Законодательство в этой области противоречиво, как и судебная практика. Давайте рассмотрим две противоположные позиции. Фасад здания (наружные, несущие стены) является общим имуществом в жилом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). А как им распоряжаться собственникам в целом и каждому отдельному собственнику в частности — это уже разногласия.
Позиция 1. Разрешение на установку кондиционера требуется
Статья 246 Гражданского кодекса предусматривает, что для распоряжения общим имуществом требуется согласие всех собственников. Эта же статья предписывает распоряжаться им с согласия всех членов.
Установка кондиционера может считаться реконструкцией помещения или даже реконструкцией здания (пункт 1 статьи 25 ЖК РФ)!
А организации, ответственные за содержание жилищного фонда, "должны следить за тем, чтобы различные баннеры, вешалки, вывески, указатели, установка кондиционеров и спутниковых антенн не крепились к стенам здания без соответствующего разрешения" (пункт 3.5.8 постановления от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Как же можно получить необходимые разрешения и, самое главное, от кого?
Как видно из вышесказанного, необходимо получить одобрение управляющей компании, но не только.
Статья 44 МКЗ ФР гласит, что решения о перепланировке и переустройстве принимаются общим собранием собственников помещений жилого дома. Поэтому каждый желающий должен инициировать собрание жильцов, получить их согласие (при наличии кворума) и только после этого установить сплит-систему с наружным блоком на фасаде здания.
В статье 25 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации дается определение реконструкции квартиры. Это установка, замена или перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт квартиры. Установка промышленного кондиционера подпадает под это определение, а домашнего кондиционера — нет.
Позиция 2. Разрешение на установку кондиционера не требуется
Упомянутый выше раздел 3.5.8 Указа № 170 от 27.09.2003 "Об утверждении принципов и норм технической эксплуатации жилищного фонда" имеет интересный нюанс в своей формулировке: в нем говорится, что кондиционер не может быть установлен без разрешения, но не говорится, какое именно разрешение имеется в виду.
А учитывая, что использование общего имущества регулируется нормами Жилищного и Гражданского кодексов, и что Постановление является актом публичного, а не частного права, можно с уверенностью предположить, что это разрешение уполномоченного органа.
В то же время, федеральные правила не содержат прямого указания на необходимость получения разрешения при установке кондиционера. Но субъекты Российской Федерации имеют право принять закон, который будет регулировать установку кондиционера, а также любого другого устройства на фасаде зданий. Они уже могут включать описание полной процедуры утверждения с указанием всех инстанций, которые должны предоставить утверждение.
Такие документы существуют не для всех организаций. В Москве, например, аналогичный закон был отменен с 2011 года.
Поэтому, прежде чем устанавливать кондиционер, владелец может убедиться, есть ли такой закон в субъекте федерации, где он живет. Если нет закона, то нет и оснований для выдачи разрешения. Чтобы быть уверенным, что действуешь в рамках закона, можно заранее обратиться в муниципальную администрацию с просьбой уточнить порядок установки кондиционера.
На практике такое разрешение используется как дополнительный аргумент в судебных разбирательствах в случаях, когда у соседей есть какие-то претензии (чаще всего связанные с тем, что плохо установленный кондиционер мешает — конденсат течет на балкон или мешает шум).
Тем не менее, если жители не хотят иметь проблем, они могут провести общее собрание и определить свое решение о том, как каждый владелец может распорядиться частью своей собственности. В этом случае даже управляющая компания не сможет ничего предъявить.
Наконец, не следует упускать из виду еще один важный вопрос: имеет ли право управляющая компания демонтировать кондиционеры, установленные "незаконно"?
Ответ очевиден: нет, не имеет. Это будет дело о вандализме (статья 330 Уголовного кодекса Российской Федерации). Но для этого управляющая компания должна доказать, что при установке был нарушен закон.
Поэтому ситуацию с получением разрешения на установку кондиционера можно отнести к разряду юридических курьезов. В зависимости от нюансов ситуации и от того, как дело будет защищаться в суде (если дело дойдет до суда), владелец, установивший кондиционер без разрешения, может быть признан правым или неправым.
Я считаю, что важно начинать с логики. Государство движется в направлении устранения барьеров для граждан, для удобства получения услуг, формируя правила "одного окна" и т.д. И вдруг возникает ситуация, когда гражданин должен собрать десятки документов и разрешений, чтобы установить бытовой прибор. Я указываю на то, что кондиционер — это бытовой прибор, такой же, как холодильник, стиральная машина или утюг.
Теперь давайте погрузимся в закон. Ни один из федеральных законов или нормативных актов не содержит указаний о необходимости получения разрешения на установку кондиционера. Тем не менее, может существовать закон субъекта Российской Федерации, который регулирует именно такие вопросы.
Например, такой регламент был принят в Санкт-Петербурге, в котором довольно просто объясняется процедура установки и получения разрешения. До 2011 года такие правила действовали и в Москве, но были отменены.
Поэтому при установке кондиционера необходимо выяснить, существует ли специальный субъектный закон Российской Федерации. Если такой закон есть, то в нем прописан алгоритм получения разрешения, что очень упрощает жизнь. Если такого закона нет, то, действительно, никаких разрешений не требуется. Но в качестве страховки не лишним будет обратиться в администрацию муниципалитета, где предметом обращения станет просьба о разъяснении распоряжения об установке кондиционера на фасаде здания.
И еще кое-что! Вам необходимо знать, не является ли ваше здание памятником наследия или архитектуры. Если да, то в этом случае вам потребуется разрешение на установку кондиционера в любом случае, наравне с установкой любых приборов, кабелей, антенн, вплоть до изменения цвета краски капельниц (карнизов) или стен у оконных проемов.