Затопление квартиры по вине управляющей компании — не редкость. Ущерб может быть вызван устаревшими коммунальными услугами, которые управляющая компания "забыла" заменить, протекающей крышей, которую управляющая компания не отремонтировала, или халатностью при ремонте общего имущества.
Перечень объектов, относящихся к общему имуществу, установлен Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года. Для целей постановления к общему имуществу относятся объекты (помещения и сооружения), предназначенные для обслуживания нескольких или всех жилых помещений в жилом доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Если затопление квартиры произошло из-за ненадлежащего содержания общего имущества жилого дома, в качестве ответчика должна быть указана управляющая компания или иная организация, на которую возложено управление общим имуществом дома (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2018 по делу № 33-18728/2018, от 02.08.2016 по делу № 33-29860/2016). Например, если затопление произошло в результате неисправности внутренних инженерных систем, которые независимо от их расположения внутри или вне квартиры относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то виновата может быть управляющая компания или иное лицо, выполняющее обязанности по содержанию общего имущества (п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Особенностью споров о затоплении квартиры с Управляющей компанией является то, что в таких спорах собственник затопленной квартиры, являющийся потребителем по отношению к Управляющей компании, может требовать помимо суммы ущерба "потребительскую" неустойку, моральный ущерб и штрафы, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.
Все вышесказанное также применимо, если здание находится под управлением кондоминиума или ТСЖ, которое виновно в затоплении.
Вы были затоплены? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно проконсультируем вас о порядке устранения факта затопления и повреждений! Советы наших юристов помогут вам избежать ошибок и правильно оформить документы. Не тратьте время на поиски информации в Интернете, обратитесь к специалистам. Консультация с адвокатом бесплатна!
Пошаговая инструкция "Что делать, если вашу недвижимость затопило по вине УК, и как взыскать ущерб с управляющей организации (ТСН/ТСЖ)?"
Мы рекомендуем в случае наводнения следовать следующей процедуре, чтобы минимизировать нанесенный ущерб и потребовать компенсации от Управляющей компании.
Шаг 1. Примите срочные меры для уменьшения размера ущерба и своей безопасности
Прежде всего, необходимо как можно скорее отключить напряжение на пострадавшем объекте. Опустите рычаги предохранителей на распределительных коробках во дворе или непосредственно в квартире. Примите все возможные меры по защите имущества (накройте ламинированные полы, мебель, бытовую технику, контейнеры в районе утечки и т.д.) Затем выясните у соседей сверху, откуда произошла утечка и вызывали ли они аварийные службы. Если нет, необходимо позвонить диспетчеру службы спасения и сообщить о случившемся. Через некоторое время прибудет бригада монтажников и перекроет стояк водоснабжения. Это может помочь облегчить затопление и спасти ваше имущество. Мы также рекомендуем сфотографировать повреждения.
Шаг 2. Сообщите о заливе в организацию, осуществляющую управление домом, и добейтесь составления акта
Организация (управляющая компания, ассоциация кондоминиумов, жилищная ассоциация) обязана составить отчет об осмотре здания с указанием причин протечки и размера ущерба.
Сколько времени требуется для составления отчета?
Согласно п. 152 Постановления РФ от 06.05.2011 № 354, в случае повреждения имущества потребителя по вине управляющей организации, акт должен быть составлен в течение 12 часов с момента обращения в диспетчерскую службу.
Отчет о затоплении — это важный документ, в котором фиксируется факт затопления, описывается ущерб, нанесенный жилью, и указывается виновное лицо.
Он составляется и подписывается комитетом. На выписке должна быть дата составления и печать компании по управлению недвижимостью. В акт должна быть включена информация о: собственники, наниматели затопленных жилых помещений и квартиры, где произошла протечка; представители управляющей организации; факты затопления и повреждения имущества; места и масштабы затопления и повреждения имущества. Например, степень повреждения потолка и стен должна быть выражена в квадратных метрах; степень повреждения имущества должна быть указана с описанием идентифицирующих признаков имущества. Заявление должно быть подписано сотрудником управляющей компании, владельцем затопленного жилья и виновником ущерба.
Запросите подробное описание всех повреждений у сотрудника управляющей организации. Если компания по управлению недвижимостью отказывается подготовить отчет, отправьте им телеграмму с уведомлением о дате проверки и подайте жалобу в Жилищную инспекцию (приложите копию телеграммы). Если управляющая компания не явилась на проверку, составьте акт проверки самостоятельно.
