с вероятными арендаторами об аренде на определённый срок, и этим переговорам не может воспрепятствовать арендатор по договору с неопределенным сроком. Это относится в полной мере и к договорам, «возобновлённым» на неопределённый срок (п. 2 ст. 621) — та сделка молчанием, которая возобновляет такой договор с прежними условиями, но без определения срока, выражает и волю сторон исключить преимущественное право, ибо, повторю, оно несовместимо с такой арендой.
При этом надо иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» преимущественное право сохраняется и за арендатором не только по действующему договору аренды, но и по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз.1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку последняя норма прямо говорит о том, что преимущественное право реализуется либо в срок, установленный договором, либо в разумный срок до окончания договора, то это разъяснение может быть понято только так, что в отсутствие договорного условия о сроке реализации преимущественного права, оно погашается по истечении такого срока до окончания договора, который нельзя считать в целях этого регулирования разумным и который будет для этого права пресекательным. Иное понимание разъяснения не только несовместимо с текстом ГК, но и опять же противоречит здравому смыслу.
Судебная практика почти тотально единодушна в отрицании преимущественного права у арендатора по договору аренды с неопределённым сроком.
Однажды (а по-моему — даже единожды), впрочем, состоялся судебный акт, которым за таким арендатором было таки признано преимущественное право (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 по делу N А75-4053/2014). Но суд связал его не с возобновлённым договором аренды, а с отсутствием реализации преимущественного права по ранее заключённому срочному договору, причём сделал это в силу явно ошибочного понимания названного разъяснения Пленума ВАС № 73: хотя арендатор не реализовал своё преимущественное право в период действия договора (а по условиям договора он должен был сделать это путем направления в установленном порядке арендодателю письменного заявления не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора), суд почему-то решил, что из разъяснения Пленума следует, будто это преимущественное право всё равно сохранится у арендатора в течение года до заключения нового договора, хотя Пленум конечно ничего подобного не говорил.
