В самом общем виде рейдерство (рейдерский захват, рейдер) — это враждебный, обычно насильственный, захват предприятия против воли его владельцев в России и Украине.
Российские рейды обычно делятся на:
- "белый" — поглощение происходит в рамках закона;
- "Серый": рейдеры действуют в нарушение гражданского законодательства;
- "Черный": рейдеры осуществляют захват с нарушением уголовного законодательства.
Долевое (плоское) рейдерство следует выделить в отдельный подтип. Оно может быть совершено одним из вышеперечисленных факторов или их комбинацией.
Квартирное рейдерство начало распространяться в России с принятием Закона о приватизации жилищного фонда в 1991 году, но в 1990-х годах оно имело менее изощренную форму, чем сегодня. В то время хорошо работала схема выдачи доверенности на обмен имеющейся квартиры на квартиру меньшей площади с субсидией. Надеясь на деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а потом получали мизерные компенсации и непригодные для жилья квартиры.
К 2000 году многие представители социальной бедноты, которые часто не владели ничем, кроме квартиры, доставшейся им от государства по закону о приватизации, покинули "черную" недвижимость. Таких домовладельцев намеренно загоняли в долги, спаивали, а затем заставляли отбирать их дома. В то же время многие "черные" риэлторы активно использовали насилие для достижения своих целей.
С окончанием "диких 1990-х" изменились и методы квартирных рейдеров. В сегодняшней России плоские митинги чаще всего проходят в рамках закона. И все же привлечь налетчика к ответственности можно, хотя это не всегда возможно.
Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?
Программа "Профессиональные соседи"
Это самый распространенный способ заселения квартир на сегодняшний день. Пострадавшими являются граждане, владеющие имуществом на праве совместной собственности.
Чтобы завладеть имуществом, грабители получают право на долю в жилой площади жертвы. Обычно доля собственности передается владельцем грабителям без ведома совладельца жилья. Стоит отметить, что способов такой передачи множество из-за несовершенства действующего законодательства. Это может быть пожертвование доли. В качестве альтернативы можно использовать схему "дарение + продажа": сначала небольшая доля передается конечному покупателю по договору дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Доля также может быть передана в качестве уступки по фиктивному договору займа, т.е. как имущество, переданное для погашения обязательства.
Получив право на долю в квартире, рейдеры вводят в квартиру специально обученных людей. Таких квартиросъемщиков в обиходе называют "профессиональными сожителями".
"Соседи" — это арендаторы или покупатели доли в жилище; их цель — шантаж жильцов. Они могут использовать различные методы: ругать, менять замки, переставлять вещи, ломать мебель и т.д. Например, домовладелец может вернуться с работы и обнаружить, что его комнату занимает "профессиональный сосед", а на внутренней двери установлен замок. Часто "соседи" — это приезжие из соседних стран, которые съезжаются в большом количестве.
Такие арендаторы создают невыносимые условия жизни для других собственников. Они также могут заставить других собственников продать свою часть квартиры по очень низкой цене или выкупить жилье по завышенной цене.
Схема соотношения стоимости кредита к его стоимости
Такой способ вымогательства денег у собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно дают деньги в долг. Однако он примечателен тем, что тысячи людей уже потеряли свои дома таким образом. Под угрозой, в отличие от вышеописанного способа повторного завладения, находятся не только долевые собственники, но и одинокие владельцы недвижимости, которые пытаются улучшить свое финансовое положение.
Существует несколько популярных способов обмана населения:
1. продажа вместо заимствования
Человеку, который хочет взять кредит под залог дома, вместо кредитного договора выдается договор купли-продажи для подписания. Это сумма кредита, которая обычно намного меньше стоимости недвижимости, но фактически является ценой недвижимости. Такая схема основана на беспечности и низком уровне юридических навыков заемщика, домовладельца. В качестве кредиторов могут выступать как частные лица, так и организации.
2. искусственное создание долгов
В такой рейдерской схеме владелец берет кредит у человека или организации, чей профиль деятельности не связан с кредитованием. Затем кредитор уклоняется от получения денег по договору и обращает взыскание на заложенное имущество, например, жилье.
3. схема кредитной пирамиды
Этот тип рейда более сложен, чем описанный выше. Микрофинансовые организации (МФО) выступают в роли кредитора.
МФО разрешено выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Карательные условия таких договоров изначально направлены не на погашение кредита, а скорее на возврат жилья.
Клиента, заложившего свою недвижимость в рамках кредитного договора, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй кредитный договор, обещающий более выгодные условия. В действительности МФО включают проценты по первому займу в основную сумму второго договора и снова начисляют проценты на эту значительно возросшую сумму. Заемщик не получает сумму кредита по второму договору, она остается на бумаге. Вместо этого он получает двойную сумму долга. Цель этой манипуляции — максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенного имущества. Как правило, такие цепочки включают в себя от трех до пяти перезаключенных контрактов.
