Каждый, кто любит старые фильмы (или фильмы о 1920-1940-х годах), легко вспомнит эпизоды, когда на входной двери квартиры появляется богато украшенная латунная табличка: "Ювелир Петров П.П.", "Врач Сидоров С.С.". или "профессор Преображенский П.". Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать дома. Сейчас также можно превратить дом в офис, но при этом необходимо учитывать некоторые нюансы.
Что говорит закон
Не запрещено законом устраивать офис в квартире и при этом жить в ней. Об этом говорится в статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации. Пункт 2 гласит: "Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуального предпринимательства гражданами, занимающими его на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение". Основное значение приведенного выше абзаца заключается в двух ключевых моментах: "законно проживает" и "не нарушает права и законные интересы других граждан".
Это означает, прежде всего, что лица должны иметь право проживать по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) или в силу родственных или близких отношений с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также в силу договора, дающего право пользования жильем, например, договора аренды, найма или иного договора. Нелегальный мигрант, например, даже уважая права и законные интересы других граждан или являясь родственником владельца квартиры, не имеет права осуществлять какую-либо деятельность не только в этой квартире, но и в России в целом.
Производство "под запретом
Фраза "не нарушает права и законные интересы других граждан" тесно связана со следующим положением статьи 17 Жилищного кодекса, которое запрещает размещение промышленного производства в квартире. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах с целью дальнейшей продажи и получения прибыли. Сразу скажу, что разместить плоский конвейер по производству автомобилей или сладостей в стандартном городе, даже перепроектировав его, — нереально. Речь идет о мелкосерийном производстве. Например, мини-пекарня или мини-мыловарня. Однако обычно предприниматели используют свои квартиры для организации производственных помещений для ремесленного или кустарного производства, а также офисов. Например, многие профессионалы ремонтируют компьютеры и бытовую технику на дому, открывают обувные и пошивочные мастерские, студии дизайна и мини-центры обслуживания клиентов. И закон, как вы понимаете, это позволяет. Однако при одном условии: "уважение прав и законных интересов других граждан".
"Неудобно" для соседей и высокие "децибелы"
Как правило, жильцы жилого дома недовольны не тем, что владелец устроил в квартире офис или мастерскую, а тем, что его деятельность создает неудобства для соседей. Чаще всего жители жалуются на шум, доносящийся из офисной квартиры, а также на "толпу" клиентов, периодически посещающих такие помещения. "Неправильные" дверные звонки, постоянно занятые лифты и очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются в районную милицию или в управляющую компанию.
Например, в 2007 году Ленинский районный суд Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (имя изменено) использовать свою квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи бизнесмена дали показания суду, что "в связи с использованием квартиры в качестве офиса, домофон в подъезде не заперт, постоянно находятся посторонние люди — посетители офиса, скапливается мусор, а территория возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей". (Цитата из Постановления Ульяновского областного суда от 06.02.2007 по делу № 33-***-2007).
Что касается шума, то это особый разговор. Нормативный акт "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10", принятый 10.06.2010 постановлением №64 Главного санитарного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (дБ). Это много или мало? Для иллюстрации приведем сравнение. Разговоры над головой составляют 60 дБ, шум под землей — 100 дБ, громкий стереозвук — 110 дБ, а двигатели самолета при взлете — 120 дБ. Поэтому, устанавливая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.
Кстати, в российской судебной практике были случаи, когда людей, нарушивших молчание, лишали жилья. В 2008 году Виктор Зотов, житель Первоуральска Свердловской области, открыл в своей квартире студию звукозаписи. Соседи шестнадцать раз жаловались в полицию на громкую музыку, но Зотов не унимался. Суд постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичного аукциона и передать вырученные деньги незадачливому музыканту.
На каких условиях квартира должна быть легализована как офис
Таким образом, для того, чтобы заниматься репетиторством, написанием компьютерных программ, ремонтом обуви или любой другой непроизводственной профессиональной деятельностью, изменение вида использования квартиры не требуется. Достаточно не беспокоить других жильцов и соблюдать правила общежития в здании. Однако если владелец хочет использовать квартиру в качестве магазина или офиса для бизнеса, изменение неизбежно: квартира должна быть переведена в нежилое помещение.
Каждый владелец имеет право создать в своей квартире так называемый тихий офис, не легализуя его. Он уже является законным в соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо юридическом статусе. Если гражданин организует в своей квартире мини-производство с шумными электроинструментами, варит едкие вещества, от которых воняет на весь многоквартирный дом, и у его дверей ежедневно толпятся десятки клиентов, то вопрос о легализации такого "офиса" вообще не стоит. Вам даже не нужно прилагать усилия. В этом случае вам придется арендовать общий офис или производственное помещение, чтобы не мешать окружающим.