Самостоятельное строительство должно быть одобрено рядом инстанций, которые определят, соответствует ли будущий дом установленным требованиям. Если владельцы недвижимости игнорируют закон, могут возникнуть серьезные проблемы, если строительство не будет выполнено должным образом или если планируется продажа недвижимости. Легализация самостроя — это обязательная процедура, которая поможет документально оформить собственность и иметь полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Чтобы избежать риска получения крупного штрафа или осуждения вашего дома, важно завершить процедуру легализации строительного самоуправления.
Что признается самостроем
Согласно закону, «самовольные постройки» — это все виды построек, которые по различным причинам не были одобрены административными органами муниципалитета, где они расположены.
Определить, что представляет собой «самовольная постройка», довольно просто. Существует ряд особенностей, характерных для самостроя:
- Строение построено на земле, которая не была должным образом зарегистрирована как собственность владельца.
- Строение построено на земле, не предназначенной для этой цели.
- Дом или другое строение строится без согласия различных административных структур.
- Строительство нарушает градостроительные нормы, другие требования (например, пожарной безопасности), поэтому застройка не может быть одобрена.
Каждый из этих вариантов представляет собой серьезную проблему для будущего владения и права распоряжаться имуществом. Чем быстрее будет решена проблема незаконной постройки на частной территории, тем меньше проблем ожидает владельца.
Последовательность действий узаконить самострой
После завершения строительства остается только один выбор — как решать проблему самовольного строительства:
- более простым вариантом является процедура административного утверждения;
- при возникновении трудностей — путем обращения в суд.
Второй вариант является более дорогим и сложным и применяется только в том случае, если упрощенная процедура с администрацией не удалась.
Обращаем внимание на Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ, согласно которому в статью 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены изменения.
Право на легализацию
Прежде чем решать, как действовать дальше, важно оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил легализации самовольного строительства.
Чтобы легализовать дом без разрешения на строительство, необходимо решить следующие вопросы:
- Название сюжета. Отсутствие разрешений не исключает возможности легализации самовольной постройки, но усложняет ее. Для того чтобы получить легализацию права собственности, вы должны владеть землей или арендовать ее на определенных условиях.
- Совместимость типа застройки с землепользованием (например, жилой дом в жилом массиве).
- Характеристики имущества. Строительство должно соответствовать ограничениям, установленным в рамках плана застройки и разрешений.
- Уважение интересов и прав других людей, обеспечение отсутствия оснований, угрожающих благополучию общества.
- Добросовестная регистрация права собственности на недвижимость.
Недвижимость должна быть предварительно зарегистрирована. Это позволит в дальнейшем обратиться в суд, если легализация по упрощенной процедуре окажется невозможной.
Упрощенное оформление
Дальнейшие процедуры зависят от конкретных условий здания и типа недвижимости. Для строений с нежилыми помещениями, возведенных на территории садового кооператива, алгоритм действий следующий:
- Заказ технического плана в кадастровых службах. Подготовка технического плана инженером является платной процедурой, требующей затрат.
- Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно использовать терминал МФЦ или другой банкомат).
- Подача заявления на регистрацию собственности через сотрудника МФЦ. Подготовленный технический план вы прикладываете к заявке.
- В течение следующих нескольких недель будет проверена пригодность регистрации и заявителю будет выдан документ о праве собственности.
Если есть сомнения в соблюдении строительных норм и правил или если есть жалобы на процедуру, Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации. Затем владелец решает проблему через суд.
Если речь идет о сооружении на земельном участке, принадлежащем владельцу недвижимости, то для получения технического плана кадастровый инженер должен получить от владельца утвержденное разрешение на строительство.
Если разрешение на строительство отсутствует
У самовольной постройки нет разрешения на строительство. Поэтому владельцу придется посетить МФЦ, чтобы подать заявление на получение плана зонирования участка. После получения МФЦ составляется схема участка с указанием места расположения объекта строительства.
Опять же, заявитель должен обратиться в МФЦ за разрешением на строительство, приложив к заявлению ГПЗУ и подготовив схему участка.
Разрешение на строительство дает клиенту право на проведение строительных работ и легализацию объекта недвижимости. Вместе с разрешением на строительство заявителю предлагается подготовить технический план, на основании которого регистрируется здание.
Если разрешение выдано, технический план составлен или в регистрации отказано, следующим шагом для легализации самовольной постройки является обращение в суд.
Судебное согласование
Поскольку в Москве и Московской области существует множество самовольных построек (например, бунгало), рекомендуется, чтобы процесс строительства осуществлялся в строгом соответствии с нормами и требованиями законодательства. В противном случае невозможно избежать негативных последствий вплоть до полной потери имущества.
