"Обещать — не значит жениться". — вот что думает покупатель, когда обещает продавцу, что купит у него квартиру. И он уверен, что в случае проблем он всегда сможет вернуть свой депозит или первоначальный взнос. Но нет! Это не всегда так. Все зависит от способа внесения первоначального взноса.
Какие варианты здесь возможны? И когда можно вернуть депозит или первоначальный взнос? Давайте разберемся в сути вопроса.
На рынке недвижимости принято брать первоначальный взнос (в качестве задатка или аванса) с покупателя при обсуждении условий будущей сделки и принятии решения о покупке. В чем причина этого?
Чтобы успокоить продавца, что покупатель на квартиру уже найден, есть возможность снять квартиру с продажи и собрать документы для сделки. А Покупатель уверен, что выбранная квартира закреплена (зарезервирована) за ним и не будет продана другому лицу, пока он проверяет и готовит деньги (включая ипотеку).
Случаи, когда Покупатель вносит первоначальный взнос (задаток или депозит) за квартиру, могут быть следующими:
- Заключение договора резервирования при покупке квартиры в новостройке у застройщика.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в том числе у агентства недвижимости).
- Заключение договора задатка или предварительного договора купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у продавца-собственника).
Когда и какой договор лучше подписать и в чем разница между депозитом и первоначальным взносом, подробно рассказано в отдельной статье в Глоссарии по ссылке.
Здесь мы рассмотрим только то, когда и как покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если его обстоятельства изменились или он просто передумал покупать квартиру.
Как выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные критерии см. в этом посте.
Возврат аванса за квартиру
Если задаток при покупке квартиры внесен в виде аванса, покупатель всегда может его вернуть, если только договор (по которому был передан аванс) не содержит положений об удержании аванса (или его части) в качестве штрафа (неустойки) за неисполнение договора.
И как следует понимать передачу денег в качестве аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания на то, что сумма перечисляется в качестве авансового платежа, то сумма признается как авансовый платеж.
В таком случае в самом договоре сумма может называться по-разному, например — задаток, аванс, предоплата и т.д. Это не имеет значения! Если это не задаток, то это аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). А авансовый платеж, внесенный в счет будущих платежей по сделке, всегда подлежит возврату, если покупка квартиры не состоялась.
Однако, если стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (невыполнение) условий договора, Продавец имеет право оставить этот аванс (или его часть) себе. Например, если Покупатель не явится на сделку в назначенный день.
Утверждения некоторых агентов по недвижимости о том, что "по закону первоначальный взнос должен быть возвращен в любом случае", мягко говоря, не совсем верны. Хорошее объяснение по этому поводу дал один из участников рынка на нашем ФОРУМЕ по ссылке.
Включение в договор положения о неустойке зависит от сторон сделки. Штраф может быть наложен не только на покупателя, но и на продавца. Например, если Покупатель найдет другого покупателя во время подготовки сделки и откажется продавать квартиру первому покупателю.
То есть Покупатель и Продавец вольны указать в договоре условия возврата и невозврата первоначального взноса при покупке квартиры (см. пример ниже). Это относится как к первичному рынку (например, договор резервирования на новое здание), так и к вторичному рынку (предварительный договор или договор о первоначальном взносе).
Однако с депозитом дело обстоит несколько сложнее.
Возврат задатка за квартиру
Задаток, переданный за квартиру, может быть возвращен покупателю только при добровольном согласии продавца или в случае форс-мажорных обстоятельств, сорвавших покупку квартиры (при отсутствии вины покупателя — см. п. 1 ст. 416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса, является строго регламентированным термином (статьи 380, 381 Гражданского кодекса). Эти статьи определяют, когда и при каких обстоятельствах может быть выплачен задаток, когда он может быть возвращен и что происходит в случае нарушения договора.
Согласно общему правилу, установленному в законе, задаток остается у продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине покупателя, и задаток возвращается покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Штрафы и пени не предусмотрены. Сам факт внесения депозита определяет условия его возврата и невозврата.
Для того чтобы "стандартные" условия о задатке имели силу, в договоре, по которому вносится первоначальный взнос за квартиру, должно быть указано, что эта сумма является задатком. Обычно туда также добавляются соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы устранить любые сомнения.
Но есть один нюанс. Продавец и Покупатель вправе предусмотреть в договоре о задатке особые (собственные) условия возврата задатка. Например, если Покупатель заболел и не смог вовремя присутствовать на сделке, он не теряет задаток. Или, например, если Покупателю отказано в ипотеке, Продавец возвращает задаток. Но чтобы это произошло, такие условия должны быть четко и недвусмысленно прописаны в договоре.
