Мошенники придумывают все более изощренные схемы, чтобы выманить у вас деньги. Как вовремя распознать криминальные комбинации и не попасться на удочку мошенников при выборе вторичной квартиры?
В России число ежегодных преступлений в сфере недвижимости за последние пять лет выросло почти на 20 процентов — с 6 200 до 7 300. Только в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 4 100 таких случаев, сообщили аналитики Финансового университета при правительстве РФ. На вторичном рынке существует множество откровенно криминальных схем, а также мелких уловок, помогающих продать неликвидные активы. Мы расскажем вам о самых распространенных из них.
Первый совет: проверьте предложения.
Как узнать, что вы попали в ловушку? Вы не должны быть подозрительными. Для начала: существует ли квартира вообще? Внимательно посмотрите на адрес — полный ли он? Например, улица без номера дома или здание без номера квартиры должны вас насторожить.
Дважды проверьте каждую деталь. Действительно ли метро находится в семи минутах ходьбы? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый дворик? Есть ли поблизости школа или детский сад? Узнайте об этом через Яндекс или Google (в разделах "Панорама" и "Маршруты").
Иногда уже по фотографии становится ясно: это подделка. Щелкните правой кнопкой мыши и выберите "Найти изображение". Поисковая система покажет вам адреса сайтов, на которых некоторое время назад была размещена фотография объявления. Вы можете найти его … На иностранном сайте.
Совет №2: Изучите продавцов
Обратите внимание на: частые перепродажи, продажи по доверенности, отсутствие других собственников и, конечно, материнский капитал!
В телефонном разговоре тщательно расспросите продавца:
- Кто владеет квартирой, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной и той же квартире.
- Где сейчас находятся владельцы, участвуют ли они в сделке? Это делается также для того, чтобы избежать покупки квартиры, владелец которой находится в тюрьме или в отъезде. В противном случае владелец потребует возврата имущества после своего возвращения.
- Разве это не продажа по доверенности? Если да, продолжайте поиски. Владелец может и не знать, что за его спиной с помощью поддельной бумажки делаются великие дела.
- Был ли использован материнский капитал на приобретение жилья? Предназначена ли доля для ребенка? Если родители так и не удосужились это сделать, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится обращаться в суд с иском о выделении доли ребенка. Об использовании средств можно узнать в банке, через который была проведена сделка (впрочем, эта история почти детективная — спросите у агента по недвижимости). Справка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую следует заказать на сайте Росреестра, подскажет, предназначена ли доля для детей.
- Есть ли среди владельцев некомпетентные люди? Это одна из самых распространенных афер: пройдут годы, и недееспособный владелец сможет "очнуться" и обратиться в суд. Получить все документы — сложная работа, но именно за это стороны платят посреднику, чтобы выяснить, кто продал квартиру, когда, на каком основании и с какими документами.
Совет №3: Выберите первоначальный взнос, без предоплаты!
Требование оставить задаток до осмотра квартиры — это обещание заочной встречи с мошенником: задаток не возвращается в случае невыполнения договора. Поэтому, если вам предлагают оставить первоначальный взнос, откажитесь от такого "хорошего" варианта.
Депозит отличается от аванса как по смыслу, так и по размеру. Первое можно сравнить с платной услугой бронирования, которая, в зависимости от наглости мошенника, составляет от 5 до 30 тысяч рублей. Первоначальный взнос — это задаток, подтверждающий намерение приобрести квартиру. Она выплачивается после осмотра квартиры и принятия решения о покупке.
Обычно первоначальный взнос подтверждается подписанием контракта всеми сторонами сделки, поэтому его крайне сложно спутать с авансом. Размер первоначального взноса обычно составляет от 30 000 рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном объеме.
Совет №4: Проверяйте адреса.
Часто мошенники показывают одну версию фотографии, а продают гораздо менее привлекательную. Использовать этот трюк очень просто: достаточно встретить покупателя на полпути ("Ой, там сложно, вы ошиблись, мы вас встретим!") и, озадачив, привести его к другой квартире — например, в соседнем здании.
Еще один прием — подстановка плоских чисел. Посмотрите на другие этажи и спросите, все ли в порядке с нумерацией.
Совет №5: Поговорите с соседями
На просмотр идите в одиночку и заранее. Так вы сможете добраться до нужного адреса и оценить окрестности. В то же время внимательно осмотрите вход. Есть ли там маргинальная публика? Нет ли следов какой-нибудь вечеринки? Пытаются ли они продать вам жилье, в котором нереально жить?
Идеальный вариант — поговорить с соседями. Вы узнаете много нового и познакомитесь с людьми.
Если в вашей квартире работает телевизор или стиральная машина, попросите их выключить. Хорошо бы проверить свою звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние шумы.
Совет № 6: Изучите документы с экспертом
Обязательно проверьте все документы перед сделкой. Если у продавца нет всех документов, есть риск, что некоторые из них были получены незаконно, а другие не найдены. Впоследствии это может привести к попыткам оспорить сделку.
Выберите подходящего риэлтора с помощью "Заявки риэлтора".
В перечень обязательных документов на квартиру входят:
- Свидетельство о регистрации права собственности. С лета 2016 года она заменена выпиской из Единого государственного реестра прав.
- На сайте Росреестра также можно узнать, заложено ли жилье или арестовано.
- Росреестр должен содержать информацию об обременениях, если сделка была проведена с использованием собственного капитала. На практике, однако, это не всегда целесообразно. То есть квартира покупается на маткапитал, но покупатель не узнает об этом из документов. Или он или она узнает об этом, когда ему или ей приходится обращаться в суд со взрослыми детьми, которые не имели опекунства во время продажи. Что можно сделать? Для факта макрокапитала укажите на косвенные доказательства (скажем, квартира была куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, спросите владельца сертификата из Пенсионного фонда о балансе макрокапитала. Другой вариант: попросите продавца принести справку о его кредитной истории — они выдаются всеми банками и стоят 200-400 рублей.
