С переходом на эскроу-счета снизилась вероятность обмана покупателей новостроек. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.
Тем не менее, существуют уловки, которые недобросовестные застройщики используют для введения дольщиков в заблуждение. Вместе с адвокатами мы рассказываем вам о них.
1. Заключение предварительного договора
Одна из таких уловок связана с самим типом контракта, который подписывается с покупателем новой инвестиции. Федеральный закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) защищает права покупателя после подписания договора долевого участия. Однако на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (APSA) с оговоркой, что жилой дом находится на стадии строительства. В этом случае покупатель не приобретает статус участника капитального строительства и его права не будут защищены данным законом, говорит управляющий партнер юридической фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.
После завершения PDCP средства поступают непосредственно застройщику или связанным с ним компаниям. Если застройщик обанкротится, могут появиться новые дольщики, которые будут обмануты. Хотя такое соглашение можно оспорить и в суде, но на это требуется время. "Мы смогли доказать, что намерением покупателя было заключение CDA, но это сложный и длительный процесс", — сказал Евгений Нехаев. Поэтому при покупке строящихся квартир необходимо заключать ДДУ.
Пример из практики
Денис Хузиахметов, руководитель юридической фирмы "Белая Сова":
— Недавно клиент попросил нас провести юридический анализ договора, предложенного застройщиком, который оказался предварительным договором на еще не существующую квартиру. Дом не только не был сдан в эксплуатацию, но даже не был построен. При этом застройщик был крупной и известной компанией, работающей на петербургском рынке. Мне пришлось настоятельно рекомендовать клиенту не подписывать контракт и найти строителя, который бы работал без проблем.
2. Менять условия в одностороннем порядке
Другая возможная уловка — включить в DDE пункт, который дает разработчику право в одностороннем порядке изменить условия. "При заключении договора долевого участия застройщик может включить оспариваемые условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены. Все эти условия должны быть детально изучены и отрегулированы". — сказал глава юридической фирмы "Белая Сова".
Наличие таких оговорок даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену, если изменятся рыночные условия. "На практике такие примеры встречаются все реже. Как правило, суд признает их недействительными, ухудшая права потребителя". — Адвокат добавил.
3. Доплата за метры
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых расчетах при приемке квартиры в случае несоответствия фактической площади квартиры и проектной (оплаченной), говорит юрист, доктор юридических наук Анастасия Поликыржа. При приемке квартиры часто обнаруживаются отклонения между проектной и фактической площадью. Если фактическая площадь квартиры больше, владельцу придется заплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае следует самостоятельно проверить предоставленные данные или пригласить специализированную компанию для проведения процедуры приемки, чтобы избежать переплаты за недостоверные данные, советует Анастасия Шеверева, ведущий юрист юридической фирмы "Юрлов и партнеры". Важно помнить, что, согласно закону, балкон, лоджия и терраса не входят в площадь квартиры.
"Для вашей защиты необходимо, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых площадь квартиры может меняться без изменения конечной цены. Необходимость этого условия в договоре долевого участия была еще раз подтверждена Верховным судом в июле 2021 года", — добавила Анастасия Поликыржа.
Застройщики могут включить в договор пункт о возможных финансовых расчетах при приемке квартиры в случае разницы между фактическими и проектными квадратными метрами (Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)
4. Дополнительное соглашение
Еще один популярный прием — подписание дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие, что если квартира не будет передана дольщику в срок, застройщик направит предложение о продлении срока.
Такие просьбы подписать дополнительное соглашение с новой датой передачи не редкость. Это связано с тем, что в случае задержки акционер имеет право потребовать неустойку. Если они подписывают дополнительное соглашение, они теряют это право. Однако акционеры не обязаны подписывать эти предложения, отметил ведущий юрист юридической фирмы "Юрлов и партнеры".
5. Продажа квартиры с согласия застройщика
Застройщики также могут оговорить в договоре, что передача прав на квартиры без их согласия невозможна. Во время строительства дома дольщик может законно передать свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Однако некоторые контракты предусматривают необходимость получения согласия застройщика на такую переуступку и согласования цены", — отмечает Анастасия Поликыржа.
"Это уловка, обычно застройщики начинают привлекать своих агентов по недвижимости, юристов и берут определенную плату за эти услуги. Например, акционер может продать квартиру, но заключить договор на поиск, продажу и регистрацию квартиры. Это способ получить вознаграждение от акционера за дополнительные услуги, пояснил юрист.
6. Определенная подсудность
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, заключается в том, что в случае возникновения спора дело будет рассматриваться только в определенном суде. Например, можно прописать, что дело будет рассматриваться только в Мщоновском районном суде Москвы", — добавил адвокат. "Данный пункт договора нарушает права истца как потребителя на подачу иска в суд по своему выбору и поэтому является недействительным". — Анастасия Поликиржа сказала.
Разработчики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, регистрация прав собственности, страхование (которое может составлять 10-30% от стоимости квартиры). Это могут быть и услуги управляющей компании застройщика с повышенными коммунальными тарифами, примеры привела Анастасия Шеверева из "Юрлов и партнеры".
7. Рекламные обещания
Обещания, которые застройщики дают вне договора — в рекламных буклетах или своими словами — являются распространенной формой стратификации, говорит Анастасия Поликыржа. Это может быть, например, вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн в комплексе или благоустроенная территория с детским садом. Однако важно понимать, что не все, что обещано в рекламе и брошюрах, будет реализовано.
"Застройщики часто привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но поскольку эти условия не фигурируют в договоре долевого участия, нужно быть готовым к тому, что они не будут выполнены в полном объеме. Например, детские сады и школы могут быть не построены к моменту сдачи дома, что создаст дополнительные проблемы для дольщика, говорит Анастасия Шеверова.
Распространенным способом обмана со стороны застройщика являются обещания, данные вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или устно (фото: Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)
Как не попасть на уловки
Чтобы не попасться на такие уловки, эксперты DDE рекомендуют обращать внимание на следующие моменты при подписании.
Прежде всего, стоит понять, что вы покупаете. Все параметры приобретаемой недвижимости должны быть четко прописаны в ДДУ", — говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер компании Dombook, генеральный директор компании "Бест-Новострой".
Во-первых, формат недвижимости — является ли она жилой или нет. Например, некоторые люди покупают квартиру, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверьте площадь и цену, включая стоимость квадратного метра. В-третьих, изучите расположение и планировку квартиры, состояние жилья и коммуникации (с отделкой или без). Особенно если квартира будет сдаваться "под ключ", следует внимательно изучить все характеристики недвижимости.
Второй момент, который необходимо проверить, — это дата заселения и дата передачи ключей, указанная в DDE. Обычно это две разные даты, и это следует учитывать при планировании ремонта и переезда в новый дом.
Третий важный момент, о котором следует знать, — это ответственность застройщика за устранение строительных дефектов и гарантий на недвижимость и ее инженерные коммуникации. В случае возникновения каких-либо проблем владелец может обратиться к застройщику, основываясь на этом пункте, а также на особенностях передаваемой недвижимости, изложенных в DDP.
Четвертый пункт, который необходимо рассмотреть, касается обязательств как застройщика, так и других условий соглашения. Например, здесь можно указать необходимость согласования условий задания CDA с разработчиком. "Если дольщику нужно срочно продать квартиру, а застройщик не хочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет некоторое время". — Ирина Доброхотова сказала.
В целом, следует ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, включая декларацию, в которой изложено финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.