Согласно действующим правилам, здания, сооружения или другие постройки классифицируются как самовольные постройки, если они являются
— возведенный на участке земли, который не был предоставлен в пользование;
-возведенные на участке земли, где разрешенное использование не допускает строительства; или
— построенных без необходимых разрешений и согласований;
— возведенные с нарушением строительных правил и норм.
Следует отметить, что вышеупомянутые нарушения должны существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату определения самовольной постройки.
В то же время самовольная постройка не считается существующей, если в момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
Другими словами, самовольная постройка — это недвижимый объект, возведенный в месте, где строительство было запрещено или ограничено. Согласно закону, строительство частных или многоквартирных домов и нежилых зданий возможно при соблюдении следующих условий:
— участок ранее был получен из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность или иным законным способом (например, участок под строительство может быть выделен на основании договора аренды с последующим оформлением в собственность);
— в случаях, когда разрешенное использование земельного участка включает возведение зданий;
— наличие необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является получение разрешения на строительство для многоквартирных домов);
— соответствует ли проектная документация, согласования и строительство действующим стандартам и нормам;
— если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
Самовольное строительство — это незаконное строительство на чужой земле, муниципальной или государственной земле, в том числе частичное пересечение границ такой земли.
Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимости со следами самовольного строительства
Каждый объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком. Таким образом, для легализации (сохранения) самовольно возведенного объекта недвижимости необходимо подтвердить права на земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и провести экспертизу соответствия самовольно возведенного объекта недвижимости требованиям безопасности.
При отсутствии прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может включать заключение договора аренды или покупку земельного участка.
Изменение ИЗИ — довольно сложная процедура, поскольку ИЗИ устанавливается на основании правил зонирования.
Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарные и водоохранные зоны). Примером сервитута является зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), в которой возведение других сооружений практически полностью запрещено. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или других водоемов, и изменить эти границы очень сложно.
Однако самовольные постройки должны быть безопасными и соответствовать строительным нормам.
Строительство любого объекта недвижимости требует соблюдения строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также санитарных, гигиенических и других норм.
Для того чтобы легализовать (сохранить) объект самовольного строительства, необходимо:
— Подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.) и, при необходимости, получить разрешения на строительство;
— Для заказа технических планов;
— Получение заявок от СЭС, ОГПН и других уполномоченных органов;
— Согласовывать спорные вопросы с владельцами соседних домов и участков.
Безопасность объекта в соответствии со строительными нормами должна быть подтверждена проектными организациями. Для некоторых видов имущества требуется экспертное заключение.
Обратите внимание, что необходимо учитывать ограничения, установленные в ГПЗУ — минимальный отступ от границ, этажность и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Соблюдение требований безопасности должно быть подтверждено в административном или судебном порядке.
Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
— Процедура получения разрешения на строительство;
— Признание прав собственности в суде;
— Получение решения Государственной земельной комиссии о возможности сохранения объекта; Признание права собственности в судебном порядке в соответствии с пунктами 3 и 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
— установление того, что здание или его часть не обладают признаками самовольной постройки.
Получение разрешения на строительство:
При получении разрешения на строительство орган исполнительной власти проверяет земельный участок на наличие следов самовольного строительства и запрашивает документы в уполномоченных органах (в Москве — Административная инспекция, ВИТ, Департамент городского имущества, Росреестр).
Российское законодательство не предусматривает проведение экспертизы проектной документации и выдачу разрешения на строительство уже возведенных объектов. Поэтому в случае обнаружения самовольного строительства государственные органы имеют право отказать в выдаче документа.
Если в Москве выявлено самовольное строительство, то Управление муниципального строительного надзора не выдает такое разрешение. Поэтому невозможно выдать разрешение на строительство самовольной постройки, документально подтвержденное властями.
Однако если власти не зафиксировали факт самовольной реконструкции и она была проведена без увеличения размеров здания (например, антресольный этаж был построен в пределах размеров здания), разрешение на строительство может быть выдано.
