Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив — это формы управления жилищным фондом (УЖФ). Они больше подходят для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в обслуживании и благоустройстве здания и общего имущества.
Мы предлагаем, как создать ТСЖ, чем оно отличается от управляющей компании, а также плюсы и минусы этой формы управления многоквартирным домом.
Что такое ТСЖ
ТСЖ, согласно Жилищному кодексу, — это объединение владельцев квартир в жилом доме с целью совместного управления общим имуществом. Основной целью ТСЖ является улучшение окружающей среды, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление муниципальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы должны провести общее собрание собственников жилого дома. Решение о создании ТСЖ должно быть одобрено более чем 50% владельцев здания. Собрание также должно избрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию для контроля за работой правления и председателя. Срок их полномочий может составлять один год или более. На собрании должен быть принят устав. Затем документы необходимо подать в Жилищную инспекцию для регистрации, после чего должно быть создано юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается повседневным управлением и эксплуатацией здания. Все важные вопросы, которые влияют на жизнь в здании, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений требуется более 50 процентов голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (статья 148), входит управление зданием, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Совет может также заключить договор с компанией по управлению квартирой на обслуживание здания и предоставление различных услуг. Разница с внутренней управляющей компанией заключается в том, что деньги передаются компании после выполнения работы. ТСЖ может нанимать собственных подрядчиков для оказания необходимых услуг. Управляющая компания несет ответственность перед домовладельцами, а подрядчик — перед ТСЖ.
ТСЖ зарегистрировано как юридическое лицо и имеет право на ведение бизнеса в здании. Например, сдать в аренду некоторые свободные помещения, подвальные или технические помещения (этажи), разместить рекламу на фасадах здания и т.д. Полученные средства могут быть использованы для дополнительных улучшений и нужд в здании и во дворе, возможно, для снижения платы жильцов за определенные услуги в счете. Все решения по договорам с подрядчиками и другим важным вопросам должны приниматься на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы ТСЖ функционировало должным образом, жители должны быть активными и ответственными домовладельцами, а управление должно осуществляться компетентными и честными людьми.
- Одним из главных плюсов ТСЖ является то, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже может их минимизировать, в отличие от Управляющей компании, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получение прибыли;
- ТСЖ могут сдавать в аренду часть своих помещений (если они у них есть), получать прибыль от рекламы на фасадах, устанавливать на крышах вышки мобильной связи и т.д. Финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна, и жильцам проще получить отчеты о расходах на предоставляемые услуги, чем от управляющей компании;
- Вопросы обслуживания недвижимости могут быть решены между жильцами и руководством, а не путем зачастую сложных переговоров с управляющей компанией;
- ТСЖ могут сами выбирать подрядчиков для оказания различных услуг и легко заменить их на другую компанию, если услуги окажутся некачественными. Жители сами выбирают подрядчиков, и если им не нравится, как конкретная компания убирает мусор, они просто нанимают другую. Разделение с управляющей компанией в этом случае более сложное и, возможно, должно происходить в суде.
- Как и в случае с управляющей компанией, правление ТСЖ может состоять из некомпетентных людей, а жильцы могут быть неактивными, что приведет к трудностям в принятии важных решений по эксплуатации и обслуживанию имущества дома;
- В отличие от FMO, которые часто управляют большим количеством зданий и имеют достаточный капитал, ТСЖ, как правило, не имеют собственного капитала. В случае возникновения задолженности арендаторы могут столкнуться с трудностями при расчетах с подрядчиками за обслуживание имущества;
- Цены на некоторые работы для ТСЖ могут быть выше, чем для некоторых крупных управляющих недвижимостью, которые могут договориться о более низких ценах из-за большого объема работ.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы сталкиваются с несправедливыми действиями со стороны ТСЖ, можно написать жалобу на имя его руководителя с просьбой расследовать ситуацию и принять меры. Если правление не реагирует на претензии, следует обратиться в жилищную инспекцию (если проблема связана с содержанием и эксплуатацией дома). Если проблема заключается в завышенных тарифах, неправильных расчетах и отказе предоставить жителям информацию об услугах и выполнении определенных работ, обратитесь в Роспотребнадзор. Если эти органы и ТСЖ не получили ответа и нарушения не были устранены, следует обратиться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть хорошо обоснована, и желательно приложить все возможные доказательства и претензии. Жалоба должна быть основана на законе, в частности на Жилищном кодексе и уставе ТСЖ. Согласно Жилищному кодексу (статья 143.1(1)), он устанавливает право на обжалование решения ТСЖ. Основанием для этого может быть не только невыполнение взятых на себя обязательств, но и нарушение прав собственников.
Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России
Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:
— Кому подходит ТСЖ?
— Широко распространено мнение, что жилищные кооперативы больше подходят для активных собственников. ТСЖ, выбравшие этот метод управления, создают юридическое лицо, которое может стать более ответственным получателем работ и услуг. ТСЖ может либо самостоятельно заниматься обслуживанием дома, либо нанять управляющую компанию. В последнем случае мы имеем дело с гражданско-правовыми договорами в соответствии с Жилищным кодексом. Деньги будут поступать в управляющую компанию только после выполнения определенных работ. ТСЖ может быть создано 50% или более жильцов, но не все жильцы дома могут быть членами ТСЖ.
В настоящее время ТСЖ чаще встречаются в новостройках, где граждане купили квартиры, а не получили их в результате приватизации. Такие люди, как правило, более организованы, и в больших домах плата за обслуживание, как правило, несколько выше, что позволяет ТСЖ содержать аппарат, необходимый для организации деятельности по управлению домом.
— Какие трудности возникают при управлении зданием через ТСЖ?
— Во-первых, она требует большого участия собственников инициативы в многоквартирном доме. В этом случае необходимо не только провести общее собрание и учредить ТСЖ, но и поддерживать деятельность созданного юридического лица. Для этого необходим бухгалтер, отчеты должны подаваться в Министерство юстиции, но все это требует дополнительных затрат.
Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивается к управляющей компании, которая обязана подавать сведения в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас в стране был период, когда власти пытались увеличить количество ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами сокращается, так как требования государства к ТСЖ ужесточаются. В частности, ТСЖ теперь должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая нужна не самим собственникам, а только властям. Все это должно быть сделано при низких тарифах на содержание жилья.
Недостатком ТСЖ является то, что, в отличие от управляющих компаний, они фактически являются объединениями собственников и не могут быть подвержены влиянию со стороны государства. Например, управляющая компания может быть лишена лицензии, если она игнорирует мнение жителей. Трудно что-либо сделать с ТСЖ, если оно нарушает стандарты и ведет себя неподобающим образом, и трудно потом потребовать от них ответственности за потраченные деньги. И иногда выборы в ТСЖ бывают жарче, чем выборы мэра.