Что мне нужно знать о правилах продажи реприватизированной квартиры? Каковы особенности?
Приватизация квартиры заключается в бесплатной передаче права собственности на квартиру людям, которые проживают в ней по договору социального найма (наниматели муниципального жилья). По сути, это подарок жильцам от государства.
Однако этот дар несет с собой не только новые права и возможности для арендаторов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность содержать квартиру и общие части, обязанность платить налог на недвижимость и т.д.
Другими словами, приватизация квартиры имеет свои преимущества и недостатки, как и многое другое в жизни.
Порядок и условия приватизации регулируются Законом ФЗ-1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года.
Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в совместную, так и в долевую собственность (см. ссылки для получения дополнительной информации о видах собственности).
Риск при покупке приватизированной квартиры
Покупатель должен знать об одном особом риске при покупке приватизированной недвижимости.
Приватизация квартиры осуществляется на основании заявления проживающих в ней жильцов и оформляется в виде договора передачи недвижимости. Затем это соглашение регистрируется в российском ЗАГСе.
Это подарок от государства всем членам семьи, проживающим в квартире. "По умолчанию договор о передаче собственности — а значит, и количество собственников — должен включать всех проживающих в квартире людей. Однако, поскольку приватизация является добровольной, любой член семьи, проживающий (зарегистрированный) в квартире, может отказаться от нее.
Отказ от приватизации также оформляется отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он или она остается только пользователем дома и (что важно!) сохраняет право пожизненного пользования домом. Другими словами, покупатель не сможет принудительно выселить такого арендатора. Для подтверждения см. статью 19 ФЗ-189 от 29.12.2004 и п. 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009. #14.
Эксперты советуют
В некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется даже за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию, но и не отказывались от участия в приватизации. Например, если гражданин по решению суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры и поэтому не участвовал в приватизации, право на бессрочное проживание за ним все равно сохраняется (см. апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017).
Аналогичным образом право на бессрочное проживание в квартире сохраняется и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (дата принятия постановления Конституционного Суда РФ N 8-П, в котором были даны соответствующие разъяснения).
Есть случаи, когда некоторые из предыдущих жильцов были сняты с регистрационного учета в связи с отбыванием тюремного заключения, а приватизация квартиры проходила без их участия. По возвращении этот гражданин оспорил состоявшийся договор о приватизации. Однако здесь необходимо сделать поправку:
Эксперты объясняют
До января 2015 года заключенные, приговоренные к лишению свободы, выписывались с прежнего места жительства. Тем не менее, как разъясняется в постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П, временное отсутствие гражданина (нанимателя или членов семьи), в том числе в связи с отбыванием наказания в виде лишения свободы, само по себе не может являться основанием для лишения права пользования жилым помещением. Теперь, после внесения изменений в законодательство, такие граждане НЕ снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, риск нарушения прав таких лиц ниже.
Тем не менее, учитывая, что большое количество жилья было приватизировано до января 2015 года, эта проблема все еще актуальна для покупателей приватизированного жилья.
С такими неучтенными (временно выписанными) жильцами также может возникнуть ситуация, когда ребенка отправили, например, в интернат, а потом вернули обратно. Или когда член семьи длительное время находится в больнице или работает по контракту за границей и т.д.
Возможное наличие "отказников" или "незарегистрированных жильцов" является серьезным риском при покупке приватизированной квартиры. Помощь специализированных юристов в этом вопросе не будет лишней для Покупателя.
Кстати, об отрицании приватизации ♦.
(Нажмите, чтобы открыть во всплывающем окне).
Этот особый риск характерен для случая, когда квартира перешла в собственность продавца в результате приватизации. В противном случае сделка с приватизированной квартирой может считаться малорискованной для Покупателя.
Если в семье квартиросъемщиков есть несовершеннолетние дети, они автоматически учитываются в качестве собственников в процессе приватизации. Для "исключения" ребенка из числа собственников квартиры требуется разрешение органов опеки.
Такое же согласие требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например, проживают по другому адресу) и только они подлежат приватизации.
Поэтому риск сделки купли-продажи для покупателя приватизированной квартиры можно считать близким к нулю, если все жильцы, зарегистрированные в квартире на момент перехода права собственности, стали собственниками жилья и фигурируют в выписке из реестра собственности.
Как действовать Покупателю в случае приобретения такой квартиры, описано на соответствующем этапе наших ИНСТРУКЦИЙ.
. Онлайн-заказ обзоров земельного кадастра и другой помощи в приобретении недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
Список документов для сделки будет зависеть от того, являетесь ли вы Продавцом или Покупателем. Разве в обоих случаях это не одно и то же?
Дело в том, что продавцу для продажи своей приватизированной квартиры нужен минимум документов, необходимых только для регистрации перехода права собственности.
Но Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы для уточнения некоторых деталей, что снизит риск признания сделки недействительной.
В целом, перечень документов при сделке купли-продажи квартиры (в том числе приватизированной):
- С точки зрения продавца — см. здесь ИНСТРУКЦИИ ДЛЯ ПРОДАВЦА;
- С точки зрения покупателя — см. здесь ИНСТРУКЦИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.
По этой же причине Покупатель обязан соблюдать условия договора купли-продажи квартиры в большей степени, чем Продавец. Покупателю следует обратить особое внимание на условия договора купли-продажи квартиры, условия физической передачи квартиры и т.д.
Налог при продаже приватизированной квартиры
Какую сумму налога должен будет заплатить продавец при продаже приватизированной квартиры?
Здесь сумма налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от периода с момента приватизации до продажи. Если продавец владел квартирой более 3 лет, он полностью освобождается от уплаты налога.
Если продавец владел квартирой менее 3 лет, он должен заплатить 13% подоходный налог с продажи.
О том, какая часть этого налога подлежит вычету и как ее можно уменьшить, применив налоговый кредит, рассказывается в отдельной статье в Глоссарии по ссылке.
До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?
Сроки приватизации квартир неоднократно продлевались и продлевались вновь. В феврале 2017 года Государственная Дума наконец-то приняла закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение здесь).
Таким образом, срок подачи заявления на приватизацию квартиры больше не установлен. Вы можете бесплатно приватизировать свою коммунальную собственность в любое время.
Приватизация квартир допускается только один раз в жизни каждого гражданина Российской Федерации, независимо от места (города) приватизации.
Единственным исключением является то, что несовершеннолетние дети, которые автоматически включаются в собственность квартиры, могут быть переприватизированы по достижении совершеннолетия в другую квартиру, где они будут зарегистрированы.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риск ВСЕГДА (особенно для покупателя квартиры).