Протокол осмотра здания для управляющего зданием в случае наводнения
Как правило, факт затопления и размер причиненного ущерба определяет Управляющая компания, в ситуациях, когда затопление произошло по вине Управляющей компании, Управляющая компания откажется подписывать акт о затоплении или определять ущерб не в полном объеме, откажется признавать виновника в акте, когда это очевидно. Поэтому важно, чтобы владелец затопленной недвижимости знал эти уловки и пресекал их: направьте письменное уведомление о заливе, при уклонении от составления акта жалуйтесь в Жилищную инспекцию СК, сделайте замечания в акте, если информация в нем неполная или недостоверная, в крайнем случае пригласите независимого эксперта и составьте акт о привлечении соседей. Отчет о заливе является важным доказательством в споре о заливе, но не единственным, поэтому в случае неправомерных действий Управляющей компании по уменьшению своей ответственности, будьте готовы "к бою", подготовьте дополнительные доказательства в свою защиту.
- Уведомить жилищно-эксплуатационную организацию о затоплении (отправив телеграмму с обратным уведомлением по юридическому адресу)
- Сделайте фотографии затопления и ущерба
- Составьте протокол с подписями соседей. В конце документа укажите, что компания по управлению недвижимостью отказалась прислать своего представителя и составить акт, несмотря на надлежащее уведомление.
- Обратитесь к независимому специалисту для оценки материального ущерба и определения причины утечки (виновника).
Такие ошибки в сообщении об ущербе могут привести к неприятным последствиям для пострадавшего. Например, суд может отклонить иск о возмещении ущерба за ковры, мебель, бытовую технику и другое имущество в квартире, потому что это имущество не было упомянуто в отчете о повреждении имущества, подготовленном управляющей компанией. Не допускайте этих ошибок. Изучите акт до его подписания, требуйте внесения в него исправлений и дополнений, а лучше покажите предлагаемые документы опытному юристу.
В большинстве случаев составляется два акта. Первый поступок совершается в день наводнения (как говорится "сгоряча"), а второй 10-12 дней спустя, когда последствия наводнения могут быть больше. Это позволяет максимально объективно оценить размер ущерба и выявить повреждения, которые, возможно, не были обнаружены сразу. Вам также следует обратиться в управляющую компанию для получения дополнительного отчета о затоплении (предоставьте дополнительный отчет с вашей подписью или отправьте его телеграммой/почтой).
Шаг 3. Закажите оценку ущерба у независимого оценщика
Если управляющая компания добровольно отклонила вашу претензию, примите меры для установления и документального подтверждения размера ущерба. Для этого необходимо связаться с независимым оценщиком для заключения договора об оценке ущерба и договориться с ним о дате посещения вашего дома. Желательно, чтобы осмотр имущества сюрвейером состоялся не ранее чем через 3-5 дней после наводнения, чтобы последствия наводнения были видны как можно полнее.
Управляющая компания должна быть приглашена на инспекцию (не менее чем за 3 рабочих дня телеграммой). Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через этот сайт. На почте следует сказать, что вам нужна телеграмма с подтверждением получения и бумажная копия (если вы отправляете через веб-сайт, необходимо отметить соответствующие пункты). Если участники спора не явились на осмотр, это не препятствует производству по делу, и нет необходимости откладывать осмотр (с надлежащим уведомлением).
Сюрвейер должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат в соответствующей области. Сюрвейер подготовит отчет о размере ущерба, нанесенного жилью (другому помещению) в результате затопления.
Если управляющая компания отказывается указать в акте о затоплении, кто является виновником затопления, мы рекомендуем вам заказать экспертное обследование здания, в ходе которого специалист определит причину протечки. Для определения причины затопления эксперт осматривает не только затопленное имущество, но и имущество, из которого произошла утечка, а также общедомовое имущество и коммуникации.
Будьте очень внимательны при выборе оценщика, эксперта. Изучите их полномочия и портфолио. При изучении портфолио поинтересуйтесь не только отчетами оценщика (экспертными заключениями), но и судебными решениями по делам, в которых требования истца основывались на этих отчетах (сравните цифры из досудебного отчета и результаты судебной экспертизы, чем они отличаются, приглашался ли оценщик на судебное заседание и как суд оценил его показания). Послушайте, как эксперт описывает вам процесс осмотра и урегулирования убытков (сравните его описание с данным справочником, чтобы понять, насколько он опытен). Экспертное заключение (отчет об оценке) является важным доказательством в споре о затоплении. Важно также помнить, что суд может вызвать эксперта в суд для дачи показаний. Важное значение в деле будут иметь и ответы эксперта (специалиста) на вопросы суда, на основании которых суд также оценит компетентность специалиста и точность расчетов. Хороший эксперт сможет защитить свои исследования и выводы в суде. Часто именно показания опытного эксперта позволяют избежать длительного и дорогостоящего судебного расследования.