Признание права собственности на самовольные постройки в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:
Объект самовольного строительства может быть легализован (сохранен) на основании статьи 222 § 3 Гражданского кодекса, если одновременно выполняются все четыре следующих условия
— земельный участок находится в самопроизвольном, пожизненном, наследственном владении, в постоянном (бессрочном) пользовании
— имеются права, разрешающие строительство объекта на земельном участке
— на дату обращения в суд строительство соответствовало требованиям нормативных актов;
— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В суд должны быть представлены следующие документы:
— строительство (реконструкция) проектирование здания в разрезе секций: "архитектурные", "структурные", "вентиляция", "водоснабжение, канализация", "электрические", "пожаротушение, пожарная сигнализация";
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами о том, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормам и возможности его использования;
— архитектурно-градостроительное решение здания (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат подтверждением соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
— соглашения с организациями, обслуживающими внешние сети (если здание обслуживается).
Признание в судебном порядке права собственности на самовольно возведенные строения по статье 222 (3.2) Гражданского кодекса Российской Федерации:
В соответствии с пунктом 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на эти здание, сооружение или иной объект при условии выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
В этом случае необходимо доказать, что здание соответствует нормам и что его поведение не угрожает жизни и здоровью людей и не нарушает права и интересы граждан.
Соответственно, для того чтобы узаконить объект самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо представить в судебные органы следующее
— договор аренды земельного участка, в котором указано, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
— проект строительства (реконструкции) здания
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами о том, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его использования;
— архитектурно-градостроительное разрешение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой.
Получение решения Комиссии по городскому и территориальному планированию о возможности сохранения здания. Признание в судебном порядке права собственности на самовольно возведенные здания на основании п. 3(2) ст. 222 ГК РФ (относится к имуществу города Москвы):
Для получения решения Комиссии по градостроительству и территориальному планированию (КГПТ) необходимо подать заявление и документы в Комиссию по градостроительству и территориальному планированию (КГПТ) в Москве с просьбой рассмотреть возможность сохранения и санкционирования объекта самовольного строительства.
Деятельность комиссии регламентируется постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП "О создании Комиссии по градостроительству и территориальному планированию города Москвы", постановлением от 31.05.2011 № 234-ПП "Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы" и регламентом, утвержденным постановлением от 02.10.2012 № 528-ПП "О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы".
Кроме того, необходимо представить заявление о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами о том, что здание не нарушает прочностные характеристики, нормы, не создает угрозу жизни и здоровью людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта строительства (АГР) и справку о его согласовании, выданную Москомархитектурой.
Комиссия с участием заинтересованных лиц определяет возможность легализации строительного объекта самовольной постройки и дает рекомендации органам исполнительной власти по оформлению документации объекта либо определяет невозможность сохранения строительного объекта самовольной постройки и необходимость обращения в суд с иском о признании объекта или его частей самовольной постройкой и сносе.
На основании решения комиссии за незаконное использование участка необходимо будет заплатить штраф.
Если комиссия определит, что в Москве нет возможности легализовать самовольное строительство, то заключение договоров на аренду участка будет невозможно.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, положительное решение муниципальной комиссии по планированию и зонированию не является основанием для признания права собственности на самовольную постройку. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства/реконструкции здания, позволяет суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании статьи 222(3)(2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, сооружение или иной объект, возведенные или построенные с нарушением установленных законом ограничений на использование земельного участка, не являются самовольной постройкой, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии таких ограничений на принадлежащий ему земельный участок.
Соответственно, есть основания просить суд определить, что здание не является самовольной постройкой, если одновременно выполняются следующие три условия:
-право собственности на здание или его часть зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц;
-участок земли находится в собственности или аренде владельца здания или его части;
— судебные органы должны доказать, что владелец недвижимости не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях на принадлежащий ему земельный участок (например, об ином использовании участка или о выделении меньшей площади для эксплуатации здания).
Важно: Если здание не соответствует нормам, его необходимо предварительно привести в соответствие!