Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?
Право выкупа земельного участка есть у всех арендаторов. Реализовать эту возможность можно после завершения срока договора аренды.
Но также стороны могут изначально заключить смешанный договор, где будут содержаться пункты об аренде и условиях выкупа.
Какие обязательные пункты должен содержать документ, как грамотно составить и сколько будет стоить оформление бумаг?
Содержание документа
Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.
Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.
Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.
Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.
Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.
Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.
Представление сторон
Это единственный блок, которые не имеет заголовка.
Участники соглашения указывают:
- ФИО;
- паспортные данные;
- номер телефона.
В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.
Выглядит представление сторон так:
Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 1111 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 3333 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.
Предмет
В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.
Кроме него в этом блоке должна быть информация:
- о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
- об отсутствии обременений на участок;
- об акте приема-передачи земли.
До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.
Сроки
В этом абзаце нужно указать:
- общий срок действия соглашения;
- дата отсчета срока;
- дата окончания отношений (не обязательно)
Вот один из вариантов, как может выглядеть абзац:
Договор заключается на 5 лет и 2 месяца. Действие начинается со дня регистрации соглашения в Росреестре.
Права и обязанности сторон
Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:
Арендатор имеет право:
- сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
- строить дом и технические конструкции;
- проводить коммуникации;
- досрочно вносить оплату;
- выкупить землю до окончания срока аренды.
В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.
Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.
Арендная плата за землю
Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:
- размере оплаты;
- периоде внесения платежа;
- возможности повышения ставки;
- неустойке за просрочку даты внесения оплаты.
Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.
Сам блок выглядит примерно так:
- Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
- Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
- Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.
Последующий выкуп
Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.
- его полная стоимость;
- возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;
- дата первого платежа;
- освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;
- передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;
- возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.
Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.
Прочие условия
Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:
- действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
- возможность досрочного расторжения контракта;
- алгоритм решения спорных ситуаций;
- внесение изменений в действующий договор.
Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.
Реквизиты
Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.
Стоимость оформления документов
Минимальная стоимость документа — 2000 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.
Дополнительно стороны могут оплатить:
-
Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.
Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.
Советы
Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.
Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли. Поэтому важно помнить о некоторых запретах:
- иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
- не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.
Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.
Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.
Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.
Интересное видео
Полезную информацию о выкупе земли смотрите в видео:
Заключение
Договор об аренде с правом выкупа земельного участка имеет специальный блок о возможности приобретения земли. Все нюансы, включая стоимость надела и график выплат, заранее обозначается в договоре и не может быть изменен. Если арендатор уплатил цену, он становится новым собственником. Дополнительно заключать договор купли-продажи не нужно.