По статистике, около 80% ипотечных заемщиков являются членами семьи. Что вполне логично: гораздо безопаснее планировать семью и детей в собственном доме. Но иногда брак заканчивается разводом. И тогда перед бывшими супругами встает сложный вопрос: как им разделить ипотечное имущество и долги?
Согласно закону, все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было зарегистрировано. Если муж и жена не подписали брачный контракт, ипотека будет разделена поровну после развода, как и любое другое имущество.
Несовершеннолетние дети не будут затронуты разделом совместно нажитого имущества, поскольку они еще не связаны с имуществом своих родителей. Единственное исключение — ипотека с использованием материнского капитала. В этом случае недвижимость также закладывается в пользу родителей, но дети имеют право на долю в ипотеке, которая определяется в силу закона после полной выплаты ипотеки.
В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, также может считаться совместно нажитым. Например, если один из супругов взял ипотечный кредит до брака и продолжает выплачивать кредит во время брака. Поскольку бюджет обоих супругов в период брака считается совместным, выплаты по кредиту производятся из общих денег.
Если супруги приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, то на момент развода у них возникает совместный долг перед банком и совместное обязательство по погашению кредита. При отсутствии брачного контракта необходимо составить нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества и зафиксировать все детали раздела имущества. Для составления такого документа нотариусу потребуется согласие банка, которое кредитная организация обычно выдает по просьбе одного из супругов. Здесь необходимо учитывать, что банки рассматривают каждое заявление индивидуально и принимают решение в зависимости от нюансов ситуации.
При заключении нотариально заверенного соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов владения ипотекой.
- При разделе совместно нажитого имущества обязательства по кредитному договору и залогу по взаимной договоренности остаются у одного из супругов. Это самое справедливое и наиболее часто используемое разделение ипотеки, при котором практически отсутствует риск для заемщиков: тот, кто выплачивает кредит, становится единственным владельцем жилья.
- Обязательства по кредитному договору остаются за одним из супругов, а обеспечение становится исключительной собственностью другого. В этом случае домовладелец не несет ответственности за погашение кредита, а должник принимает на себя обязательства по погашению кредита, отказываясь от права собственности на заложенное имущество. Здесь существуют определенные риски как для заемщиков, так и для банка. Ипотека обычно является долгосрочным предприятием — кредит берется на много лет, и очень трудно предсказать, как поведет себя должник в течение срока действия кредита. Поэтому он почти никогда не используется.
- Обязательства по кредитному договору и обеспечение могут быть разделены между бывшими супругами в долях. Этот вариант также встречается нечасто и не подходит для супругов, которым трудно договориться о том, как разделить имущество в совместном жилье. Например, один из супругов хочет арендовать заложенную квартиру, а другой супруг хочет жить в ней сам. Это сложный раздел имущества, поскольку в банке может быть только один подходящий заемщик, а кредит в таком случае должны выплачивать оба посторонних человека. Повышается риск того, что один из бывших супругов перестанет платить по кредиту, но не захочет отказываться от своей доли в ипотечной квартире. В таких случаях банки предлагают добровольное изъятие имущества. Эта услуга сегодня пользуется большим спросом, поскольку она действительно является лучшим решением в такой ситуации.
- Разведенная пара или их партнеры могут найти покупателя на недвижимость и вместе с разведенной парой обратиться в банк за одобрением добровольной продажи. После продажи бывшие супруги выплачивают долг банку и могут разделить оставшиеся деньги поровну.
Иногда при разводе по взаимному согласию супруги не составляют нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. И совершить ошибку. Ведь если вы купите квартиру в браке и запишете собственность на себя, то при разводе вы останетесь единственным владельцем квартиры, но с одним нюансом. По закону это совместно нажитое имущество, и если вы захотите продать такую квартиру через несколько лет, вам потребуется согласие вашего бывшего супруга.
Таким образом, брачный договор — это проблема не только миллионеров из списка Forbes. Ипотечным заемщикам также следует оценить риск раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со своей второй половиной и записать условия своих имущественных отношений в брачном договоре.