Условия о задатке могут быть включены как в предварительный договор купли-продажи (что допускается пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса), так и в отдельное соглашение о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы нет. В обоих случаях в договоре описываются условия будущей сделки и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.
Купля-продажа квартиры. Перечень документов, подлежащих регистрации в Росреестре — см. ссылку на Словарь.
На практике и первоначальный взнос, и задаток выплачиваются непосредственно продавцу квартиры (т.е. владельцу), а также агентству недвижимости (брокеру). Но обычно агентство недвижимости идет на хитрость: оно придумывает договор таким образом, что ответственность возникает в одностороннем порядке. То есть, если покупатель отказывается заключать договор, он теряет задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство обычно оставляет деньги себе в качестве "платы за срыв". Если само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается продавать квартиру, оно просто возвращает покупателю первоначальный взнос. Агентство не будет платить штрафы за своего клиента.
Однако что делать покупателю, если он отказывается от сделки, потому что выявил повышенный риск в процессе проверки документов? Как тогда вернуть первоначальный взнос?
Условия возврата аванса или задатка в соглашении
Авансовый платеж или задаток может быть возвращен при условии, что в договоре заранее предусмотрены условия, которые могут заставить покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельный пункт в договоре об авансе/депозите должен содержать примерно следующее:
"В случае выявления обстоятельств, препятствующих совершению сделки или создающих риск ее отмены, Продавец обязан вернуть Покупателю аванс (задаток) в полном объеме в течение трех дней с момента выявления таких обстоятельств."
И, кроме того, перечислить обстоятельства, которые могут привести к законному отказу покупателя от сделки (пример в образцах документов — см. ссылку ниже).
Тогда у покупателя будет законное основание для возврата первоначального взноса за квартиру, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах. Разумеется, необходимо обосновать Продавцу причину такого отказа и предоставить доказательства того, что в ходе проверки документов были выявлены, например, риски, связанные с возможной потерей или ограничением прав Покупателя.
Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру
Важный момент для продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру он должен получить от покупателя расписку о том, что деньги возвращены ему в полном объеме в связи с тем, что сделка купли-продажи не была завершена. В противном случае Продавец рискует быть обманутым — нечестный Покупатель может потребовать деньги обратно через суд, да еще и с процентами ("неосновательное обогащение" — см. статьи закона ниже).
При возврате аванса/депозита Продавец должен также вернуть свою расписку о получении денег от Покупателя.
Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?
Если продавец квартиры отказывается вернуть задаток или аванс, несмотря на то, что обязан сделать это по условиям договора, у покупателя остается только один путь — в суд. Это длительный и увлекательный процесс, но он не может навредить….. Чтобы сделать процесс менее болезненным для Покупателя, он может добавить к иску не только требование о возврате суммы, переданной Продавцу, но и требование о взыскании процентов, морального вреда и убытков в связи с срывом запланированной сделки.
Что можно потребовать от продавца квартиры, если продавец необоснованно отказывается вернуть первоначальный взнос? В данном случае закон предоставляет покупателю следующие аргументы:
- неосновательное обогащение (ст. 1102, ГК РФ) с процентами (п. 2, ст. 1107, ГК РФ);
- возмещение первоначального взноса, если товар не был поставлен или сделка не состоялась (п. 3 ст. 487 ГК РФ);
- незаконное удержание денежных средств и ответственность в виде процентов на удержанную сумму (ст. 395, ГК РФ).
На практике бывает, что, указав продавцу квартиры на эти статьи закона, удается добиться добровольного возврата денег без обращения в суд. Особенно если учесть, что время только увеличивает сумму к погашению — проценты накапливаются.
Разумеется, это означает, что сам договор аванса должен быть составлен правильно с юридической точки зрения, а содержащиеся в нем положения должны толковаться однозначно, со ссылкой на конкретные статьи закона.
Поэтому настоятельно рекомендуется, чтобы перед внесением первоначального взноса (а также задатка) и заключением соответствующего договора покупатель проконсультировался с юристом о возможных последствиях. Еще лучше, если тот же юрист составит договор, в котором будут прописаны условия первоначального взноса, отвечающие интересам покупателя.
Есть вопросы? Узнайте о правилах и порядке покупки и продажи квартиры через онлайн-виджет сайта!