Однако, если пункт об увеличении арендной платы как таковой был опущен в договоре, увеличение стоимости возможно только по соглашению сторон. В этом случае необходимо заключить дополнительное соглашение к существующему договору или создать новый договор в соответствии со статьей 614 § 3 Гражданского кодекса. 3 Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обо всем позаботится сервис "Аренда с Яндекс.Недвижимостью". Арендодатель заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Rent ищет и проверяет арендаторов. Ни дня простоя: в среднем арендаторы находятся за 10 дней, а сервис возвращает до 1 месяца поиска арендаторов. Нажмите на блок, чтобы узнать больше о Яндекс.Аренде.
Что такое периодичность изменений?
О периодичности изменений стоит поговорить чуть подробнее. Арендная плата не должна изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон, если это не оговорено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, что позиция Высшего арбитражного суда заключается в том, что повышение арендной платы чаще одного раза в год для фиксированных сумм неправомерно, для процентного метода расчета делается исключение. Если в договоре указан только механизм расчета арендной платы (в процентах), то рассчитанная таким образом сумма может быть изменена в любое время. Это не считается изменением арендной платы и не нарушает условий договора. У этого явления есть и другая сторона. Оговорка "если иное не указано в договоре" означает, что в договоре допустимо предусмотреть, что арендная плата не может быть изменена даже на весь период аренды помещения.
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке: с чего начать
Первое, что необходимо сделать, это уведомить другую сторону об изменениях в договоре. Желательно не позднее, чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует также поправка, которая предписывает арендатору начать платить по новой цене сразу после получения уведомления. Это вызывает споры даже в юридических кругах. Также стоит включить это положение в договор аренды. Если способ уведомления об изменении условий аренды не был оговорен заранее, это можно сделать следующим образом:
- уведомление по почте;
- публикация в определенном средстве массовой информации (по предварительной договоренности);
- личное вручение уведомления;
- отправка по электронной почте, указанной в договоре;
- через систему мгновенного обмена сообщениями, используя номер телефона, указанный в документации.
Способ получения уведомлений об изменении арендной платы лучше всего заранее согласовать в договоре. Также, при необходимости, перечень документов, которые необходимо приложить для подтверждения необходимости данного действия. Если в договоре указаны определенные обстоятельства, которые могут повлиять на решение о повышении арендной платы, вам потребуется доказательство того, что они имели место.
Как мы уже говорили, обычно арендную плату можно менять не чаще одного раза в год. Но вы можете изменить это положение в сторону увеличения при составлении договора.
Согласно статье 421 (4) Гражданского кодекса, допустимо указать в договоре, что изменения возможны только в определенных случаях. Это позволит арендатору защитить свое право и помешает арендодателю злоупотреблять им. Мы уже затрагивали эту тему выше и сейчас остановимся на ней более подробно. Основаниями для изменения фиксированного размера арендной платы могут быть:
- изменение оценочной стоимости имущества;
- ремонт или приобретение арендодателем новой мебели или техники;
- улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (новая транспортная развязка, новая автомагистраль или новая станция метро в непосредственной близости);
- Увеличение рыночной стоимости имущества, определенное отчетом независимого оценщика;
- Изменения в тарифах и экономических условиях в регионе, где находится арендованная недвижимость;
- Изменение ключевой процентной ставки Банка России;
- Изменения в уровне инфляции.
Например, это может быть сформулировано в договоре следующим образом: "Условия договора могут быть изменены наймодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, превышает определенный процент по сравнению с тем же месяцем предыдущего года".
Предел изменения устанавливается как в виде фиксированной суммы (пример: увеличение на 5 000 рублей), так и в процентах. Если стороны не договорились о таких пределах, владелец вправе сам определить сумму.
Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией
В договоре должен быть указан способ валоризации арендной платы с учетом инфляции: коэффициенты, формулы и ставки. Возможен и более простой вариант: "Арендная плата в настоящее время составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, устанавливаемым Федеральной службой государственной статистики.
Стоит иметь в виду, что если необходимо изменить саму формулу, придется заключить новый договор или подписать дополнительное соглашение между сторонами.
Инфляция сама по себе не является основанием для повышения цены, если это не оговорено заранее в документах (статья 451 Гражданского кодекса РФ). Но даже если в договоре указано, что арендная плата может быть изменена в случае инфляции, не всегда можно увеличить арендную плату, если нет коэффициентов (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074 /10). Если арендодатель и арендатор не достигли соглашения о том, что внесудебный спор об изменении цены договора аренды подлежит судебному рассмотрению, судебное изменение спорного договора невозможно.
Каждый продавец стремится продать по более высокой цене, а каждый покупатель хочет купить по более низкой цене и более выгодно. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый и конструктивный диалог между арендодателем и арендатором — лучший способ избежать многих проблем в дальнейшем.
Если вы пользуетесь услугой долгосрочной аренды с Яндекс.Недвижимостью, вы можете решать любые вопросы с арендатором через менеджера. А в случае внезапного отъезда арендатора, Rent возместит до месяца простоя, пока вы будете искать новых кандидатов!