Договор аренды — это свод правил, регулирующих отношения между арендодателем и арендатором. Чем более подробным и точным он будет, тем легче сторонам будет разрешить любые споры.
Зачем нужен договор
Прежде всего, важно уточнить, что такое договор аренды. Многие привыкли использовать сочетание слов "аренда", "прокат", однако, с юридической точки зрения, такое сочетание слов не совсем корректно — правильнее говорить лизинг. Термин "аренда" используется для нежилых помещений (например, аренда офиса или склада) или когда арендатором является юридическое лицо. Термин "аренда" применяется к жилым помещениям, где арендатором является физическое лицо. Поэтому, если человек снимает квартиру, заключается договор аренды.
Если вы хотите снять квартиру, вот образец договора аренды.
Договор аренды — это свод правил для арендодателей и арендаторов. В нем излагаются права и обязанности сторон, порядок внесения арендной платы и срок действия договора аренды. Как минимум, вам нужен договор аренды, чтобы доказать, что вы живете в арендованном жилье. Например, если человек снимает квартиру на основании устной договоренности, он может в любой момент остаться без квартиры и денег. Но договор аренды также помогает избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. "Договор аренды регулирует правовые отношения между арендатором и арендодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае спора или нарушения договора", — говорит директор офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлия Дымова.
Можно защитить свои интересы в случае нарушения письменного договора. Это касается как арендатора, так и арендодателя, добавил Дмитрий Венгерский, юрист из юридической фирмы "Астериск". Например, арендатор будет обязан выплатить арендную плату к определенной дате, возместить ущерб, нанесенный имуществу, и т.д. Владелец не сможет досрочно выселить арендатора из квартиры или неожиданно повысить арендную плату.
Сроки заключения договора
Существует несколько типов договоров аренды: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от одного года и выше). Как правило, арендодатели заключают письменный договор на срок 11 месяцев, с возможностью продления и увеличения платы, так как договор на более длительный срок должен быть зарегистрирован в ЗАГСе и считается заключенным с этой даты. Краткосрочный договор считается заключенным с момента его подписания и не требует государственной регистрации.
При этом, по мнению экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, так как в этом случае риск для арендатора еще больше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора являются собственник (хозяин квартиры) и арендатор (наниматель квартиры). В договоре указывается, кто, на какой срок и на каких условиях будет занимать арендуемое помещение, как долго должна выплачиваться арендная плата, что должен платить арендатор, сколько человек должно проживать в квартире и т.д. В договоре также описывается состояние квартиры, качество ремонта и предоставляемая мебель. Чем подробнее прописаны положения такого договора, тем яснее отношения между арендодателем и арендатором и тем больше гарантий для обеих сторон.
Арендодатель получит депозит от арендатора. По окончании срока аренды залог будет использован для покрытия любых расходов, возникающих в связи с тем, что помещение не содержалось в надлежащем порядке (например, поврежденная мебель, сломанная фурнитура, разбитые окна и т.д.).
Подготовительный этап
Перед подписанием договора проверьте состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек или повреждений) и отметьте это в договоре. "Хозяин отвечает за все в квартире на этапе передачи, но арендатор несет ответственность, если квартира возвращается, и в этом случае будет очень трудно доказать и получить деньги". — Юлия Дымова сказала.
Еще одним важным моментом на этом этапе является проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности арендодателя. Кроме того, документы должны быть оригиналами, а не копиями.
"В случае страхования арендатор может заказать выписку из Единого государственного реестра прав на официальном портале Росреестра или в МФЦ из реестра прав. Потому что большинство афер связано с субарендой или арендой кем-то другим, кроме владельца, или с ситуациями, когда договор аренды заключается с одним из владельцев без уведомления других владельцев квартир, добавляет эксперт.
Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как арендатор оценил состояние квартиры, проверил документы, можно составлять договор аренды. В договоре есть определенные обязательные условия, без которых он не применяется, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по своему желанию. Если нет, то будут применяться общие принципы права", — сказал Дмитрий Венгерский. Обязательные условия договора аренды включают:
В этом пункте прописывается вся информация об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Также имеется подробный список имущества в квартире, которым должен пользоваться арендатор. Вы также должны указать, что имущество не обременено залоговыми правами или правами третьих лиц.
Здесь необходимо указать паспортные данные хозяина и арендатора, а также всех других лиц, которые будут постоянно или временно проживать в квартире. Например, если арендатор въезжает один, но его могут навещать родители или родственники, он может указать это в договоре. Если арендодатель видит, что квартира "переполнена", что не является частью договора, это может стать основанием для расторжения договора аренды.