Обращению в суд всегда предшествует попытка административной легализации имущества. Невозможно обойти досудебную процедуру согласования строительства. Только если человеку отказано на любом этапе процесса легализации, он имеет право обратиться в суд.
Иск о признании права собственности составляется в соответствии с общими нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Основные требования к претензиям:
- Указание основания, на котором гражданин возвел строение на данном земельном участке (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение этих слов я ссылаюсь на прилагаемую копию документа — Выписка из ЕГРП, дополненная кадастровым планом.
- Опишите тип собственности, установленный в техническом плане.
- В теле искового заявления укажите лицо, построившее объект недвижимости, и время строительства (если работы выполняли подрядчики — приложите копию договора с ними, если вы вели строительство самостоятельно — чеки, квитанции на покупку материалов).
- Поскольку обращению в суд предшествует отказ в согласии, укажите, кто именно отказал в ходатайстве о согласии (приложите копию письма об отказе), и укажите причины, вынудившие отказать.
Поскольку предыдущее согласие было заключено с муниципальными властями, они указаны в иске в качестве ответчиков.
После подготовки искового заявления подсчитайте, сколько составит судебный сбор. Единой платы не существует, так как она рассчитывается исходя из стоимости несанкционированного имущества. Для того чтобы правильно рассчитать эту сумму, запрашивается мнение экспертов-оценщиков имущества.
Как показывает судебная практика, исход дела полностью зависит от аргументации иска со ссылкой на закон и приложенную документацию.
Подготовленный пакет документов для суда включает в себя:
- копии заявления и приложений, подготовленные для сторон разбирательства;
- отчет об оценке, на основании которого рассчитывается государственная пошлина;
- документы, удостоверяющие принадлежность земли конкретному владельцу;
- технический план, другие документы, подтверждающие наличие самовольной постройки на земельном участке;
- сертификаты, подтверждающие отсутствие нарушений строительных норм и отсутствие опасности для жизни и здоровья людей;
- документ, подтверждающий, что возведение здания не привело к ущемлению прав других граждан
- документы, подтверждающие предыдущие работы по омологации и ответы муниципальных властей (одобрение или отказ);
- получение государственного обязательства.
- в регионе, где находится спорный объект;
- в городском суде, если стоимость имущества составляет менее 50 000 рублей;
- в районном суде, если стоимость объекта превышает 50 тысяч рублей.
Выслушав стороны, их позиции и аргументы, судья выносит решение. Если вердикт положительный, собственник вместе с постановлением, вступившим в силу, подает заявление в МФЦ или непосредственно в отдел Росреестра на регистрацию недвижимости.
Во время регистрации прилагается новый пакет документов:
- заявление о регистрации собственности;
- подтверждение оплаты регистрационного взноса;
- паспорт заявителя;
- решение суда о вступлении его в силу;
- технический паспорт легализованного имущества.
Последствия неузаконенного самостроя
Несмотря на сложность процесса согласования строительства, лучше соблюдать установленные законом требования. В противном случае владельца ждут более серьезные проблемы, чем просто запрет на возведение здания. Помимо штрафа в размере до 1 миллиона рублей, владелец может получить предписание о сносе здания.
Негативные последствия включают значительные ограничения права распоряжения имуществом — его нельзя продать или иным образом распорядиться им без подтверждения права собственности.
Если самовольная постройка создала ситуацию, опасную для жизни других людей, угрожающую их здоровью или нарушающую права, владелец будет вынужден снести недвижимость.
Отсутствие достаточных знаний об этапах строительства и пренебрежение требованиями законодательства часто приводит к судебному разбирательству, с серьезными затратами на подготовку к процессу. Кроме того, нет гарантии, что судья вынесет решение в пользу владельца здания.
По этой причине настоятельно рекомендуется получить разрешение надзорных органов до начала строительства, а затем приступить к строительству. Судебный процесс требует юридической подготовки, знаний в области легализации произвольного строительства в соответствии с земельным, строительным и жилищным законодательством, а также умения грамотно аргументировать свою позицию. По этой причине рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом, если административное разрешение не было получено.
Закон о просрочке зданий, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно четко сформулировать определения просрочки зданий и регламентировать процедуру их сноса. Кроме того, нарушителям дается срок от трех месяцев до трех лет на устранение несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса.
Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу зданий по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относятся строения на земле, право собственности на которые не доказано, но само строение было возведено на участке до принятия Земельного кодекса РФ. Здания, возведенные в отсутствие разрешения на строительство до принятия Земельного кодекса (Закон № 73-ФЗ от 07.05.1998), не могут быть снесены без разрешения.