Сторона, ответственная за затопление квартиры (или другого помещения), также может быть установлена в судебном процессе на основании судебной экспертизы. В этом случае все потенциальные виновники затопления будут названы в иске в качестве ответчиков. Однако, поскольку судебные экспертизы достаточно дороги и их расходы также могут быть возложены на истца, мы рекомендуем заказать экспертное заключение до подачи иска в суд (если ответчик оспаривает экспертное заключение, расходы в большинстве случаев также ложатся на ответчика).
Храните договор с экспертной организацией (экспертом) и документы, подтверждающие оплату их услуг. На основании этих документов вы сможете взыскать расходы с ответственной стороны в судебном порядке. Также сохраняйте документы, подтверждающие, что о дате проверки были уведомлены ответственная сторона и заинтересованные лица. Эти документы позволят вам "защитить" отчет о досудебной оценке и, в некоторых случаях, избежать длительной судебной экспертизы. Более того, в судебной практике встречаются случаи отказа в удовлетворении исков по данной категории дел в связи с тем, что предполагаемый виновник ДТП не был уведомлен телеграммой о проведении осмотра квартиры с целью составления отчета об оценке (например, постановление мирового судьи участка № 394 Академического района от 24.08.2012 по делу № 2-187/394-2012).
Шаг 4. Направьте претензию УК как виновнику залития с требованием возместить сумму ущерба
Отправьте иск с вашими требованиями и копию отчета об оценке виновнику заказным письмом с описью вложения. Если виновником является управляющая компания, срок ответа на иск (удовлетворения претензии) составляет 10 дней.
Хотя претензионный порядок в данном виде спора не является обязательным, его соблюдение позволит, во-первых, в некоторых случаях урегулировать спор мирным путем, а во-вторых, избежать оставления иска без движения (несмотря на незаконность действий суда в данном случае, чтобы доказать незаконность такого судебного решения, нужно потратить много времени на его оспаривание, гораздо больше времени, чем на подачу иска). Более того, в споре с управляющей компанией ненаправление иска в управляющую компанию может стать основанием для отказа суда во взыскании "потребительской" неустойки.
Управляющая компания может предложить вам компенсацию в меньшем размере или ремонт затопленного помещения. Вы можете согласиться на альтернативную компенсацию или отказаться от нее. Мы можем дать вам следующий совет: если ущерб незначительный, ремонт силами управляющей компании во многих случаях будет лучшим решением, чем обращение в суд и привлечение подрядчика, и сэкономит время. Однако, если ущерб значительный, в квартире был произведен ремонт с использованием дорогостоящих материалов, дорогой мебели и другого имущества в квартире, мы рекомендуем не соглашаться на ремонт Управляющей компанией, так как качество такого ремонта обычно оставляет желать лучшего (кроме того, Управляющая компания часто экономит на материалах). Поэтому если вы хотите получить более качественный ремонт, лучше взыскать с СК всю сумму ущерба и неустойки, чтобы можно было выбрать надежного подрядчика и провести "их" ремонт за счет СК. При этом, как показывает практика, рассматривая "потребителя", владельцы штрафов "остаются в плюсе" (они не только получают деньги за ремонт, но и компенсируют моральный ущерб и неудобства, причиненные заливом).
Шаг 5. При неисполнении требования претензии обратитесь с иском о возмещении ущерба в суд
Если спор не разрешен в досудебном порядке, подайте иск в суд.
Если сумма иска не превышает 100 000 рублей, иск к управляющей компании о возмещении ущерба от залива подается в мировой суд, если сумма иска превышает эту сумму — в районный суд. Как правило, иск подается в суд по месту жительства ответчика. Однако при подаче иска против Управляющей компании истец имеет право выбрать суд в соответствии с вариантами подсудности, установленными в Законе о защите прав потребителей.
При подаче иска о возмещении ущерба в результате затопления имущества необходимо оплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости иска. Если к иску применяются принципы Закона о защите прав потребителей (в случае исков к Управляющей компании), то при иске на сумму до 1 млн рублей комиссия не взимается.
Сроки рассмотрения дела в суде зависят от ряда факторов: загруженности суда, рассматривающего дело, будет ли судебная экспертиза инициирована судом или другой стороной, в какой инстанции будет завершено рассмотрение дела.