Срок действия договора аренды определяется сторонами самостоятельно. Она может быть краткосрочной (до 11 месяцев) или долгосрочной (1 год и более). Если стороны не указывают срок, договор считается заключенным на неопределенный срок.
В положении должна быть указана сумма, подлежащая оплате, дата оплаты и способ оплаты. Например, каждый месяц 10 числа арендатор вносит плату на свою карту. Если оплата производится наличными, должен быть чек. Здесь также следует уточнить, что включает в себя арендная плата — включает ли она интернет и коммунальные платежи и какие именно. Традиционные условия — это когда вы платите арендную плату и, кроме того, оплачиваете услуги по счетчику. Здесь же указывается возможность или частота пересмотра платежей. Также могут быть предусмотрены штрафы за просрочку платежей.
- Процедура выплаты и возврата депозита
В пункте должна быть указана сумма гарантийного депозита (как правило, она равна ежемесячному платежу) и способ оплаты. Иногда арендодатель разрешает разделить гарантийный депозит на несколько месяцев — лучше указать это в договоре. Также необходимо указать, как возвращается залог (четко обозначить моменты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права, обязанности и ответственность каждой стороны
Основная обязанность арендодателя — передать квартиру в пригодном для использования состоянии к оговоренной дате. Основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату и поддерживать квартиру в приличном состоянии. Арендатор также обязан использовать квартиру исключительно для проживания лиц, указанных в договоре, а не для каких-либо других целей — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). Невыполнение этого требования приведет к одностороннему расторжению контракта. Подробнее о правах и обязанностях сторон вы можете прочитать в образце договора.
Для заключения договора аренды вам понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о праве собственности или выписка из земельного кадастра (UGPR) на квартиру. Договор считается действительным с момента его подписания.
"Очень важно написать подробный список имущества в квартире, которое будет передано арендатору. Для этого следует использовать акт передачи дома. В нем составьте опись мебели и техники и их состояние. Чтобы убедиться в его подлинности, приложите фотографии квартиры и самого оборудования. Также укажите там показания счетчика на момент передачи квартиры", — рекомендует Дмитрий Венгерский.
В договоре аренды есть несколько важных и обязательных условий (фото Tero Vesalainen/shutterstock)
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. Например, указать, как часто арендодатель может приходить проверять квартиру, говорит Роман Бабичев, руководитель отдела аренды агентства недвижимости "Азбука квартир". "В договоре нужно прописать все, чего вы достигли в устной форме. Например, отсутствие домашних животных в квартире, запрет на курение, отсутствие гостей. Это должно быть предписано", — сказал он.
Сюда также можно добавить оговорку о ремонте. Например, если квартира находится в плохом состоянии и жильцам придется делать ремонт в течение нескольких месяцев за плату, это должно быть указано в договоре. "В противном случае арендатор, сделавший ремонт в квартире, не будет застрахован от внепланового расторжения договора по инициативе арендодателя". — Юлия Дымова сказала.
То же самое относится и к различным неисправностям: например, если сломается водопровод — кто должен будет его чинить. Стоит также отметить, что мелкий ремонт (например, оклейка обоями) может быть проведен только с согласия арендодателя.
Следует отметить еще один аспект — запрет на последующую сдачу в субаренду. Довольно часто люди снимают квартиру на длительный срок, а затем сдают ее в субаренду на постоянной основе — это может привести к высокой амортизации. Чтобы избежать такой ситуации, ее следует контролировать и прописать условия этого пункта в договоре.
Расторжение договора аренды
Когда срок действия договора аренды подходит к концу, арендодатель должен уведомить арендатора не менее чем за три месяца, чтобы заключить новый договор или попросить арендатора покинуть квартиру. Срок уведомления также указывается в контракте. Здесь, как правило, существует процедура сохранения конкретного срока уведомления, который также оговаривается заранее и согласовывается сторонами. Обычно это один-три месяца. В то же время стороны могут оговорить штрафные санкции.
"Если предусмотрено, что вы должны уведомить за 30 дней, а штрафа нет, то штрафа не будет. Если человек предупреждает за 20 дней, то взимается штраф, который также предусмотрен. Или, например, оговаривается, что в последний месяц проживания человек должен два раза в неделю впускать больше потенциальных арендаторов, тогда так и должно быть. В противном случае он нарушает контракт, а за это тоже полагается штраф", — сказал Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит в течение шести месяцев (при краткосрочной аренде — более двух), разрушает и повреждает помещение. Договор также может быть расторгнут после уведомления о невыполнении обязательств, если арендатор не использует квартиру по назначению и систематически нарушает права соседей.