Условия каждой ситуации различны, но общим является то, что на каждом этапе отношений происходит обман клиента. Например, кредитор представляется кредитной организацией, но на самом деле является микрофинансовой организацией. И здесь стоит вспомнить, что с МФО лучше не иметь дела. Часто их целью, в отличие от банков, является не предоставление добросовестных финансовых услуг физическим лицам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с плохими условиями.
Рассмотрим следующую ситуацию: они ведут переговоры с клиентом о предоставлении ипотечного кредита на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования и отвечает на все его вопросы. Затем они приносят клиенту на подпись договор, условия которого гласят, что клиент берет квартиру в залог на три года с выплатой огромной суммы. Но клиент уже прошел "психологическую обработку" и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и подписывает контракт, не читая его. Стоит отметить, что обременительные условия договора могут быть настолько завуалированы, что человек без юридических знаний не заметит их.
В результате, сколько бы клиент ни должен был вернуть заем микрофинансовой организации, он откажется и от квартиры, и от денег, потому что с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а срок погашения не оставляет ему шансов справиться с такими обязательствами.
Как закон защищает собственников от рейдерских атак?
Право первого отказа
Основной механизм защиты от квартирных мародеров изложен в статье 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право собственника в случае продажи его доли другим лицам.
Продавец доли обязан письменно известить остальных участников доли о своем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные сособственники отказываются от покупки или не покупают продаваемую долю в жилом помещении в течение одного месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения права преимущественной покупки другой акционер имеет право подать иск в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с даты, когда владельцу стало известно о нарушении его преимущественного права. Претензия, поданная после истечения этого срока, рассматриваться не будет. При подаче такого иска гражданин обязан внести в суд сумму, эквивалентную покупной цене акций. Невнесение этой суммы является основанием для отказа от иска.
Следует отметить, что владелец, передающий долю, обязан только уведомить об этом. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания акта передачи доли. В такой ситуации право преимущественной покупки не будет считаться нарушенным.
2 Нотариальная форма сделки
С 2016 года было введено требование об обязательном нотариальном заверении сделок с долями в недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с "черной" недвижимостью, но на практике они просто увеличили стоимость процедуры отчуждения имущественных интересов. От этих изменений больше выиграли нотариусы, чем граждане.
3 Определение использования жилой недвижимости
Владение и пользование недвижимостью при совместной собственности определяется соглашением всех сособственников, а при отсутствии соглашения — в порядке, определяемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, собственник доли имеет право подать иск в суд об определении порядка пользования помещением, если это не было сделано ранее. Удовлетворение такого требования позволит выделить каждому собственнику конкретные комнаты в квартире. Стоит иметь в виду, что коридор, кухня и другие места общего пользования останутся в совместном пользовании.
4 Выделение доли собственника в натуре
Участник совместной собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты действует в отношении недвижимости, из которой доля может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например, жилой дом с земельным участком. Для такого подразделения потребуются знания в области судебной строительной экспертизы.
5 Принудительная покупка незначительной доли
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников совместной собственности выплатить собственнику компенсацию без его согласия (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Часто доля, полученная мародерами, не имеет большого значения. И понятно, что если, например, гражданин имеет 1/30 долю в однокомнатной квартире площадью 30 метров, и такая доля будет эквивалентна всего одному метру жилой площади, то он не сможет ею воспользоваться, существенно не нарушив права другого собственника. Поэтому его можно потребовать в суде для погашения.
6 Уголовная ответственность
В Уголовном кодексе (УК РФ) нет конкретных статей, предусматривающих ответственность за рейдерский захват жилища, так как рейдерство может осуществляться различными способами и по разным статьям.
Рейдеры могут нести ответственность за кражу имущества как организаторы или исполнители. Наказание зависит от способа совершения преступления — мошенничество (159 УК), вымогательство (163 УК), принуждение к заключению договора или отказ от заключения договора (179 УК). Однако судебное преследование по уголовному делу может быть сложным. Шансы на успех в каждом конкретном случае зависят от особенностей преступления и способа его совершения.
Как защититься от квартирных рейдеров?
- Избегайте подозрительных микрофинансовых организаций, которые предлагают кредиты на сверхвыгодных условиях под залог квартиры. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких обстоятельствах не обращайтесь в МФО за деньгами под залог своего жилья. Сверхвыгодные условия — признак мошенничества.
- Внимательно изучите все документы, которые необходимо подписать. Желающим взять кредит под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется сначала показать пакет документов квалифицированному юристу или адвокату. Таким образом, вы будете знать все юридические риски, которые могут возникнуть после подписания договора.
Помните, что особое внимание следует обратить на предмет договора, график платежей и штрафные санкции за просрочку платежа. Именно в этих частях договора чаще всего скрываются ловушки для заемщика.
- Участникам совместной собственности необходимо следить за перепиской. Как уже отмечалось, совладелец имеет право продать свою долю квартиры любому лицу, если другие совладельцы отказываются от покупки или не покупают продаваемую долю в течение месяца.
Обратите внимание, что один месяц — это не очень большой срок, но вы можете продлить его, предоставив продавцу письменное согласие на выкуп его доли. Это может дать вам возможность собрать недостающую сумму для покупки акций.