Подав заявление в суд, можно дополнительно предъявить претензии к Управляющей компании (если Управляющая компания несет ответственность за затопление):
- компенсация морального вреда
- штраф в размере 50% от присужденной суммы (в некоторых случаях вы можете иметь право на снижение этой суммы)
- Штрафы за нарушение срока выплаты компенсации (после получения решения суда о возмещении ущерба, за период с даты исполнения решения до фактического получения денег)
- Все судебные издержки (оплаченные расходы по оценке, гонорары адвокатов, государственные пошлины, почтовые и телеграфные расходы)
Таким образом, если Великобритания является виновником наводнения, оно экономически более "рентабельно", чем наводнение, вызванное соседями. Во-первых, поскольку эти отношения подпадают под действие Закона о защите прав потребителей, помимо возмещения ущерба и судебных издержек, собственник может потребовать примерное возмещение ущерба и значительный штраф за отказ УК добровольно устранить повреждения (по этой причине "обращаться" в суд по таким делам даже экономически выгоднее, чем получать деньги от УК на досудебной основе. Во-вторых, по той же причине при сумме ущерба менее 1 миллиона рублей госпошлина за иск в суд не уплачивается (предъявляя иск к соседу, пошлину необходимо уплатить в любом случае). В-третьих, Управляющая компания, как правило, является более платежеспособным ответчиком (особенно если это бюджетное учреждение), поэтому исполнение судебного решения в отношении Управляющей компании, как правило, происходит легче и быстрее. Поэтому опытные юристы стараются добиться в суде определения вины управляющей компании (ТСЖ) в произошедшем затоплении.
Споры с Управляющей компанией, однако, имеют определенный недостаток для владельцев затопленных квартир. Мы уже обсуждали выше первый недостаток — если виновником является Управляющая компания, то часто бывает трудно получить соответствующий акт о затоплении. Во-вторых, интересы Управляющей компании в досудебных разбирательствах и в суде обычно представляют опытные юристы, специализирующиеся на таких спорах и знакомые с нюансами судебной практики по искам о компенсации, поэтому "бороться" с Управляющей компанией в таких спорах сложнее. Задача юриста управляющей компании — сохранить активы компании всеми возможными способами. Более того, опытный адвокат будет оперировать фактами и доказательствами, заранее зная их значимость для суда, что, безусловно, дает ему или ей преимущество. Поэтому граждане, имеющие все козыри на руках, но заблудившиеся в процессе, легко могут остаться ни с чем, столкнувшись с тем, что юрист управляющей компании или ТСЖ умело ввел суд в заблуждение. Не думайте, что в обязанности суда входит вникать во все тонкости вашей ситуации и тщательно анализировать (или просто просматривать) тысячи страниц документов. В конце концов, судьи — одни из самых занятых людей на планете. Кроме того, суд может основывать свое решение только на относимых и допустимых доказательствах, поэтому некоторые "доказательства" могут быть неприемлемы, поскольку не соответствуют требованиям процессуального законодательства (например, переписка не с тем лицом, аудиозаписи). Поэтому важно предоставить правильную информацию в правильной форме и в нужное время в процессе, с чем легко справится профессионал. Привлекать или нет юриста к спору о заливе с Управляющей компанией — решать вам, но помните, что с юристом у вас больше шансов доказать правоту суда и взыскать максимальную сумму с виновника затопления, кроме того, в случае выигрыша расходы юриста будут возмещены управляющей организацией, т.е. для вас помощь юриста будет бесплатной (также можно найти юриста с оплатой услуг от результата).
В рассматриваемом деле судебные расходы были компенсированы отдельным решением суда, поскольку наш клиент оплатил услуги адвоката после взыскания денежных средств с ГБУ "Жилищник", поэтому расходы на адвоката были заявлены отдельно.
Шаг 6. Получите и предъявите исполнительный лист к взысканию
После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист на исполнение решения суда (если ответчик не исполняет решение суда добровольно). Истец имеет право предъявить исполнительный лист в банк, где у ответчика открыт счет, или в службу судебных приставов. Если виновником является Управляющая компания, то целесообразно подать исполнительный лист в банк, указанный в счете за коммунальные услуги Управляющей компании. Информацию об открытых счетах можно также получить, направив запрос в налоговый орган и приложив заверенную копию исполнительного листа. Сроки исполнения судебного приказа зависят от наличия денежных средств и иных активов должника и активности взыскателя.
Если ответчиком является ГБУ г. Москвы "Жилищник", исполнительный лист должен быть направлен в Департамент финансов г. Москвы по адресу: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, срок исполнения — 30 рабочих дней. Если Управляющая компания является государственным бюджетным учреждением другого субъекта Российской Федерации, исполнительный лист также должен быть предъявлен в соответствующий финансовый орган субъекта Российской Федерации.
Важно! До составления акта осмотра и оценки, а также во время судебного процесса не рекомендуется производить какие-либо ремонтные работы в помещении, а также выбрасывать поврежденные затоплением предметы, указанные в акте оценки, так как может быть проведена судебная экспертиза (по инициативе ответчика или суда).