Часто, когда возникает проблема с канализацией, короткое замыкание в электрической системе, утечка газа и т.д., мы вызываем специалистов для устранения проблемы и оплачиваем их услуги. Между тем, в некоторых случаях именно управляющая компания должна устранять неполадки в квартире за счет ежемесячных жилищно-коммунальных платежей собственника. За что не стоит переплачивать?
Для справки:
Управляющая компания отвечает за организацию аварийных служб. Эта служба должна принимать звонки от жильцов дома 24 часа в сутки и, в случае поломки любой из систем электроснабжения дома, немедленно устранять неисправность.
Для начала определим, какие услуги и работы должна предоставлять управляющая компания и как регламентируется перечень этих услуг.
Перечень услуг установлен в договоре на управление МФБ (жилым домом). Обязательными элементами такого договора всегда являются:
- услуги и работы, связанные с надлежащим содержанием и ремонтом общего имущества;
- Коммунальные услуги, а также другие виды деятельности, направленные на достижение целей управления жилым домом.
Данный договор, согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ № 354, является обременительным. То есть, не существует списка "бесплатных" услуг.
Если услуги предоставляются ненадлежащего качества, арендаторы имеют право потребовать снижения суммы арендной платы и отчета о расходах, понесенных компанией.
Что в квартире должна ремонтировать управляющая компания за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт?
Это оборудование в местах общего пользования, которое обслуживает две или более квартир или весь блок:
- Стояки отопления, холодной и горячей воды и их ответвления до места их первого соединения с патрубками;
- Газовые трубы и их ответвления до запорного клапана или разъединителя, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
- Канализационные стояки и их ответвления (заглушки, патрубки, тройники и т.д.) до точки первого соединения со сточными трубами;
- Приборы учета (счетчики), расположенные в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с ответвлениями, отводами и отключенными устройствами.
Т.е. аварийный ремонт всего вышеперечисленного должен производиться за счет денег, которые вы как наймодатель ежемесячно платите за жилье и коммунальные услуги.
- В квартире должна быть бесплатно восстановлена лепнина и розетки, если здание, в котором находится квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране наследия (согласно документу "Методическое пособие по содержанию и ремонту квартир" МДК 2-04.2004 (утверждено приказом Госстроя СССР в 2004 году), а именно Приложению 2 "Перечень работ, покрываемых платой за ремонт квартир" (текущий ремонт).
Гражданин должен сам оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для владельцев квартир это:
- Индивидуальные счетчики (вода, газ, электричество);
- Газовые и электрические плиты;
- Краны для центрального отопления;
- Сантехнические приборы (краны, смесители, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая арматура);
- Трубы и колена, расположенные ниже по течению от мест подключения стояков;
- Домофонные системы;
- Электрические кабели, розетки, выключатели, светильники, находящиеся в жилище.
Важно. Эти списки касаются как владельцев приватизированных квартир, так и нанимателей муниципального жилья.
Из каждого правила есть исключения. Представьте, что в сети произошел скачок напряжения. Свет мерцает, вы вызываете электрика и, устранив проблему, обнаруживаете, что некоторые приборы, которые были подключены к сети, перестали работать, перегорели. Вы имеете право требовать от управляющей компании оплаты за неисправные приборы.
Или искрящие приборы поджигали другие вещи, повреждали обои, полы и т.д. Энергокомпания обязана не только отремонтировать розетку, но и компенсировать вам все, что сгорело.
То же самое справедливо и в случае утечки воды из радиатора, которая затопила квартиру.
Обратитесь в управляющую компанию для получения отчета об осмотре поврежденного имущества. Требуйте возмещения ущерба и расходов на ремонт.
Примечание: Часто в такой ситуации коммунальные компании уходят от ответственности, утверждая, что авария произошла по вине владельца квартиры, который, например, сделал перепланировку или поменял электропроводку, радиатор и т.д. В качестве альтернативы они обвиняют в том, что электросеть не выдержала перегрузки, или в том, что у жильцов одновременно было включено слишком много электроприборов. Или же они возлагают вину за ремонт на систему отопления, говоря, что виноваты изношенные трубы отопления. Не верьте этому. Именно отказы УК, а не подготовка систем к опрессовке, приводят к тому, что радиаторы лопаются и кипяток льется из труб отопления во все стороны.
Обеспечение качества функционирования систем является прямой обязанностью Управляющей компании.
- Согласно п. 1 ст. 161 ИКЗ ФР, управление жилым домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
- Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим предоставлением коммунальных услуг, собственники, в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ №354, вправе требовать ремонта или возмещения расходов от управляющей организации.
- На вашей стороне и Правила содержания общего имущества в жилом доме, утвержденные постановлением Правительства РФ № 491, где сказано, что управляющей компанией является энергетическая компания. (Имеется в виду не только электричество. Горячая вода, отопление и газ также являются видами энергии).
- Согласно статье 542 Гражданского кодекса Российской Федерации, качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
- В случае, когда гражданин, потребляющий энергию для бытовых нужд, выступает в качестве абонента по договору энергоснабжения, обязанность по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасности энергетических сетей и приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными актами.
Поэтому именно ваша управляющая компания должна возместить вам убытки.
Важно. Если управляющая компания требует с вас дополнительную плату за устранение аварийной ситуации или ремонт оборудования, которое находится в вашей квартире, но относится к общему имуществу, вводит вас в заблуждение, отказывается оказывать необходимые услуги — такие действия являются прямым нарушением закона "О защите прав потребителей" и статьи 310 Гражданского кодекса.
Соберите доказательства
- В любом случае, у вас должны быть доказательства того, что произошел сбой в электроснабжении, или повысилось давление в трубах и т.д. Если авария произошла из-за некомпетентных действий вызванного вами специалиста (сантехника, электрика) — вам потребуется справка из Управляющей компании о том, что он был направлен к вам в такое-то время по вашему вызову.
- В первую очередь следует пригласить специалиста (инженера или техника) из жилищной компании для описания повреждений и выдачи акта. Затем вам следует обратиться в управляющую компанию за компенсацией.
- Если управляющая компания отказывается признать вину, оплатить ремонт или возместить ущерб, необходимо назначить независимого эксперта для определения причины ущерба.
- Также необходимо составить опись имущества, пострадавшего от отключения электроэнергии или затопления. Хорошей идеей будет пригласить соседей в качестве свидетелей.
Составить претензию
- Напишите претензию, перечислите все свои требования, приложите доказательства и отправьте ее руководству вашей ТЭЦ заказным письмом с уведомлением о получении. В то же время вы можете подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
- Если вы получите отказ в течение 10 рабочих дней или ответ, которого вы вообще не дождались, то подавайте иск в суд. Приложите доказательства (заявление от независимого оценщика, записи о затоплении от техника управляющей компании). В этом случае вы также можете потребовать штрафные санкции, неустойки и штрафы за добровольное невыполнение требований потребителя.
Если вы сомневаетесь в своей способности правильно составить иск, написать исковое заявление — обратитесь к юристам.