Даже после удачной покупки квартиры никогда не следует полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и трудоемкими. Оно может быть оспорено любой из сторон, если они считают, что их права были нарушены. Для подачи иска в суд существует срок, который продлевается или сокращается в зависимости от обстоятельств. Давайте мы расскажем вам, что такое срок давности и от чего он зависит.
Что такое срок исковой давности
Покупатели должны подходить к сделкам с недвижимостью с максимальной ответственностью. Даже после передачи денег и выполнения формальностей сделка может быть признана недействительной, если изначально она была проведена незаконно или нарушала чьи-либо права.
Только в судебном порядке сделка или ее результат могут быть признаны недействительными. Существует срок исковой давности по заявлению, то есть период, в течение которого потерпевшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной.
Пострадавшая сторона имеет право подать иск позднее, но тогда ответчик может сослаться на истечение срока, что будет основанием для отказа в иске.
Пострадавшая сторона также имеет возможность восстановить срок исковой давности. Для этого необходимо доказать суду, что для пропуска срока были уважительные причины: тяжелая болезнь, временная нетрудоспособность или беспомощность.
Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью
Недействительные транзакции могут быть недействительными. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и сам срок исковой давности.
"Ключевое различие между недействительными и оспоримыми сделками заключается в том, что первые изначально незаконны, то есть недействительны в момент их заключения и могут быть признаны недействительными без решения суда, а вторые считаются законными, но только до тех пор, пока третье лицо, чьи права были нарушены, не обратится в суд с заявлением о признании такой сделки недействительной", — комментирует Надежда Легостаева, ведущий эксперт по недвижимости Century 21 Eva Home.
Срок исковой давности по ничтожным сделкам
Недействительную сделку не нужно доказывать в суде: она не должна и не могла быть заключена на законных основаниях. Поэтому с самого начала известно, что он недействителен, и суд идет настолько далеко, что объявляет его действие таковым. Это основания для аннулирования брака:
- Приобретение недвижимости в результате сделки, совершенной на основании подложных документов, доверенностей, поддельных подписей.
- Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
- Покупка недвижимости у ребенка в возрасте до 14 лет. В реальной жизни, конечно, такого практически не бывает, но знать все основы стоит.
- Приобретение жилья в результате мнимой или фиктивной сделки. Например, гражданин, задолжавший крупную сумму по кредиту, передал свою дачу близкому другу. Сделка будет аннулирована, а имущество забрано обратно.
- Приобретение жилья в результате сделки, нарушающей закон или другие нормативные акты. Это особенно вероятно в случае с жильем, где среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке жилья с использованием материнского капитала.
Оспоримая сделка
Оспариваемые сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна сторона заключила сделку в результате обмана, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавшая сторона заключила сделку в результате существенного введения в заблуждение. Например, если вместо двухэтажного фермерского дома покупатель получил ветхий двухэтажный сарай.
- Сделка была заключена лицом с ограниченной дееспособностью. К ним относятся лица с алкогольной или наркотической зависимостью.
- Сделка была заключена с ребенком в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или кураторов.
- Сделка заключается в жилище, на которое не все собственники дали свое согласие.
После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что они получили в результате сделки. Покупатель возвращает имущество, а продавец возвращает деньги. Если со свойством что-то случилось, и вернуть его невозможно, должно быть возвращено значение свойства.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют также неочевидные сделки, которые могли быть совершены по незнанию обеих сторон:
Ноль и пустота:
- Квартира была приобретена на средства материнского капитала, но детям не были выделены доли, а согласие органов опеки не было получено.
- Гражданин состоит на учете в психологической или реабилитационной консультации, но не является недееспособным и может реально совершать сделки с недвижимостью — это одна из немногих категорий лиц, которые могут отменить сделку на том основании, что передумали продавать квартиру (из-за отсутствия осознания своих действий). Один из самых распространенных случаев мошеннических операций.
Жаловался:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет получил согласие матери на продажу, но не получил согласия отца. До тех пор, пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг является титульным (единственным собственником по документам) квартиры, приобретенной в браке, находится в разводе много лет, не общается и не имеет претензий на раздел имущества — покупка такой квартиры без согласия другого супруга возможна, но до тех пор, пока другой супруг не заявит о своей половине в проданном имуществе в суде.
От чего зависит срок исковой давности
Срок исковой давности зависит от вида сделки. Для оспоримых сделок установлен стандартный срок в 3 года. Он начинает исчисляться с даты заключения сделки.
Для недействительных сделок этот срок сокращается до 1 года. Однако оно начинается только с момента прекращения опасности или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или с момента, когда лицу должно было стать известно о нарушении его прав.
Этот срок не может превышать 10 лет (статья 196 Гражданского кодекса). Изменить его по соглашению сторон также не представляется возможным.
Как уберечься от мошенников и судебных исков
Перед заключением сделки, особенно на вторичном рынке, внимательно изучите все документы на собственность и владельца. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников — все это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.
Основным шагом при проверке объекта недвижимости является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В нем вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о владельцах, историю продаж, наличие обременений и многие другие факторы, которые могут быть тревожными сигналами. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью более трех лет, то рисков гораздо меньше. Также стоит обратить внимание, если владельцы квартиры находятся в разводе.
Как получить выписку из ЕГРН быстро
Посетите веб-сайт UGRN.Registry или установите мобильное приложение (доступно для всех операционных систем).
В свободном окне введите кадастровый номер или адрес объекта недвижимости, который вы хотите проверить.
Выберите один из трех вариантов утверждений. В этом случае лучше заказать расширенную выписку, она содержит больше нужной и важной информации:
- Владельцы.
- История объекта.
- Дата регистрации.
- Характеристика имущества.
- Дата истечения срока действия прав.
- Наложение ареста, изъятие, запрет на регистрацию.
- Кадастровая стоимость недвижимости.
Оплатите взнос, указав свой адрес электронной почты, и получите готовую выписку, заверенную ЭЦП. Все эти действия займут у вас не более 5 минут.
Готовый документ легко читается даже с экрана смартфона. Нет необходимости что-либо расшифровывать. Все четко написано и доступно описано.
Обратите особое внимание на пункты, указывающие на ограничения, обременения и классы.
Важным моментом является то, где указаны владельцы, а также история владения. Сравните эту информацию с информацией, предоставленной продавцом. Убедитесь, что продавец является единственным владельцем. Или у него или нее есть разрешение на продажу от совладельцев. Если среди собственников есть дети, потребуется разрешение на опекунство над детьми.