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, наследственный акт, договор дарения, аннуитет или приватизация). Объясняет, на каком основании владелец владеет имуществом.
- Выписка из земельной книги. Не должны быть старше 30 дней — так меньше шансов, что кто-то другой будет зарегистрирован как новичок. Попросите архивную выписку — она покажет все манипуляции за все предыдущие годы.
- План этажа. Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. В противном случае вы рискуете получить предписание от жилищной инспекции о восстановлении прежних границ участка за свой счет или попасть в неприятности при его перепродаже. Банки не выдадут вам ипотечный кредит, если вы купите незаконно переоборудованную квартиру.
- Справка о том, что у вас нет задолженности по коммунальным платежам, включая телефон и электричество. Иногда сумма долга настолько велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупатель обнаруживает эту ловушку только после переезда. Конечно, долги переходят не на квартиру, а на человека, но не все это знают и не могут отстоять свои права против управляющей компании.
Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о регистрации. Закон не позволяет продавать государственное жилье (оно принадлежит государству), но мошенники регулярно находят способы сделать это. Однако допускается обмен такого жилья.
Совет 7: Узнайте о состоянии здоровья продавца.
Требуйте от продавца справки о прохождении нейропсихологического и наркологического консультирования — это защитит вас от попыток конфискации имущества. Отправляйтесь за ними вместе, чтобы не оказалось, что у вас есть бумаги, купленные возле метро или полученные через друга. Или пригласить на сделку психиатра (скажем, из Института Сербского в Москве).
Также пригодятся справки о состоянии здоровья владельца (также в день подписания договора). Особенно если речь идет о пенсионерах или хронически больных людях. Случается, через некоторое время они ссылаются на "мигрень и другие ретроградации Меркурия" — суд вынужден возбудить дело. И вы только что закончили ремонт. И это позор!
Совет №8: Проверьте, является ли ваш паспорт подлинным документом?
Разве фотография не заклеена? Разве это не коварный брат-близнец спереди? Иногда мошенники используют украденные документы. Список недействительных (утерянных) паспортов можно найти здесь.
Совет 9: Убедитесь, что у вас есть согласие вашего супруга.
Если у владельца есть супруг/супруга, получите его/ее согласие. Тем временем выясните, не разведена ли пара, или есть ли риск, что пострадавший партнер впоследствии предъявит свои права на совместно нажитое имущество.
Если сделка действительно совершается по доверенности, убедитесь в подлинности документа. Это можно сделать на сайте Регистра доверенностей.
Совет 10: Зарегистрируйте всех в доме до совершения сделки.
Попросите арендодателя выписать всех перед сделкой, уделяя особое внимание детям и людям с ограниченными возможностями. Органы опеки всегда очень нервно относятся к защите прав своих подопечных, и покупатель рискует получить, мягко говоря, много бумажной работы.
В худшем случае возникает проблема возвращения ребенка по месту регистрации (разумеется, вместе с родителем). Кроме того, новому владельцу придется оплачивать коммунальные услуги пропорционально количеству зарегистрированных жильцов — или снова тратить время на то, чтобы доказать, что ребенок чужой и не живет там.
Совет 11: Обязательно получите разрешение от органов опеки.
При однократной покупке жилья с использованием материнского капитала убедитесь, что владельцу ребенка будет предоставлено другое жилье: не в строящемся доме, купленном без ипотеки и в том же регионе. Помощь можно получить в органах опеки, которые должны одобрить сделку (в этом случае продавец должен предоставить соответствующую справку).
Выше мы рассказали, как проверить, был ли использован материнский капитал в сделке. Почему важно это выяснить? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными долями, есть риск, что, когда вы достигнете совершеннолетия, обиженные дети придут к вам за возмещением ущерба. Доли, приобретаемые на маткапитал, в целом не очень большие, поскольку соответствуют размеру маткапитала (если двое детей выделили 616 тысяч рублей, то при пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).
Полис титульного страхования защищает от этого риска — в случае претензии страховая компания выплатит долю. Но это не очень рентабельно, потому что страховка не очень дешевая, а учитывая возраст детей, страховка не продержится и года.
Совет № 12: Внимательно читайте документы.
Внимательно читайте все, что вы подписываете. Каждую страницу, даже если это уже третий экземпляр. Не думайте, что это тот же самый документ, который был отправлен вам ранее для подписания. Не принимайте на веру, что во втором наборе есть те же слова, что и в первом.
Мошенники научились подделывать контракты уже в момент их подписания. Например, они ставят кляксу и печатают новую версию, которую покупателю лень читать заново.
Продавец обязан указать в передаточном акте, что он получил полную сумму за проданную квартиру. Необходимо указать данные всех участников сделки (включая паспортные данные). В противном случае покупатель рискует потребовать доплату в размере нескольких миллионов и не иметь возможности доказать, что он уже выплатил всю сумму.
Совет №13: Пропишите в договоре полную стоимость имущества
Пытаясь сэкономить на налогах, продавец может предложить указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. В этом случае покупателю придется заплатить полную сумму — разница между официальной и фактической ценой будет положена в ящик или оплачена наличными. В случае последующего судебного оспаривания сделки (никогда не знаешь, что произойдет дальше!), покупатель сможет потребовать назад только ту сумму, которая была прописана в договоре.
И последнее замечание. Мошенники постоянно обновляют свой арсенал афер, направленных на привлечение покупателей. Своевременное обращение к надежному риэлтору избавит вас от большинства проблем.